参考判决： cc • N° 82-11.175 • 1983-09-27 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您在格拉斯（Grasse）一个宁静的地块分割区购买了一栋漂亮的别墅，可以俯瞰山丘。章程规定在产权边界处有2米不可建筑区域。您的邻居与您关系良好，对您说：“没问题，我同意你把凉廊建到边界。”于是您开始施工。几个月后，另一位邻居，或者更糟的是，行政部门责令您拆除。但怎么可能呢，既然您的直接邻居已经同意了？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）于1983年9月27日（上诉号n° 82-11.175）裁决的问题。它的回答是明确的：在地块分割区，章程规定的役权并非邻里之间的私人安排。它们以相互的方式约束所有地块。单个地块业主不能单方面放弃。换句话说，您邻居的同意是不够的。
这项判决虽然年代久远，但仍然是绝对的参考依据。它经常被格拉斯、尼斯（Nice）或其他地方的法院引用。那么，对于地块分割区的业主或购买者来说，这具体意味着什么？我们将为您全面解释。
事实：一个每天都会发生的故事
时间在20世纪80年代。一个地块分割区被创建，并制定了章程，定义了内部城市规划规则。其中，沿某些地块边界设定了不可建筑区域（zone non aedificandi）。X先生，一个地块的业主，决定建造一个凉廊，部分位于该区域内。他的直接邻居Y先生没有反对。相反，他书面同意。
但另一位地块业主Z先生认为该建筑违反了章程，起诉X先生要求拆除凉廊。X先生辩称，直接相关的相邻地块业主Y先生已同意。他认为，既然直接邻居已放弃主张役权，那么在他们之间的私人关系上，该建筑是合法的。
上诉法院支持Z先生，并下令拆除。X先生向最高法院上诉。他主张章程创设了相互役权，但每个业主都可以放弃其权利，尤其是当受益地块（享有役权的地块）的业主接受侵害时。在本案中，相邻地块业主Y先生已接受。为什么第三方可以反对？
最高法院驳回了上诉。它认为，在地块分割区，各地块相互之间，就管辖地块分割区的所有规则，特别是章程中的役权而言，既是受益地块也是负担地块。相邻地块的业主无权在其私人关系中放弃遵守此类役权。拆除被确认。
法院的推理——详细解读
要理解这一判决，必须把握地块分割役权的特殊性质。与传统的通行役权（例如：为进入自己的地块而通过邻居的权利）不同，地块分割章程中规定的役权具有集体性质。它们不仅有利于相邻地块，而且有利于地块分割区的所有地块。
在法律上，每个地块既是“受益地块”（享受役权），又是“负担地块”（承担为其他地块利益的役权）。这种双重地位禁止单个地块业主单方面放弃役权，即使得到直接邻居的同意。为什么？因为这等于修改章程，而这需要所有地块业主的同意（或主管当局的决定）。
很少有人知道：这一规则的基础是《法国民法典》（Code civil）第1134条（旧版）关于协议强制力的规定。章程是一份集体合同。法官认为，个人放弃将违反地块分割区的整体经济。在其判决中，最高法院使用了强有力的措辞：“相邻地块的业主无权……在其私人关系中放弃遵守此类役权。”
法院因此确认，地块分割役权具有约定公共秩序性质。即使直接邻居同意，该建筑相对于章程仍然是违法的。判决很明确：章程产生的权利和义务附着于地块，而非个人。业主不能自由处置。
这对您具体意味着什么
您是地块分割区的业主吗？这项判决直接关系到您。如果您计划建造扩建部分、游泳池或花园棚屋，不要仅依赖于邻居的口头或书面同意。请检查章程和地块分割区规定。私人协议不能保护您免受其他地块业主的诉讼，也不能在违反建筑许可时保护您免受行政部门的追究。
举一个具体数字的例子：在尼斯（Nice）西米耶（Cimiez）高地的一个地块分割区，章程规定距产权边界后退3米。一位业主在距边界1.5米处建造了一个有顶露台，并获得了直接邻居的同意。另一位位于两个地块之外的邻居起诉他。法院下令拆除露台，费用估计为15,000欧元，加上诉讼费（通常数千欧元）。直接邻居的同意毫无用处。
对于购买者，教训很简单：在购买地块分割区的房产之前，请仔细阅读章程。如果您发现现有建筑似乎违规（例如，围栏过高，建筑物离边界太近），请注意存在诉讼风险，即使卖家向您保证“所有人都同意”。
对于租户，情况不同：您不直接受章程约束，但出租人业主必须遵守规则。如果进行了违规施工，您可能会遭受滋扰（拆除工程、诉讼程序）。最好在签署租约前了解情况。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何项目前查阅章程：在购买房产或开始施工前，要求提供章程和地块分割区规定的副本。这些文件通常附在销售契约中。检查役权、不可建筑区域、最大高度等。
- 如欲修改役权，需获得所有地块业主的同意：修改章程需要所有业主的一致同意（如果地块分割区以共有产权管理，则需要全体大会决定）。仅与直接邻居达成协议是不够的。实际上，您需要召集所有地块业主并签署修改契约。
- 施工前咨询专业律师：花费几百欧元，律师可以分析您的项目在章程和地方城市规划计划（PLU, Plan Local d'Urbanisme）下的可行性。这将避免代价高昂的拆除。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主花费了50,000欧元扩建，却因未检查役权而不得不拆除。
- 发生纠纷时，不要依赖口头协议：法院要求书面证据。即使您有邻居的书面同意，它也不能保护您免受其他地块业主的诉讼。唯一安全的解决方案是通过修改章程或获得符合城市规划的授权来使情况合法化。
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深入探讨：相关判例和演变
1983年的判决是最高法院一贯立场的体现。早在1975年3月24日的判决（n° 73-13.498）中，最高法院就已裁定地块分割役权具有公共秩序性质，不能通过地块业主之间的特别协议进行修改。最近，2022年2月16日的判决（n° 20-18.523）重申，地块业主违反章程可构成拆除建筑的理由，即使行政部门已颁发建筑许可。事实上，章程是一份独立于行政授权的私人合同。
因此，趋势很明确：法官保护地块分割区的完整性，不容忍任何违规行为，即使是经同意的。但请注意：如果地块分割区非常古老（有时超过30年），某些役权如果未被所有人遵守，可能被视为失效。但这并非自动发生。需要法院判决或集体修改。否则，1983年的规则仍然适用。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 如果直接邻居书面同意，我可以建造吗？ 不可以，如果建筑违反章程，其他地块业主可以起诉您。邻居的同意不能保护您。
- 如果我发现邻居有违规建筑，该怎么办？ 您可以起诉他要求遵守章程。判例法支持遵守集体规则。
- 我可以修改章程吗？ 可以，但需要地块分割区所有业主的一致同意。然后，该契约必须在土地登记处（service de la publicité foncière）公布。
- 提起诉讼的时效是多久？ 对于地块分割役权，只要建筑未完工超过30年（取得时效），即可提起诉讼。但最好在得知违规后尽快行动。
- 此规则适用于所有地块分割区吗？ 是的，只要章程仍然有效。一些非常古老的地块分割区（1950年之前）可能已失去可对抗性，但这很少见。请咨询律师确认。
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