参考判决： cc • N° 08-16.238 • 2009-09-16 • 查阅判决 →
想象一下，您在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）拥有一栋漂亮的房子，通往您土地的通道需要经过相邻的地产。您使用这条通道已经多年，甚至可能自该地产分割以来就一直如此。有一天，您的邻居决定阻止您通行，例如设置栅栏或直接禁止您通过。该怎么办？您可以依据何种法律基础来保留这一通行权？
这种情况在朗德省（Landes）比人们想象的更为常见，它提出了一个根本性问题：当土地被分割后，谁应证明役权（为另一不动产利益而加于某一不动产上的物权）的存在？是受益于通行权的一方需要证明其权利，还是提出异议的一方需要证明其不存在？
法国最高法院（Cour de cassation）2009年9月16日的判决给出了明确但严格的要求。它重申了《民法典》（Code civil）中一项常被业主忽视的古老规则，并明确了证明条件。对于身处此境的业主而言，理解这一判例可能意味着是保留一条必要通道还是陷入土地被围困的境地。
事实：一个日常发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）地区拥有一块农业用地，历史上一直通过马丁先生（M. Martin）的地产进入其地块。这条通道是一条土路，定期用于农业机械通行。这两块土地曾属于同一业主，几十年前被分割。
当马丁先生决定将其部分土地出售给一位房地产开发商时，后者立即对杜邦先生的通行权提出异议。开发商辩称，最初分割这两宗遗产（土地）的买卖契约并未提及任何役权。因此，他设置了栅栏，阻止杜邦先生进入其地块。
杜邦先生随后提起诉讼，主张存在一项由家庭父亲指定设立的非持续役权（servitude discontinue par destination du père de famille）。他声称这条道路构成了役权的“明显标志”（signe apparent），自土地分割以来一直可见且被使用。一审法院（tribunal de première instance）支持了他的主张，认为长期使用足以确立役权。
但开发商提起了上诉，随后又向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。因此，该争议历经多个审级，每个阶段都有波折。争论的核心在于：举证责任。谁需要证明什么？法国最高法院（Cour de cassation）的答复将为成千上万的业主澄清一项基本规则。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）有力地重申了一项基本原则：“主张由家庭父亲指定设立的非持续役权存在的一方，必须提交导致两宗遗产分割的法律文书，并证明该文书中不包含任何与役权存在相悖的规定。”
让我们逐点解读这一推理。首先，所涉役权是“非持续役权”（servitude discontinue）（需要人类当前行为才能行使，如通行），与持续役权（servitude continue）（无需人类干预即可行使，如眺望权）相对。它是“由家庭父亲指定设立”（par destination du père de famille）（由两宗不动产的唯一业主在分割时，通过维持它们之间明显的既有事实状态而设立）。
法律依据是《民法典》（Code civil）第694条，该条规定：“持续且明显的役权，通过证书或三十年的占有取得。”但请注意：对于非持续役权，即使是明显的，占有本身并不足够。需要证书（法律文书）或家庭父亲的指定。
最高法院（Cour de cassation）明确指出，当两宗遗产的唯一业主将其分割时，如果它们之间存在“役权的明显标志”（signe apparent de servitude）（如一条可见且被使用的道路），并且分割契约中“未包含任何关于役权的约定”，则该役权被视为得以维持。但主张役权存在的一方必须证明这两个要素：分割文书以及不存在相反条款。
在本案中，法官们认为杜邦先生未能充分证明土地分割文书中不包含与役权相悖的规定。简而言之，仅仅证明存在一条道路并被使用是不够的；还必须证明在最初分割时，没有规定取消这一通行权。
这一推理是对先前判例的确认，但在证明要求上更加严格。换句话说，最高法院（Cour de cassation）提醒，家庭父亲指定的推定并非自动成立：主张该推定的一方必须积极证明。
这对您意味着什么——具体而言
但这对于您，作为蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内的业主、租户或房地产专业人士，究竟意味着什么？其影响是具体且有时代价高昂的。
如果您是比斯卡罗斯（Biscarrosse）的出租业主，出租的房产需要通过相邻土地才能进入，那么这项判决与您直接相关。想象一下，您以每月1200欧元出租一栋别墅，通过旁边地产上的一条私人道路进入。如果邻居对此通行权提出异议，您不仅需要证明道路的存在，还需要证明土地分割文书（通常已有数十年历史）中不包含禁止该通行的条款。没有这些证据，您的房产租赁价值可能会下降15%至20%，即每年潜在损失2000至3000欧元。
如果您是房地产的购买者，这项判决应促使您保持谨慎。在购买圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一处带有共享通道的房屋时，要求卖方提供所有先前的产权文件，并亲自核实是否提及了役权。在我的执业经历中，遇到过一些案例，购买者在购房后发现其主要通道存在争议，迫使他们提起长达数年的法律程序，律师费和专家费可能超过10000欧元。
如果您是小区内的共同所有权人（copropriétaire），这项判决也影响共有部分。多个地块之间的通道可能被视为役权。在共同所有权人之间发生冲突时，主张通行权的一方必须证明最初的分割文书中没有排除该权利。
对于租户而言，情况虽不同但同样令人担忧。如果您的租约提及一项通行权，但随后被第三方提出异议，您可以要求业主保证您平静享用（jouissance paisible）该权利。但实际上，在情况澄清之前，您可能会面临数月的冲突。
避免此类争议的四条建议
- 妥善保管所有产权文件，包括最古老的。购买房产时，要求卖方提供完整的产权链文件，尽可能追溯到土地的首次分割。将这些文件数字化并保存双份副本。
- 在任何房地产交易时，制作一份经双方确认的、带照片的现状报告。精确记录所有通道、道路和役权的明显标志。让所有相关方，如有可能包括受影响的邻居，签署这份现状报告。
- 在分割土地前咨询土地测量专家。如果您考虑在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或周边地区分割您的财产，请制作一份精确的平面图，明确标注所有现有役权。将这些役权纳入买卖或赠与契约中，以避免未来的任何歧义。
- 通过公证文书采取预防性行动。如果您享有一项未正式确立的通行权，建议您的邻居在公证人面前签署一份役权协议。即使这需要成本（根据复杂程度，预计1500至3000欧元），也远比一场可能持续3至5年、花费15000欧元或更多的诉讼要便宜得多。
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深化：相关判例及演变
这项2009年的判决属于法国最高法院（Cour de cassation）一贯的判例。早在1995年（Cass. 3e civ., 15 février 1995, n° 93-13.298），最高法院（Cour de cassation）就已重申“家庭父亲的指定不能被推定”。当时就已要求证明分割文书和不存在相反条款。
最近，在2021年1月13日的一项判决中（Cass. 3e civ., n° 19-21.418），最高法院（Cour de cassation）确认了这种严格的证明要求。它明确指出，即使役权的明显标志无可争议（如一扇通向相邻地产的大门），主张役权存在的一方仍需证明分割文书没有排除该役权。
鲜为人知的是，某些下级法院（juridictions du fond）（一审法院和上诉法院）曾倾向于更灵活，有时接受通过推定或证言进行证明。最高法院（Cour de cassation）通过这项判决及后续判决，重申了对正式证据的要求。
因此，趋势是明确的：法官们要求越来越确凿的证据来确立由家庭父亲指定设立的役权。在邻里纠纷日益增多的背景下，这种严格性旨在保障房地产交易的法律安全性。但它将沉重的举证责任放在了主张这些权利的业主肩上。
实践：需要做什么
面对这种强化的证明要求，以下是具体需要做的事情：
- 如果您购买一处依赖相邻土地通道的房产：要求提供最初的分割文书。核实没有任何条款排除役权。在公证买卖契约中明确提及该役权。
- 如果您出售一处附有非正式役权的房产：在出售前规范情况。咨询专业律师以制定役权协议，或者，如果无法做到，则通过一切方式记录该权利的存在和平稳行使。
- 如果邻居对您的通行权提出异议：立即收集您掌握的所有文件。查阅地籍册、公证档案、旧契约。寻找书面证词或旧照片。
- 如果您考虑分割您的土地：请土地测量专家制作精确平面图。在买卖或赠与契约中明确提及所有现有役权，即使是非正式的。
- 如有疑问或冲突初现：立即咨询房地产法专业律师。早期咨询通常可以避免一场昂贵且漫长的诉讼。
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