参考判决： 最高法院（Cour de cassation） • 编号 85-13.349 • 1986年11月19日 • 查看判决 →
想象一下：您在圣樊尚-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）买了一栋房子，有一条漂亮的小路穿过邻居的土地，通往您的车库。多年来，一切都很顺利。然后有一天，邻居决定建一道篱笆，堵住了通道。您心想：“这条路一直都在，这是役权！”然而，邻居却声称该役权在法律上并不存在。谁是对的？这正是法国最高法院在1986年裁决的问题，其答案对所有土地所有者都至关重要。
家长指定役权是法国法律中的一种古老机制（《法国民法典》第692条）。它允许在以下情况下承认役权（例如通行权）：在土地分割成若干地块之前，单一业主曾设置过设施（道路、管道、窗户），这些设施在出售后对其中一个地块有用。但注意：最高法院要求这些设施在分割时仍然存在。如果现场状况在此前已消失，则不能援引役权。
尽管这一判决作出已近四十年，但它仍然适用，并每天在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）、达克斯（Dax）等地的司法管辖区适用。在本文中，我将解释事实、法官的推理，以及最重要的是，您应该采取哪些措施来保护自己的权利或避免纠纷。
事实：一个每天都会发生的故事
Y女士是圣樊尚-德蒂罗斯一块土地的所有者。她一直通过相邻土地（属于X先生）上的一个开口取水。这个开口是由前共同业主在将土地分成两块时创建的。但有一天，X先生堵住了这个开口，使Y女士无法取水。Y女士起诉X先生，要求承认家长指定役权。她辩称，前业主设置该开口时意图建立永久役权。
一审法院支持了她的请求，但X先生提起上诉。上诉法院（位于波城（Pau），管辖蒙德马桑地区）撤销了一审判决：它认为，要使家长指定役权有效，现场状况（开口）必须在土地分割时仍然存在。而本案中，开口在分割前已被堵塞。Y女士向最高法院提起上诉。
在最高法院，Y女士主张家长指定役权基于共同业主的意图，无需现场状况持续存在。但最高法院驳回了她的上诉，维持了上诉法院的立场：“家长指定不能作为设立役权的依据，除非产生役权的现场状况在土地分割时仍然存在。”换言之，如果设施在分割前已消失，则役权不存在。
法院的推理——解析
最高法院依据《法国民法典》第692条，该条规定“家长指定对持续且明显的役权具有标题效力”。要承认此类役权，必须满足三个条件：（1）单一土地分割成若干地块；（2）共同业主设置了明显的设施（例如通道、可见管道）；（3）意图建立永久役权。
但最高法院增加了一个隐含条件：现场状况（设施）必须在分割时存在。为什么？因为家长指定不会溯及既往地创设役权。如果共同业主在分割前已拆除设施，则表明他无意创设役权。简而言之，意图必须通过分割时持续存在的事实来体现。
这一推理合乎逻辑：想象一位业主在自家土地上安装了一个水泵，然后将其拆除，之后分割土地。受益于水泵的地块的新业主不能要求取水役权，因为水泵在分割时已不存在。因此，最高法院驳回了Y女士关于仅凭意图即可的主张。
相反，如果设施在分割时仍然存在，则役权成立，即使此后设施被供役地所有人拆除。但注意：这一判决仅涉及家长指定役权。对于其他役权（如合同或取得时效产生的役权），规则不同。
对您的实际影响
这一判例对房地产领域的各方均有重要的实践意义。
对于现任业主：如果您受益于土地分割前创建的通道或设施，请检查其在分割时是否仍然存在。例如，如果您住在达克斯，邻居堵住了您多年使用的道路，但该道路在前业主出售地块前已被拆除，则您不能援引家长指定役权。在这种情况下，您需要寻求其他解决方案：通过友好协议设立役权，或者如果您的土地被包围，则提起诉讼要求强制通行权（《法国民法典》第682条）。
对于购房者：在购买土地前，请让公证人或测量师检查明显的役权（道路、管道等）是否在销售文件中注明。如果没有，要求卖方提供证据（照片、证明），证明这些设施在分割前已存在且仍存在。检查疏忽可能代价高昂：想象一下，您买了一栋带有未书面通行权的房子，而邻居对此提出异议。承认役权的诉讼费用可能达到5000至10000欧元。
对于出租物业的业主：如果您出租带有役权的房产，请确保承租人了解权利和义务。发生纠纷时，由业主证明役权的存在，而非承租人。
对于共有物业的业主：在共有物业中，私有部分之间的役权可能源自共有物业章程，但如果建筑物被分割，也可能源自家长指定。检查共有设施（楼梯、走廊）是否在章程中明确描述。
避免此类纠纷的四个建议
- 保存所有与土地分割相关的文件：销售文件、地籍图、旧照片。发生纠纷时，这些证据对于证明现场状况在分割时存在至关重要。
- 通过公证文件确认役权的存在：在销售时，公证人应注明明显的役权。如果没有，要求在公证书中明确注明。
- 如有疑问，在施工前寻求法律意见：例如，在建造可能堵塞通道的篱笆之前，咨询专门从事房地产法的律师。30分钟的咨询（45欧元）可能为您避免数月的诉讼。
- 如果遇到阻碍，首先尝试友好解决：向邻居发送挂号信，提议调解。如果失败，您可以向司法法院起诉。但请注意，对于持续且明显的役权，诉讼时效为30年（取得时效）。
深入探讨：相关判例与演变
1986年的这一判决是最高法院一贯立场的体现。早在1965年，最高法院就判决“家长指定要求役权的明显标志由共同业主在分割前设立”（民事第三庭，1965年5月20日）。最近，在2015年（民事第三庭，2015年6月10日，编号14-16.220），最高法院重申，家长指定役权的证明责任由主张者承担，且分割时现场状况的存在必须由客观要素（例如公证文件或照片）证明。
因此，法院的趋势很明确：他们要求设施持续存在的物质证据。未来，随着档案数字化，更容易找到旧照片或图纸。但缺乏证据时，家长指定役权很难被承认。
实践操作：应该怎么做
常见问题：
- 如果设施在分割后消失，我还能援引家长指定役权吗？ 可以，只要设施在分割时存在。其后续消失不影响役权。
- 如果邻居堵住了我长期使用的通道，该怎么办？ 首先检查该通道是否在您的产权文件中注明。如果没有，收集证据（旧照片、证明）并咨询律师。如果您的土地被包围，您也可以要求强制通行权。
- 诉讼时效是多久？ 对于持续且明显的役权，取得时效为30年。因此，即使设施最近被拆除，只要您能证明连续30年未中断地使用役权，您就可以起诉。
- 承认役权的诉讼费用是多少？ 一审诉讼的律师费在1500至5000欧元之间，视复杂程度而定。司法鉴定费用可能额外增加（1000至3000欧元）。
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