商业租金修订：未通知所有共同承租人导致请求不可受理

想象一下：您是Canet-en-Roussillon一处商业场所的业主，该场所出租给一对商人夫妇。租金多年未修订，而市场已大幅上涨。您决定启动修订程序。您咨询了律师，起草了一份备忘录，并将其送达给丈夫——租赁合同的唯一签署人。但妻子也是共同承租人。结果呢？您的请求被宣告不可受理，您必须从头再来。这正是法国最高法院在2013年7月3日的一项判决中所裁定的。这一形式要求可能代价高昂，但它保护了每个人的权利。

每个出租人都会问一个问题：当租赁合同涉及多人时，一次送达是否足够？答案是否定的，这项判决明确提醒：否则请求将不可受理，租金法官只有在向租赁合同的每一方事先送达备忘录后方可受理，且需按当事人数量寄送相应数量的挂号信。

这项判决的实际含义：程序严谨性至关重要。仅仅在收件人数上的疏忽就可能毁掉数月的准备工作。对出租人和承租人而言，这是一个强烈信号：形式主义并非可有可无。

事实：一个日常发生的故事

La Trinitaine公司是M. et Mme X夫妇拥有的商业场所的承租人。租赁合同由夫妻双方（共同承租人）签署。2009年，承租人向M. X送达了一份租金修订备忘录，但未送达其妻子。随后，承租人向商业租金法官提起诉讼。问题很简单：这一单一送达是否有效？

雷恩上诉法院裁定无效，最高法院予以确认。判决明确指出：“否则请求将不可受理，租金法官只有在向租赁合同的每一方事先送达备忘录后方可受理，且需按当事人数量寄送相应数量的挂号信，以首个备忘录被收件人接收为准。”换言之，每位共同承租人都必须通过附回执的挂号信收到自己的备忘录。仅向一位共同承租人送达是不够的。

为何如此严格？因为公平审判权（《欧洲人权公约》第6条）要求合同各方都得到通知并能够为自己辩护。承租人未通知妻子，剥夺了她的这一可能性。

法院推理——详细解读

最高法院依据《商法典》第L. 145-56条，该条规定了商业租金修订程序。该条规定，租金法官只有在向每一方事先送达备忘录后方可受理。法院作出字面解释：“每一方”指作为租赁合同当事人的每个自然人或法人，而非仅一名代表。

在本案中，租赁合同授予M. et Mme X，两人均为法律意义上的当事人。无论M. X是否是唯一签署合同或管理与承租人关系的人，这一形式要求是公共秩序性质的（不能由当事人意愿排除）。

这一结论并非新意：它确认了既定判例（Civ. 3e, 2010年3月10日，n° 08-21.421）。然而，它提醒我们，保护辩论原则的形式主义优先于任何实际考虑。承租人辩称，由于夫妻实行共同财产制，向一方送达即可。该论点被驳回：商业租赁法将合同当事人身份与婚姻财产制度区分开来。

对您的实际影响

对出租人：如果您希望获得租金修订，您必须向每位共同承租人送达备忘录，即使他们是夫妻或处于共有状态（indivision = 多人共同拥有一处财产的情况）。例如，在Argelès-sur-Mer，如果您将场所出租给一家由两名合伙人组成的民事房地产公司（SCI），您必须向该公司本身（法人）送达备忘录，而非向每位合伙人。但如果租赁合同授予两名自然人，则每位都必须收到自己的挂号信。

对承租人：如果您是共同承租人，而您的出租人启动程序时未向您送达备忘录，您可以主张请求不可受理。这是一个强有力的辩护手段。例如，如果您的配偶单独收到备忘录，您可以质疑程序。

具体数字：假设Canet-en-Roussillon的年租金为24 000欧元。如果修订后可增至30 000欧元，出租人每年可望增加6 000欧元收入。但如果其请求被宣告不可受理，他将损失时间和律师费（通常2 000至4 000欧元），并必须重新启动程序，将修订推迟一年或更久。

避免此类纠纷的四条建议

• 核实租赁合同当事人名单：在任何送达前，重新阅读租赁合同，识别所有签署人及其身份（业主、承租人、共同承租人、担保人）。不要忘记任何可能的租赁权转让（将租赁合同转让给他人）。
• 使用附回执的挂号信：每位当事人都应收到独立的信件，即使他们住在同一地址。不要合并邮寄。
• 保留回执：它们是送达的证明。发生争议时，您需要证明每位收件人确实收到了备忘录。
• 预见情况变化：如果共同承租人去世或租赁合同被转让，请更新您的名单。向已故者送达无效。

深入探讨：相关判例与演变

这项判决符合一贯的判例路线。早在2010年（Civ. 3e, 2010年3月10日，n° 08-21.421），最高法院就裁定，向共有业主（indivisaires）中的一人送达备忘录是不够的。更近期的2018年（Civ. 3e, 2018年4月5日，n° 17-10.772），最高法院将这一要求扩展至共有情况下的解约通知（congé，出租人终止租赁合同的行为）。

趋势明确：法官要求严格的形式主义以保障辩论原则（chacune des parties doit pouvoir discuter les éléments de la procédure）。这也适用于电子送达：自2016年起，法律允许在满足条件的情况下通过电子邮件送达，但每位收件人必须收到单独的电子邮件。

未来，预计最高法院将维持这一严格性。对从业者而言，这是一个提醒：商业租金修订程序充满程序陷阱。

实务操作：该怎么做

常见问题：

• 如果我已经向一人送达了备忘录，该怎么办？在向法官起诉前，重新向所有当事人送达。如果法官已经受理，您可以尝试补正（régularisation，纠正程序瑕疵的行为），但这不确定。
• 我可以向共有体送达一份备忘录吗？不可以。每位共有人必须收到个人备忘录。除非共有体由合同中指定的代理人代表。
• 送达后多久可以起诉法官？您必须等待至少一个月，直到所有收件人收到备忘录。此期限用于协商。
• 如果一位共同承租人无法找到怎么办？您必须尝试通过执法员送达（huissier，由执法员亲手或在家交付的文件），或请求法官授权通过公告方式送达。

您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的初次咨询（45欧元）可能为您节省数月的程序——而且往往更多。 预约 →