参考判决： cc • N° 74-13.597 • 1976-02-10 • 查看判决 →
想象一下，您是Parentis-en-Born一栋美丽房屋的业主，拥有一块朝向湖泊的坡地。十年前您购买了这块地，买卖契约中载明了一项通行役权（在相邻土地上通行的权利，以便到达道路）。但此后，您进行了改造工程：露台、挡土墙、楼梯。而您的邻居却通知您，役权已经终止，因为通行不再像以前那样可行。这可能吗？答案是肯定的，根据法国最高法院1976年2月10日（编号74-13.597）的判决，该判决适用了《法国民法典》第703条。在该判决中，为连接一块陡坡地块而设立的通行役权因买方施工后无法按照权属文件（设立役权的文件）行使而终止。
这一判决对业主而言是一枚重磅炸弹：它表明，如果役权的使用变得不可能，即使这种不可能源自您自己的施工，役权也可能消失。但这对您——无论是Capbreton的业主、租户还是房地产专业人士——究竟意味着什么？我们将剖析此案及其法律推理，并为您提供实用建议，以避免失去您的权利。
简而言之，这一判决提醒了一个基本原则：约定役权（通过合同设立）只有在能够实际使用时才存续。如果土地状况演变到使通行不可能的程度，役权即告终止。但注意：这种终止并非自动发生；必须由法官认定，法官自由裁量事实。如果您涉及其中，应如何应对？请跟随指南。
事实：一个日常发生的故事
在本案中，卖方出售了一块陡坡地块，位于丘陵地区。为使买方能够通往公共道路，买卖契约中约定设立了一项通行役权。权属文件规定沿卖方地产南侧边界有一条三米宽的通道，通往道路。役权应以步行和车辆方式行使。
买方在购得土地后，进行了重大工程：挖土、砌墙、改变土地布局。这些工程深刻改变了土地状况。结果，役权规定的通道变得无法通行，或至少非常困难。供役地（承受役权的土地）的业主随后向法院起诉，请求确认役权终止，认为该役权已无法按照权属文件使用。
一审法官（上诉法院）支持了供役地业主，认定土地状况不再允许按约定使用役权。买方（需役地业主）向法国最高法院提出上诉，主张使用不可能只是部分性的：他认为步行通行仍然可能。但法国最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中Parentis-en-Born或Capbreton的业主因类似原因失去了通行权：他们进行了施工，却没有注意维持通道。
法院的推理——深度解析
该判决依据《法国民法典》第703条，该条规定：“当事物处于无法再使用的状态时，役权终止。”换言之，如果土地状况使役权无法使用，则役权消失。该条文非常古老（1804年），但至今仍然有效。法国最高法院对其进行严格解释：使用不可能性由一审法官评估，其评估是终局的（最高法院法官不能推翻）。
在本案中，上诉法院认定，由于买方的施工，土地变得陡峭（原本已如此，但施工加剧了困难），且三米宽的通道已无法通行，即使步行也不行。买方辩称步行通行仍然可能，但法官认为权属文件（役权契约）规定了车辆和步行通行，车辆通行的不可能性足以构成不符合权属文件的使用不可能性。实际上，权属文件提及“步行和车辆”通行；法院认为车辆通行不可能使役权变得无用，因为初始目的（连接地块）已无法实现。
鲜为人知的是：第703条并未根据不可能性的原因加以区分。无论施工是由需役地业主（受益于役权的一方）还是第三方进行的，终止结果相同。这是一条客观规则。唯一的问题是：土地状况是否仍允许按权属文件约定使用役权？如果不能，役权终止。但注意：如果不可能性是暂时的，役权不终止；必须是永久性不可能。在本案中，施工永久性地改变了土地。
对您的实际影响
对于需役地业主（享有通行役权的一方）：您必须按照契约维持通道的可通行状态。如果您进行施工改变了土地状况，您可能失去役权。具体例子：您在Capbreton购买了一栋房屋，享有在邻居土地上通行的权利以到达海滩。您建造了一个游泳池，阻塞了通道。邻居可以请求终止役权。后果：您不再有通往公共道路的通道，您的房产可能变成封闭地块（无出口），其价值可能下跌20%至30%。
对于供役地业主（承受役权的一方）：您应监控通道状况。如果受益人改变土地使通行不可能，您可以向法院起诉请求确认役权终止。这使您摆脱了役权，可能增加您房产的价值（不再受约束）。但注意：您不能自己造成不可能性（例如修建围墙）以终止役权，因为这构成过错。
对于负担役权的房产的购买者：在购买前，检查通道状况及其使用情况。如果通道长期未使用，或施工使其无法通行，役权可能已终止。要求卖方提供证明或通过执法员进行确认。时效：确认终止的诉讼不受时效限制（无期限），但建议尽快行动。
对于租户：您的租赁合同可能提及通行役权。如果业主（出租人）任由役权退化或更改，您可以要求恢复通道，因为出租人必须保证房屋的安宁享用。如果役权终止，您可能有权解除合同或要求减少租金。
避免此类纠纷的四条建议
- 进行双方确认的现状勘查：在对负担役权的土地进行施工前，请执法员在邻居在场的情况下记录通道状况。这将证明先前的使用情况，避免日后争议。
- 严格遵守役权权属文件：役权契约详细描述了范围（位置）、宽度、用途（步行、车辆）。不要以损害该用途的方式改变土地。如果必须施工，应征得供役地业主同意或通过约定修改役权。
- 定期使用役权：即使非表见役权的因不使用而终止的时效为30年，定期使用可防止争议。然而，因使用不可能而终止（第703条）与时间无关；如果土地状况改变，可能立即发生。
- 在房地产项目前咨询专业律师：无论您是卖方、买方还是邻居，事先的法律咨询可使您免于多年诉讼。例如，在Parentis-en-Born，一位业主因在通道上建造车库而失去役权；若事先花45欧元咨询Maître Zakine律师，他本可以避免5万欧元的损失。
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深入探讨：相关判例与演变
1976年2月10日的判决是法国最高法院一贯判例的一部分。可举1979年3月20日（编号77-14.000）的判决，该判决认定，即使土地状况导致的使用不可能性是由供役地业主（必须承受役权的一方）的施工造成的，同样导致役权终止。这一原则是对称的：谁改变了土地无关紧要，只有不可能性才重要。
最近，法国最高法院（第三民事庭，2020年9月23日，编号19-17.040）明确指出，不可能性应根据权属文件的规定进行评估。如果权属文件规定车辆通行，即使步行通行仍然可能，车辆通行不可能性就足以构成。这正是我们1976年判决的情况。因此，趋势是对权属文件进行严格解释。
未来，法院将继续严格适用第703条。业主必须保持警惕：役权是一项物权（附着于房产），但如果使用不维持，则可能不稳定。房地产专业人士（公证人、经纪人）应告知客户这一风险。
常见问题
如果我几年不使用通行役权，我会失去它吗？
不会，因不使用而终止需要30年不使用（对于非表见役权，如管道）。但第703条不同：如果土地状况使使用不可能，役权立即终止，即使您昨天还在使用。
如果邻居修建了围墙阻挡我的通道，我该怎么办？
您可以首先要求其友好恢复通道。如果拒绝，向地方法院起诉以确认您的权利受到侵害。注意：如果时间过长，法官可能认为您接受了该情况（默示放弃）。请迅速行动。
请求确认役权终止的诉讼费用是多少？
费用各异：律师（1500至3000欧元）、执法员（200至500欧元）、可能的专家鉴定（1000至2000欧元）。但诉讼可能持续1至2年。最好通过事先咨询预防。
如果通行役权已终止，我可以出售我的土地吗？
可以，但您必须告知买方役权已终止。否则，您将因信息缺失（隐蔽瑕疵）承担责任。买方可能请求撤销买卖合同或要求损害赔偿。
役权终止是自动的吗？
不是，必须由判决确认。在此之前，役权在纸面上仍然存在。如果您希望正式消灭它，必须获得司法判决。判决将在不动产登记处公告。
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