参考判决： cc • N° 82-15.224 • 1983-12-13 • 查看判决 →
想象一下：您在格勒诺布尔（Grenoble）郊区的梅朗（Meylan）买了一栋带漂亮花园的房子。唯一能进入车库的方式是穿过邻居的小路。多年来一切顺利，直到有一天邻居决定锁上他的大门。您还能通行吗？您的通行权是永久性的吗？每年都有数百名业主提出这些问题。法国最高法院在1983年12月13日的一项判决（编号82-15.224）中给出了明确的答案，这一答案至今仍然适用。解读如下。
事实：一个每天都可能发生的故事
在布列塔尼（Bretagne），一对夫妇出售一块地块，该地块处于封闭状态（enclave），即没有直接通往公共道路的通道。为了让买家能够进入，销售合同规定在卖方的土地上设立通行地役权（servitude de passage）。该合同明确规定了通道的位置和使用方式：宽度、使用时间等。几年后，该地块不再处于封闭状态：一条新的市镇道路开通，或者买家购买了相邻的一条土地。卖方认为通行地役权应当消灭，因为封闭状态已消失。而买家则认为，地役权已通过销售合同成为约定地役权（servitude conventionnelle），因此即使封闭状态消失，地役权也应继续存在。
纠纷诉至法院。在一审（大审法院，tribunal de grande instance）和上诉（雷恩上诉法院，cour d'appel de Rennes）中，法官支持卖方：地役权因封闭状态消失而消灭。买家向最高法院提起上诉（pourvoi en cassation）。
法院的推理——详细分析
最高法院需要解决一个精确的法律问题：因出售地块的封闭状态而通过销售合同设立的通行地役权，是法定地役权（基于《法国民法典》第682条，该条要求封闭地块的所有者要求通行）还是约定地役权（通过合同自由同意）？如果是法定地役权，则当封闭状态消失时，地役权消灭（《法国民法典》第685-1条）。如果是约定地役权，则只要合同未被撤销，地役权就持续存在。
在1983年12月13日的判决中，最高法院驳回了买方的上诉。法院认为：“确定地役权具体位置和行使方式的合同，并不改变其法定基础，也不赋予其约定性质。”换句话说，即使销售合同详细描述了通道（路线、宽度等），地役权的来源仍然是封闭状态。地役权是法定的，而非合同的。因此，一旦封闭状态消失，地役权即告消灭，符合《法国民法典》第685-1条的规定。
简而言之，将通道细节书面化并不会将法定地役权转变为约定地役权。很少有人知道，这一解决方案实际上保护了供役地（fonds servant，即承受通行的土地）的所有者：他们不会因一个不再有存在理由的权利而无限期地受到约束。
这对您意味着什么——具体来说
对于格勒诺布尔或梅朗的业主而言，这一判决具有直接的现实影响。如果您拥有一块因封闭状态而享有通行地役权的土地，并且该封闭状态消失（例如，修建了一条新路，或者您购买了另一块土地以建立直接通道），您的通行权将自动消灭。即使销售合同规定了“永久”通行，您也不能要求邻居继续让您通行。
相反，如果您是供役地的所有者（即承受通行的一方），您可以在封闭状态消失后要求确认地役权的消灭。但请注意：您需要证明封闭状态已终止。例如，如果一条新的市镇道路开通，您需要提供地籍图（plan cadastral）或行政文件。
在我的实践中，我遇到过这样的案例：一位购房者在2010年购买了一块地块，合同中注明了通行地役权，但他不知道这是基于封闭状态。2022年，市镇开通了一条新路；邻居随即封锁了通道。购房者发现自己无法进入，因为地役权在十年前已经消灭。他本可以通过在购买前核实地役权的性质来避免这种情况。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前核实地役权的性质。 询问您的公证人（notaire）地役权是法定的（因封闭状态）还是约定的。如果是法定的，请了解封闭状态在中期内消失的风险（如道路建设项目等）。
- 通过执法员（huissier）或测量师（géomètre）确认封闭状态。 如果您享有法定地役权，请保留封闭状态仍然存在的证据：照片、证明、图纸。如果邻居质疑您的权利，这些将派上用场。
- 如果可能，协商设立约定地役权。 如果您出售一块封闭地块，您可以通过单独的文件同意设立约定地役权，该地役权不依赖于封闭状态。这能保障买方的权益。
- 封闭状态消失时，确认地役权消灭。 如果您是供役地的所有者，请向邻居发送挂号信（courrier recommandé）通知地役权已消灭，并在必要时由执法员出具证明（constat d'huissier）。
深入研究：相关判例与发展
这1983年的判决属于最高法院的一贯立场。早在1975年，最高法院就判定：“因封闭状态产生的法定地役权不能仅因当事人确定了其具体位置和行使方式而转变为约定地役权”（Civ. 3e, 1975年2月18日）。此后，该立场牢固确立。2005年，最高法院明确法定地役权的消灭是自动的，无需法院判决（Civ. 3e, 2005年11月9日，编号04-16.154）。
因此，法院的倾向是明确的：因封闭状态产生的法定地役权仍然是不稳定的。即使它被写入公证文书，也永远不会成为永久性的。未来，业主必须保持警惕：法定地役权不是一项永久性的既得权利。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 销售合同中的通行地役权是否一定是永久性的？ 不是。如果它是基于封闭状态，则一旦封闭状态消失，地役权即告消灭，即使合同未明确说明。
2. 我能否将法定地役权转变为约定地役权？ 可以，通过签署一份独立的公证文书，明确说明地役权是无偿或有偿同意的，独立于封闭状态。
3. 如果在我仍然处于封闭状态时邻居阻止我通行，我该怎么办？ 您可以向紧急审理法官（juge des référés）申请恢复通行。但您需要证明封闭状态（缺乏足够的公共道路通道）。
4. 诉讼时效是多久？ 主张法定地役权的诉讼时效为30年。确认地役权消灭的诉讼没有特定时效，但最好尽快行动。
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼程序——通常还能节省更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
