参考判决： cc • N° 18-20.119 • 2019-10-24 • 查阅判决 →
想象一下这个场景：你刚刚在瓦尔博讷（Valbonne）买了一栋漂亮的房子，花园通向一条小径。但几年前，卖方签署了一份文件，以10,000欧元为代价放弃了使用这条小径的权利。现在邻居对你说：「抱歉，你不能再通过了。」该怎么办？这正是法国最高法院（Cour de cassation）最近审理的一个案件中的问题。答案很明确：买受人不受其前手放弃行为的约束。解释如下。
事实：一个日常发生的故事
瓦尔博讷（Valbonne）的一块地块所有人B先生，其土地被围（没有直接通往公共道路的通道）。为了进入，他使用了沿着邻居U先生地产延伸的通行地役权（在他人的土地上通行的权利）。2003年，B先生以10,000欧元为代价放弃了这一地役权。他随后没有任何合法通道进入自己的地块。几年后，B先生将土地卖给了买受人C先生。当C先生试图使用小径时，遭到了U先生的拒绝，U先生以2003年的放弃行为为由。C先生随后向法院提起诉讼，要求承认其享有法定通行地役权（法律赋予被围地块所有人的权利）。格拉斯（Grasse）法院支持了他的请求，艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院予以确认。U先生提起上诉，但法国最高法院（Cour de cassation）驳回了他的上诉，确认了买受人的权利。
法院的推理——详细解读
核心问题是：被围地块的买受人能否被其卖方放弃通行地役权的行为所对抗？法官们回答：不能。为什么？因为法定通行地役权（《法国民法典》第682条，article 682 du Code civil）附着于土地（fonds），而非所有人个人。换句话说，是土地有权获得通道，而非所有人。当B先生放弃地役权时，他作出了个人行为，不能约束后续所有人。否则，土地将永远被围，这违背了公共利益。法院提醒，放弃法定地役权必须明示作出，且若未在不动产登记簿（fichier immobilier）上公示，则不能对抗买受人（本案中即未公示）。简言之，B先生的放弃行为对C先生无效，因此C先生可以要求通行地役权。这一推理符合一贯的判例：法定地役权是一项物权，独立于个人。
这对您的实际影响
这一判决对被围土地的买受人而言是个好消息。如果您购买了一块没有通道的房产，即使卖方曾放弃该权利，您也可以要求通行地役权。但请注意：必须存在真正的围地（没有足够的公共通道）。例如，在尼斯（Nice），如果通道被切断，共有人可能陷入困境。但在此情况下，地役权可以恢复。实践中，如果您处于这种情况，您应：1) 确认是否缺乏足够通道；2) 与邻居协商地役权；3) 若遭拒绝，向法院申请并获取补偿。律师和专家费用可能在2,000至5,000欧元之间，但通常涉及的利益（土地价值）要高得多。对于卖方，请谨慎：放弃地役权可能降低您的财产价值，因为买受人可能对此提出异议。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前检查地役权： 查阅地籍图（cadastre）和产权证书。如果提及地役权，请了解其实际存在情况。测量师（géomètre）可以协助您。
- 不要轻易放弃地役权： 如果您是业主，请注意放弃行为对您本人可能是终局的，但对您的继承人无效。最好寻求替代方案（如土地交换等）。
- 在不动产登记簿上公示所有文件： 放弃行为或协议必须公示才能对抗第三方。否则可能无法对抗买受人。
- 如有疑问请咨询律师： 在签署预售合同（compromis de vente）前，请分析地役权和围地风险。几百欧元可能避免一场诉讼。
深入探讨：相关判例与发展趋势
这一判决确认了此前的判例：法国最高法院（Cour de cassation）曾判定，放弃法定地役权不能对抗后续所有人（Civ. 3e, 1993年3月10日，第91-12.042号）。同样，如果围地属实，买受人始终可以要求法定地役权，即使卖方曾放弃（Civ. 3e, 2011年5月4日，第10-14.369号）。趋势是保护买受人。未来，卖方必须透明地披露地役权，否则可能因信息缺失而承担责任。
总结与后续步骤
常见问题：
- 如果我的土地被围，我可以在邻居的土地上通行吗？ 是的，您有权获得法定通行地役权，即使前业主曾放弃。
- 如果邻居拒绝怎么办？ 您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求确认您的权利并确定补偿金。
- 需要多长时间？ 程序可能持续6个月至2年，视复杂程度而定。调解可以加速进程。
- 费用多少？ 律师和专家费用约2,000至5,000欧元，但支付给邻居的补偿金通常较低（几百至几千欧元）。
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