商业转租：出租人的默示同意使转租具有对抗性

您是一位位于巴黎的商业场所的业主，您的租户告诉您他想要转租。您口头同意，没有太多担心，然后您甚至允许转租人进行施工工程。几个月后，您能否反悔这个协议并质疑转租？最高法院在一项判决中给出了否定答案，这项判决虽然于1992年作出，但仍具有现实意义。

场景很常见：一位商业租户通知其出租人他打算转租。业主通过其行为暗示他不会反对——他给予同意但没有要求查看转租合同，然后允许转租人在该场所进行工程。一切似乎都表明该操作已得到认可。但如果随后出租人试图以形式缺陷为由要求取消转租，会发生什么？

1992年4月8日，最高法院第三民事庭裁定，在这种情况下，转租对出租人具有对抗性。换句话说，后者不能再以未遵守法定手续为由来拒绝其效力。这一解决方案保护了转租人，同时提醒业主在最初交流时就明确其立场的重要性。

事实：如同每日发生的故事

该案源于巴黎地区。一家公司，作为商业场所的承租人，希望将部分面积转租给另一家企业。商业租约包含允许转租的条款，但根据《商法典》第L.145-31条（该条在商业租约制度中规范出租人与承租人的关系），要求业主必须被邀参与转租行为。

具体来说，“参与行为”意味着出租人必须被正式告知转租条件，并在必要时给予明确同意或提出意见。这是对他的一项保障：他可以由此控制转租人的身份和财务条款。然而，在此案中，业主采取了至少可以说是模棱两可的态度。

经承租人提醒，他不反对转租。更好的是：他直接同意转租人在场所内进行改造。但他从未索要转租合同，也未要求了解其条款。后来，可能当关系恶化时，他试图宣布转租不具有对抗性，认为未遵守形式要求。案件被提交至法院。

凡尔赛上诉法院在1990年9月20日的判决中支持了转租人：转租有效且对业主具有对抗性。业主向最高法院提出上诉，希望法院认定缺乏正式参与行为使转租不具有对抗性。高等法院将作出裁决。

法院的说理——详细解析

最高法院驳回了出租人的上诉。为什么？因为即使《商法典》第 L.145-31 条规定的形式没有被严格遵守，业主的行为也使其丧失了援引不具有对抗性的权利。该判决基于两个支柱。

首先，出租人被告知了转租并给予了同意。这一同意虽然是口头的，但并非无关紧要。通过表示他不反对该操作，他表达了接受转租的意愿。诚然，他没有要求查看合同。但这种疏忽应归咎于他：是他放弃行使控制权。法院认为这种默示放弃构成了同意。

其次，业主直接允许转租人在场所内进行工程。这一举动具有重要的法律意义。通过直接与转租人打交道，并授予他一项重要特权（改造场所），出租人默示承认了转租的有效性。因此，他不能再自相矛盾（这就是法学家所称的“禁反言”原则）。

这一解决方案并非革命性的：它符合保护法律安全并制裁前后矛盾行为的判例法路线。但它强有力地提醒我们，商业租约制度的形式主义，在受益方通过其态度使对方相信其已经接受该状况时，不能反过来对其不利。在某种程度上，对出租人的保护让位于对转租人诚信的保护。

为什么该裁决对您重要？因为它显示法官并不止于法律条文。他们审查当事人的行为。一个放任、认可或鼓励转租的业主，以后不能再躲藏在文件底部缺少签名的后面。

这对您有何具体影响

如果您是巴黎一处商业场所的业主，该判决提醒您必须万分谨慎。给予口头同意、容忍转租人的存在，甚至更糟的是允许工程进行，可能会不可逆转地约束您。您可能被迫承认转租，即使转租租金远低于租赁价值，或者转租人从事与您相竞争的活动。想象一下：您在里沃利街拥有一家店铺，租给了一家成衣店。承租人在您没有核实条款的情况下转租给了一家干洗店。一年后，您发现转租租金是您可能要求的一半。太晚了，您已经受到了约束。

对于主承租人来说，这是一把双刃剑。如果您的出租人行为模棱两可，您可以主张转租的抗力。但请注意：您必须能够证明该同意或这些行为。一封简单的电子邮件、一条短信交流、一次您保留了记录的会议都可能产生决定性作用。在我曾处理的一个案件中，一位承租人保留了业主手写的一封信，上面写着：“我看不出您转租有什么不便之处。”这样一张纸片起到了决定性的作用。

如果您是转租人，该判例令人放心。它意味着您不一定会任凭一个想以形式缺陷为由驱逐您的出租人摆布。但前提是业主必须知道您的存在并予以容忍。在巴黎，商业地产稀缺且昂贵，这种保障极为珍贵。

最后，对于已出租财产的购买者，核查历史至关重要：一个场所可能隐藏着一个具有对抗性的转租，您必须承担其后果。在购买玛丽区的一栋收益性建筑之前，不仅要核查主租约，还要核查任何有关被容忍转租的迹象。

避免此类争议的四点建议

• 给出租人：将您的回应书面化。 一旦您的承租人告知您转租的意向，立即书面回复。要么拒绝（说明理由），要么给予以事先提交转租合同草案为条件的同意。永远不要保持沉默。
• 给承租人：保留证据。 如果您获得了口头同意，通过一封平信或一封总结性电子邮件予以确认。保留任何有关工程授权、出租人在转租人在场时进行的访问等的痕迹。
• 给双方：遵守法定形式。 《商法典》第 L.145-31 条规定，出租人应被邀参与转租行为。这需要通过正式通知（附回执的挂号信，或执达员文书）进行，并包含所有条款。不要省略此步骤，这可以避免许多诉讼。
• 在争议初现时，迅速行动。 一位发现未经授权转租的业主必须立即作出反应，否则会让人以为存在默示同意。长期的容忍可能被解释为同意。

深入：相关判例及演变

此判决并非孤例。早在1991年12月17日的一项判决中，最高法院就已裁定，直接向转租人收取租金的出租人不能再否认其资格。更近期地，2019年9月12日的一项判决（上诉号18-18.350）重申，出租人的默示接受可能仅源于对转租的长期容忍。

趋势很明显：法院更看重合同关系的现实而非纯粹的形式主义。一个通过其行为表明同意的业主，事后不得援引违规性。这符合一个更广泛的、反对滥用权利并保护合同忠诚度的运动。未来，这种方法应该会得到确认，特别是随着新型商业占用形式（快闪店、联合办公）的发展，转租行为日益增多。

需要记住的要点

以下四点实用要点需要记住：

1. 同意可以是默示的。 被告知转租的出租人如果未表示反对或允许了工程，则被视为已接受转租。缺少对行为的正式参与不再能保护他。

2. 证据至关重要。 在争议中，法官将分析交流内容、行为表现、给予的授权。每个细节都可能影响判决结果。

3. 商业租约制度效力强制但不僵化。 《商法典》第L.145-31条应结合诚信这一一般原则来解读。任何人不得以损害他人为代价自相矛盾。

4. 预先防范以免被动接受。 一位精明的业主一旦听说有转租情况就会咨询律师。一份简单的催告书或理由充分的拒绝书可以避免数年的诉讼程序。

总之，尽管这项判决作出于三十多年前，但它划出了一条清晰的行为准则：在商业中，言语和行为与书面文件一样具有约束力，尤其是当它们让投资并进行改造的人感到安心时。

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