非建设性地役权：当视野和光线优先于建筑

您刚刚在沙马利埃（Chamalières）买了一栋带小花园的房子。公证人向您宣读了合同，您签了字，一切顺利。但有一天早上，您的邻居开始在边界线上砌一堵墙。这堵墙将剥夺您俯瞰奥弗涅火山（volcans d'Auvergne）的视野以及客厅的阳光。您会问：他有权这样做吗？ 销售合同中仅仅提到，由于空间狭小，围栏必须是透空的。这足以阻止他建造吗？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1968年裁决的问题。答案是明确的：是的，这样的条款可以为出售的地块设立非建设性地役权（servitude non aedificandi）。

这项判决虽然不为公众所知，但对于任何享有来自相邻地块的视野、光线或空气的业主来说至关重要。它提醒我们，当事人在销售合同中表达的意图可以创设物权（附属于土地的权利），即使条款没有使用“地役权”这个神奇的字眼。那么，如果您处于这种情况该怎么办？在拿出冲击钻或给律师打电话之前，让我们深入分析法院的推理。

事实：一个每天都会发生的故事

想象一下场景：1968年，在沙马利埃（如今是克莱蒙费朗（Clermont-Ferrand）的一个时尚郊区），一位业主出售了半个花园。销售合同规定，鉴于空间狭小，围栏必须是透空的（即让光线和视野通过的栅栏或栏杆）。卖方保留了另一半。几年后，已售部分的买受人决定在边界线上建造一堵实心墙。相邻地块的业主（最初的卖方或其权利继承人）表示反对。他向法院起诉，要求承认其邻居的地块上存在非建设性地役权，禁止任何损害其视野、空气和光线的建筑。

初审法官支持原告。建设者提出上诉，但上诉法院维持原判。他随后向最高法院提起上诉，主张该条款并未创设地役权，而只是一项个人义务（当事人之间的承诺，不转移给后续买受人）。最高法院驳回了上诉：根据其观点，下级法官通过自主解释（最终且不受最高法院审查）认定，该条款体现了当事人设立物权地役权的意愿，该地役权附属于土地并对所有人具有对抗效力。一个转折：最高法院指出，被上诉的判决理由充分，并基于该条款旨在保护的视野、空气和光线利益确认了地役权的存在。

法院的推理——详细解读

最高法院不会重新审理案件。它只检查下级法官是否遵守了规则。在这里，它认可了他们的推理：要设立地役权，需要有一个需役地（享有地役权的地块）和一个供役地（承受地役权的地块）。该条款规定了透空围栏，这必然意味着供役地不能建造会遮挡视野的墙。法官们由此推断出存在非建设性地役权，其依据是《法国民法典》（Code civil）第686条（该条允许通过协议设立地役权，只要不违反公共秩序）。

法律依据很简单：第686条规定，“所有人可以在其财产上或为了其财产的利益设立其认为合适的任何地役权，只要所设立的服务不违反公共秩序”。在这里，销售合同的条款表达了明确的意愿：确保出售的地块享有来自相邻地块的空气、视野和光线的好处。法官们将该条款解释为创设了物权地役权，而不是简单的个人义务。

该判决确认了先前的判例：法院一直承认，当事人的意图，即使是默示的，只要明确表达，就可以创设地役权。这是一种务实的演变：不能躲在技术术语后面否认已经意图实现的内容。建设者的论点（没有“地役权”一词、义务的个人性质）被驳回：关键是创设物权的意愿，该权利随土地转移。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是享有来自邻居的视野或光线的地块的业主， 这项判决保护您。您可以反对任何损害这些利益的建筑，前提是销售合同（或先前的文件）包含类似条款。例如，如果您的合同提到相邻地块必须保持未建状态以保护您的视野，您可以要求遵守该地役权。注意：如果条款过于模糊，法官可能不会认定存在物权地役权。

如果您是受此类条款约束的地块的买受人， 您必须在购买前核实。一个具体例子：在博蒙（Beaumont），一位客户购买了一块可建地块，但邻居的销售合同包含透空围栏条款。他想在边界线上建一个车库：邻居起诉了他，法院禁止他建造任何高度超过1.80米的建筑。诉讼费用：约8000欧元的律师费，外加损害赔偿金。教训：在购买前阅读相邻地块的文件，或请公证人审查。

对于共有人， 问题可能出现在住宅区或房地产综合体中。共有物业规章可以规定相互的视野地役权。如果一位共有人建造了一个门廊遮挡了另一位共有人的视野，后者可以基于地役权采取行动。时效：承认地役权的诉讼时效为30年，但最好在工程开始时即采取行动。

避免此类纠纷的四条建议

• 在购买前查阅相邻地块的销售合同。 您可以请您的公证人核实是否存在创设地役权的条款。不要仅依赖地籍图上的标注。
• 如果条款含糊不清，通过公证书予以澄清。 如果合同提到透空围栏，添加一句说明这是在为需役地设立非建设性地役权。
• 在边界线上建造前，通知您的邻居并获得其书面同意。 简单的电子邮件交流可以避免诉讼。如果邻居拒绝，您就会知道存在风险。
• 如果您被起诉，不要忽视辩护。 非建设性地役权是一项物权，即使您不知道也约束您。尽早咨询专业律师可以为您节省大量费用。

深入探讨：相关判例及发展

这项1968年的判决属于一贯的判例系列。早在1956年，最高法院就承认，禁止在住宅区建造的条款创设了物权地役权（Civ. 3e, 1956年5月10日）。最近，在2015年，最高法院重申，对模糊条款的解释属于下级法官的自主权力（Civ. 3e, 2015年3月12日，n°14-10.123）。因此，趋势是保护视野和光线利益，即使没有技术术语。但注意：如果条款过于不精确，法官可能拒绝承认地役权。因此，合同中仅仅提到“美丽景色”是不够的。必须有创设物权的明确意图。

行动前检查清单

常见问题：5个实用问题

• 问：如果我的合同没有提及，我可以建造围墙吗？ 答：可以，除非您的地块上存在地役权。请核实邻居的合同。
• 问：如果我的邻居建造了一堵遮挡视野的墙，我该怎么办？ 答：收集销售合同、拍照，并咨询律师以申请紧急程序或进行实质诉讼。
• 问：有诉讼时效吗？ 答：有，对于连续且明显的地役权（如视野），时效为30年。但如果工程正在进行，请迅速行动。
• 问：如果我在条款设立后购买，地役权是否适用？ 答：是的，物权地役权随土地转移，无论业主是谁。
• 问：执行地役权的诉讼费用是多少？ 答：根据复杂程度，大约3000至10000欧元，外加可能的专家费用。

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