参考判决： cc • N° 72-13.850 • 1974-04-09 • 查看判决 →
想象一下：您是Tarnos一个住宅小区内地块的所有者，自1927年起，小区章程（cahier des charges）中规定了一项通行地役权（在邻居土地上通行的权利）。有一天，市政府决定建造一堵墙，永久性地阻断了这一通道。怎么办？地役权还存在吗？这个看似技术性的问题，由法国最高法院在1974年的一项判决中作出了裁决，其原则至今仍然完全适用。
但这究竟意味着什么？1974年4月9日的判决（上诉号N° 72-13.850）指出：一种合同性质的地役权（通过合同设立，而非行政法规）如果其使用变得彻底不可能，则依据《法国民法典》（Code civil）第703条消灭。换句话说，如果永久性障碍物（如墙、建筑物）使地役权无法使用，则地役权消失。这对许多人来说并非显而易见：许多所有者认为他们的权利是永久的。
但请注意：这种消灭并非自动发生。它必须由法官确认，且条件严格。在本文中，我将解释法官的推理、对您的具体后果，以及如何避免陷入法律僵局。
事实：一个每天都会发生的故事
让我们回到案件本身。一切始于Bayonne，一个住宅小区（被划分为多个地块的土地）内的地块所有者享有一条拱廊下的步行通道地役权，专供行人公共使用。该地役权通过1927年和1947年的私人协议设立，并载入小区章程（规定小区规则的文件）。
但Bayonne市政府作为地块所有者，建造了永久性工程，使通行变得不可能。邻近地块的所有者（上诉人）起诉市政府，要求承认其通行权并获得损害赔偿（金钱赔偿）。而市政府则主张地役权已消灭，因为其使用已彻底不可能。
上诉法院（cour d'appel）支持市政府：宣布地役权消灭。所有者向最高法院提出上诉（contestent la décision devant la Cour de cassation）。他们的论点是：该地役权是公共地役权，因为它服务于行人通行，因此受公法（droit public）管辖，而非《法国民法典》。但最高法院驳回了他们的上诉：确认该地役权是私法性质的，因为它唯一来源于合同，而非行政法规。因此，适用《法国民法典》的规则，第703条允许在使用不可能时消灭地役权。
鲜为人知的是，这一判决作出已超过50年，但在小区纠纷中仍被频繁引用。在我的实践中，我遇到过一些案件，Biscarrosse或Tarnos的所有者认为他们的地役权是永久的，而邻居修建的一堵简单的围墙就可能导致其消灭。
法院的推理——解析
最高法院在其判决中分两步推理。首先，它定性地役权的性质：是公共的还是私人的？《法国民法典》第637条将地役权定义为“为另一所有者所有的不动产（héritage）的使用和利益而施加于某一不动产上的负担”。第686条明确规定可以通过合同设立地役权。在本案中，争议地役权（servitude litigieuse）的唯一来源是1927年和1947年的私人协议，没有任何行政法规。因此，它保持其私人性质，即使它服务于公共用途。简言之，不能因为行人在使用它，它就变成公共用途地役权（受行政法管辖）。
其次，法院适用《法国民法典》第703条，该条规定：“当物处于无法再使用的状态时，地役权终止。”换句话说，如果地役权的使用变得彻底不可能，它就消灭。但请注意：不可能必须是永久性的，而非临时性的。在本案中，市政府建造的永久性工程（墙、建筑物）使通行永远无法进行。因此，上诉法院的法官可以合法地推断地役权消灭。
所有者们抗议：“但地役权是公共的，它不能消灭！”最高法院回答：不，它是私人的，因此受普通法（droit commun）管辖。这一推理是对先前判例法的确认：小区地役权，即使惠及公众，如果源自合同，则仍然是私法性质的。这是一个可能令人惊讶的根本性区别。
如何应对？如果您是所有者，切勿假定地役权是永久的。如果建造了永久性障碍物，您的权利可能消失。而如果您是供役地（fond servant，即承受地役权的地块）的所有者，如果使用变得不可能，您可以请求法院确认地役权消灭。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对几种人群具有实际影响。
出租房产所有者： 如果您出租带有通行地役权的房产，而该地役权变得不可能（例如，邻居建造了大门阻挡通道），您不能再要求其被尊重。如果通行是必要的，租户甚至可能要求减租。例如：在Tarnos，一位所有者出租带有通行地役权的车库。市政府铺设了一条道路，使通行变得困难。租户可能要求减租10%至20%，直至问题解决。
购买者： 在购买小区地块前，请核实地役权是否仍然有效。如果通道被阻塞，它可能已经消灭，您将无法追索。在签署合同前，委托执法员（huissier）进行双方对质现场勘验（état des lieux contradictoire）。在Biscarrosse，一位购买者损失了15,000欧元，因为他购买了一块理论上带有通行地役权的土地，但道路已被一堵墙挡住了十年，而卖方未提及。
区分所有权人（copropriétaire）： 如果您的区分所有物业（copropriété）对相邻地块享有地役权，而该地块的所有者建造了障碍物，地役权可能消灭。必须迅速采取行动：向法院起诉以确认消灭，或者相反，如果您认为使用仍然可能，则要求维持地役权。时效：确认消灭的诉讼不受时效限制（无时间限制），但最好尽快行动，以避免既成事实。
如果您处于这种情况，您必须咨询专业律师。一封简单的挂号信可能足以表明您的反对立场，但只有法院判决才能最终解决。
避免此类纠纷的四点建议
- 建议一：核实地役权的来源。 索取小区章程和销售契约。如果地役权源自私人合同，则受《法国民法典》管辖。如果源自行政法规（如地方城市规划计划（plan local d'urbanisme）），则是公共性质的，不能因使用不可能而消灭。不要混淆两者！
- 建议二：委托执法员进行现场勘验。 如果您担心地役权可能变得不可能，请委托执法员出具勘验报告（约150-200欧元）。这将作为发生纠纷时的证据。在Tarnos，这样的勘验报告帮助一位所有者证明尽管存在临时障碍，通行仍然是可能的。
- 建议三：建造前核实地役权。 在建造墙或建筑物之前，查阅地籍（cadastre）和小区章程。如果您未经授权阻塞地役权，您可能面临损害赔偿诉讼和拆除工程。费用可能很高：在Biscarrosse，一位所有者因建造大门阻塞地役权而支付了10,000欧元的损害赔偿。
- 建议四：如有疑问，尽快诉诸法官。 如果您认为某项地役权已消灭，或者相反，认为它仍然存在，不要等待。诉讼可能耗时（6个月至2年），但它能澄清状况。律师费（约1,500至3,000欧元）通常低于未解决纠纷的成本。
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深入探讨：相关判例与发展
1974年的这一判决是最高法院一贯立场的体现。早在1965年3月8日的判决（Bull. civ. III, n° 179）中，最高法院就已判定，小区地役权即使服务于公共用途，如果是合同性质的，则仍为私法性质。1974年的判决只是确认了这一做法。
更近期，最高法院在2019年11月14日的判决（N° 18-22.124）中明确指出，使用的不可能必须是绝对且永久性的。单纯的妨碍并不足够。例如，如果通道被堵塞但可以清理，地役权仍然存在。1974年判决的特殊之处在于工程的永久性：它们无法在不拆除的情况下移除。
因此，法院的趋势是在可能的最小使用仍然存在时保护地块所有者的地役权，但一旦障碍不可挽回，则消灭地役权。展望未来，请保持警惕：如果您是地块所有者，不妨每五年委托执法员进行一次现场勘验。而如果您是承受地役权的邻居，请注意，如果您能证明永久性不可能，您可以请求消灭地役权。
关键要点
常见问题解答
1. 小区地役权可以消灭吗？ 可以，如果它是合同性质的（私人小区章程），且其使用变得彻底不可能（《法国民法典》第703条）。
2. 如果邻居阻塞通道，我该怎么办？ 委托执法员确认障碍。如果障碍是永久性的，您可以请求法官确认地役权消灭，或者如果您是受益人，请求法院命令邻居在强制罚款（astreinte）下恢复通道。
3. 如果我不使用地役权，我会失去它吗？ 不会，不使用不会消灭地役权。只有物理上的使用不可能（由于永久性障碍）才能消灭它。注意：因30年不使用而消灭（prescription extinctive）是存在的，但1974年的判决不涉及这一点。
4. 诉讼费用是多少？ 律师费约为1,500至5,000欧元，取决于复杂程度。与Maître Zakine进行30分钟的初步咨询费用为45欧元，可以为您提供策略指导。
5. 地役权消灭后，我可以出售地块吗？ 可以，但您必须告知购买者地役权已消灭。否则，您可能因隐藏瑕疵（vices cachés）而承担责任。最好通过公证文书确认消灭。
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