刑事扣押不动产与司法清算：谁决定出售？

想象一下：您在Le Barcarès拥有一栋海滨房屋，季节性出租。有一天，您得知因洗钱行为被立案侦查，您的房屋被刑事扣押。同时，您的公司被司法清算。对于清算人来说，该不动产属于待变现资产。但刑事司法阻止出售。谁胜出？清算人还是预审法官（juge d'instruction）？这个问题对业主、债权人和房地产专业人士至关重要，法国最高法院在2017年11月15日的判决中给出了明确答案：清算人必须向刑事法官提出请求，而非法官-专员。解读如下。

事实：日常发生的案例

M. X是佩皮尼昂（Perpignan）一栋房屋的业主，因毒品交易被起诉。在预审过程中，预审法官根据《刑事诉讼法典》（Code de procédure pénale）第706-150条下令刑事扣押其不动产。同时，M. X被司法清算。清算人，即SCP Pimouguet-Leuret - Devos-Bot，认为该不动产应在集体程序中强制拍卖以清偿债权人，因此向法官-专员申请强制出售。但法官-专员发现该不动产已被刑事扣押，使其不可处分，因此驳回申请。清算人提起上诉，但上诉法院维持原判。清算人随后向最高法院提起上诉，主张刑事扣押不妨碍法官-专员命令出售。最高法院需裁决刑事程序与集体程序之间的冲突。

法院推理——详解

最高法院驳回上诉，支持下级法院的推理。其依据是《刑事诉讼法典》第706-150条，该条规定刑事扣押使不动产不可处分，任何关于其有效性或可对抗性的争议必须提交刑事法院。换言之，立法者确立了刑事法官在侦查中扣押财产时的优先地位。这具体意味着什么？清算人尽管拥有权力，但不能通过向法官-专员申请出售来规避刑事扣押。如果他认为扣押不合理或不能对抗集体程序，必须向预审法官或预审庭（chambre de l'instruction）提出上诉。最高法院明确指出，法官-专员的决定是合法的，因为他不能命令出售因刑事措施而不可处分的财产。简言之，刑事扣押阻止清算人变现资产。这不是判例法的演变，而是对法律的严格适用。然而，该判决澄清了一个经常引起争议的问题：清算人没有选择法院的自由；他必须走刑事途径。但请注意：这并不意味着该财产永远无法出售。如果预审导致扣押解除，或刑事法庭（tribunal correctionnel）宣布没收，清算人届时可以行动。但只要刑事扣押有效，法官-专员就无权管辖。

这对您的具体影响

对于Prades的出租业主，其财产被刑事扣押且处于司法清算中，该判决意味着清算人无法迅速出售财产。您必须等待刑事程序的结果。如果被证明无罪，扣押将解除，财产可由清算人出售。但在此期间，您不能处分该财产。对于被扣押财产的承租人，情况复杂。刑事扣押并不自动导致租赁合同无效，但清算人不能为了出售而驱逐您。您的租金必须支付给司法管理部门。对于潜在买受人，需谨慎：未经预审法官同意，被刑事扣押的不动产不得出售。在我的实践中，我曾遇到买受人签署了预售合同却不知财产被扣押的情况。结果是：出售不可能，买受人可能损失定金。对于共有人，一个单元的刑事扣押可能阻碍业主大会的决策，如果清算人未代表。因此，核实财产的法律状况至关重要。如果您处于这种情况，您必须联系专业律师评估可能的救济途径。例如，清算人可以请求预审法官解除扣押，如果扣押对查明真相不必要。但这需要时间。实践中，根据案件的复杂性，可能需要数月甚至数年。

避免此类争议的四个建议

• 在任何不动产交易前核实是否存在刑事扣押。 索取抵押状况证明并询问司法法院书记室。一次简单的查询可以避免多年的僵局。
• 如果您处于司法清算中，请告知清算人任何正在进行的刑事程序。 透明度有助于预见管辖权冲突并将救济导向正确的法院。
• 对于清算人：不要就刑事扣押财产向法官-专员申请出售。 这是浪费时间。直接向预审法官或预审庭提出异议或请求在司法监督下友好出售。
• 考虑经预审法官同意的友好出售。 第706-150条允许预审法官在不损害各方权利的情况下授权出售被扣押财产。这可以打破僵局，但需要附理由的请求。

深入探讨：相关判例与演变

该判决符合一贯的判例。早在2016年9月14日，刑事庭（chambre criminelle）的一项判决（n° 15-84.953）已确认清算人未经预审法官同意不得出售刑事扣押财产。最高法院在此确认法官-专员无权下令出售。法院的趋势是什么？他们保护刑事扣押的有效性，将其视为打击有组织犯罪不可或缺的保全措施。2010年7月9日的法律加强了这一机制。未来，可以预期刑事优先权将继续维持，除非立法者介入以更好地协调两种程序。鲜为人知的是，清算人可以请求预审法官解除扣押，如果扣押不再必要。但举证责任很重。实践中，预审法官在侦查进行中往往不愿解除扣押。

行动前清单

• 我是否涉及刑事扣押？ 向司法法院书记室或您的律师核实。
• 谁有权提出异议？ 预审法官，而非法官-专员。
• 期限如何？ 对刑事扣押的救济必须在扣押令通知后10天内提出。
• 我能否在扣押下出售财产？ 可以，如果预审法官授权，但很少见。必须证明出售不会损害调查。
• 如果清算人想要出售怎么办？ 以刑事扣押为由反对，并通知预审法官。未经法官同意，不要签署任何出售文件。

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