参考判决： cc • N° 11-18.810 • 2012-11-28 • 查阅判决 →
想象一下，您是位于圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处住宅的公寓业主。年度业主大会刚刚指定了一位新的共管物业管理员（即您共管物业的管理者），但多位业主对此次任命的合规性提出异议。与此同时，月度管理费仍在收取，紧急维修工作不断积压，不确定性笼罩着一切。究竟是谁在真正管理您的建筑？
这种情况在朗德省（Landes）的共管物业中比人们想象的更为常见，它提出了一个关键问题：一个有争议的共管物业管理员指定是立即失效，还是在法院作出裁决前仍保持其有效性？答案并非显而易见，而其中的利害关系是具体的：管理的稳定性、管理费的支付、维修工作的执行。
法国最高法院（Cour de cassation）在2012年11月28日的一项判决中，提供了一个至关重要的澄清，直接影响您作为业主或租户的日常生活。这项常常不为人知的判决，确立了一项法律安全原则，可能会让您感到惊讶，但其逻辑值得理解，以避免许多麻烦。
事实：一个每天都在发生的故事
故事开始于一个由Europazur公司担任共管物业管理员的共管物业。在其任期即将结束时，召开了一次业主大会以指定其继任者。按规定召集的业主们开会，经过讨论后，投票指定Cabinet Roulland公司为新任共管物业管理员。
但很快，紧张局势出现了。一些业主对此次指定不满，认为任命条件不合规。他们对业主大会的有效性提出异议，主张存在程序瑕疵。与此同时，任期未获续期的Europazur公司处境尴尬：它应该继续管理该建筑，还是让位给新指定的共管物业管理员？
冲突加剧，以至于大审法院（tribunal de grande instance）院长被请求指定一名临时共管物业管理员，这是法律规定的当共管物业陷入无人管理状态时的紧急程序。情况变得荒谬：两位潜在的管理员，意见分歧的业主，以及陷入瘫痪的管理。
我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的执业实践中，遇到过类似的案件，其中一些业主因管理不善而恼火，在未等待司法裁决的情况下激烈地反对共管物业管理员的指定。结果：数月的瘫痪，紧急维修工作被推迟（例如冬季风暴后的屋顶维修），以及不断累积的司法费用。
受理此争议的上诉法院（cour d'appel）将必须裁决一个根本性问题：当业主大会已正式指定了一名共管物业管理员，但该指定在司法上受到争议时，是否应认为存在“指定缺失”从而需要法官介入？换句话说，争议是否立即中止了业主大会决定的效力？
法院的推理——剖析
上诉法院（cour d'appel）的法官们，随后是最高法院（Cour de cassation）的法官们，采用了一个两步推理，其基础是坚实但非法律专业人士常常不了解的法律原则。
第一步：他们重申了业主大会决定的权威性原则。具体而言，当共管业主大会按规定召集并作出决定（如指定共管物业管理员）时，该决定对所有共管业主具有约束力，包括那些投反对票的业主。这就是所谓的决定“对抗”效力。
第二步，至关重要：他们适用了1967年3月17日第67-223号法令（规范共管物业运作的文本）的第46条。该条规定，当“共管物业管理员未被指定或未获续期”时，法院院长可以指定一名共管物业管理员。因此，核心问题变为：一个有争议的指定是否等同于没有指定？
法官们的回答很明确：不是。他们认为，一旦业主大会正式指定了一名共管物业管理员，第46条的适用条件就不满足。指定是存在的，它产生其效力，仅仅因为它在法庭上受到争议并不会立即使其失效。
简而言之，法官们对决定的争议和其撤销作出了关键区分。只要法院尚未宣布指定无效（撤销），该指定就保持有效并产生其全部效力。因此，被指定的共管物业管理员可以合法地行使其职能，收取管理费，启动维修工作，并代表共管物业。
这一推理基于一个更普遍的法律原则：法律行为的有效性推定。在我们的制度中，以规定形式作出的决定被推定为合规，除非有相反证据。举证责任在于提出异议者，并且在诉讼程序期间（可能持续数月甚至数年），法律状况将保持业主大会决定的状态。
但请注意：这并不意味着争议是徒劳的。如果共管业主能够证明存在严重瑕疵（召集不合规、未达到法定多数等），法院可以宣布指定具有追溯效力的无效。但在此期间，被指定的共管物业管理员将已行使其职能，其行为可能难以被推翻。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体对您作为业主、租户或房地产专业人士的日常生活意味着什么？其影响是具体的，有时甚至是令人惊讶的。
如果您是共管业主并且对共管物业管理员的指定有异议：您必须在整个诉讼期间继续向其支付管理费。以指定有争议为由拒绝支付，将使您面临因未付款而被追诉的风险，滞纳金可能高达应付金额的10%。在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的一个共管物业中，我曾见过一位业主在为期两年的诉讼期间积累了2,800欧元的管理费债务，仅仅是因为他拒绝支付他提出异议的共管物业管理员。
如果您是被指定但受到争议的共管物业管理员：您有权甚至有义务行使其职能。您可以召集业主大会，启动紧急维修工作（例如冬季锅炉维修），并在法庭上代表共管物业。但请注意：如果您的指定被宣布无效，您的决定日后可能会受到质疑。在我的实践中，我总是建议处于这种情况下的共管物业管理员要特别谨慎，并就重要决定征求业主的明确同意。
如果您是租户：这种情况可能会间接影响您。一个受到争议的共管物业管理员在处理您的请求（漏水、邻里问题）时可能反应较慢，建筑的维护工作可能会被延迟。更糟的是：如果业主因争议而不支付管理费，共管物业管理员可能在维持日常管理方面面临财务困难。
如果您是共管物业单元的购买者：在签署合同前，请了解有关共管物业管理员的任何潜在争议。一个有争议的指定可能是共管物业内部存在紧张关系的迹象，这可能影响您的投资价值和未来的生活质量。
很少有人知道的是：即使指定后来被撤销，受到争议的共管物业管理员采取的紧急且必要的行为通常仍然有效。例如，如果共管物业管理员修复了威胁建筑结构的漏水，即使其指定不合规，这笔支出也将被视为合理。
避免此类争议的四点建议
- 仔细检查召集的合规性：在每次业主大会前，检查召集期限（至少提前21天）是否得到遵守，议程是否完整，以及投票方式是否明确。不合规的召集是导致无效的主要理由之一。
- 积极参与业主大会：您的出席或通过信函投票可以让您的意见得到表达并影响决策。出席率低的业主大会可能被活跃的少数派操纵。
- 立即记录您的保留意见：如果您在业主大会上对某项决定提出异议，请确保在会议纪要中明确提及。这一手续对于日后能够在法庭上质疑该决定至关重要。
- 在启动诉讼程序前咨询专业律师：质疑共管物业管理员的指定成本高昂（预计律师费和法警费在3,000至8,000欧元之间）且耗时长久（12至24个月）。事先咨询可以让您评估成功的机会和面临的风险。
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深入探讨：相关判例及演变
2012年的判决符合上诉法院（cours d'appel）和最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2005年，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）就以同样的理由作出判决，认为“共管物业管理员的指定，即使受到争议，在未被最终司法判决撤销之前，仍产生其效力”。
这一立场已多次得到确认，特别是在最高法院（Cour de cassation）2010年12月15日的一项判决中（n° 09-70.168），该判决明确指出，紧急审理法官（juge des référés）不能中止共管物业管理员指定的执行，除非能证明存在明显非法的妨害。换句话说，仅仅提出争议不足以证明采取紧急措施是合理的。
法院的趋势很明确：他们优先考虑共管物业管理的稳定性和连续性。一栋建筑不能在没有管理者的状态下持续数月，等待争议得到裁决。这种务实的做法保护了共管业主的集体利益，即使它可能让那些认为自己受到损害的人感到沮丧。
展望未来，这一判例很可能会继续保持，尤其是因为2014年的ALUR法加强了共管物业管理员的义务和共管业主的权利，但并未质疑这一稳定性原则。该行业的专业人士已经充分理解这一点：如今，大多数共管物业管理员不会以存在争议为由离职，因为他们知道判例保护了他们。
您必须记住的要点
为了将这项复杂的判决总结为清晰的要点：
- 业主大会指定的共管物业管理员立即对所有共管业主具有对抗效力，即使该指定受到争议。
- 争议不会中止指定的效力：共管物业管理员可以并且必须行使其职能，直至可能被撤销。
- 共管业主必须继续向指定的共管物业管理员支付管理费，否则可能因未付款而被追诉。
- 只有最终判决宣布无效才能终止指定的效力，在某些情况下具有追溯效力。
- 受到争议的共管物业管理员采取的紧急且必要的行为通常仍然有效，即使日后被撤销。
如果您发现自己处于这种情况，应如何应对？首先，不要仓促做出决定（例如停止支付管理费）。其次，咨询专业人士以评估指定的合规性以及您在法庭上成功的机会。最后，积极参与未来的业主大会，以影响未来的决策。
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