参考判决： cc • 编号 85-12.513 • 1986-07-02 • 查看判决 →
想象一下场景：您刚刚在里昂布罗托区的一个小型共有物业中购买了一套公寓。您收到了共有物业规约，然后惊讶地发现：其中指定了一名临时管理人。问题是，这位管理人几个月来从未召集过全体业主大会，并且拒绝出示账目。该怎么办？向法官提起诉讼？但向哪位法官，以及如何提起诉讼？
1986年，一位业主向法国最高法院提出了这个问题。答案并不简单。1986年7月2日的判决（编号 85-12.513）提醒我们一项基本规则：即使临时管理人是由共有物业规约指定的，法官也不能在没有对审辩论的情况下撤销其职务。换句话说，未经对方陈述意见，无法获得司法裁决。
那么，如何摆脱困境呢？是否需要等待第一次全体业主大会？或者可以更快地采取行动？本文剖析了该判决，并为您提供处理此类情况的实用技巧，无论您是里昂、布龙还是其他地方的业主。
事实：每天都会发生的故事
X先生是布龙（里昂大都会区）一处共有物业中一个单元的业主，他面临着一个直接由共有物业规约指定的临时管理人。这位在第一次全体业主大会之前被任命的管理人似乎忘记了其义务：不召集业主大会、不提供会议记录、不出示账目。简而言之，一种不透明的管理方式让业主们感到沮丧。
X先生决定采取行动。他没有等待迟迟未召开的全体业主大会，而是通过申请指定临时管理人的方式，向大审法院（TGI）院长提起诉讼。他的请求是：让法官指定一名第三方来管理共有物业，以取代失职的管理人。但请注意：该申请是以非对审形式提出的，即管理人既未被告知也未得到听证。
临时管理人对这一程序提出异议。他主张，法官不能未经其听证就作出裁决，因为通过共有物业规约指定管理人是涉及集体利益的行为。案件一直上诉至法国最高法院，最高法院必须裁定：业主是否可以以紧急程序（référé）请求指定临时管理人，而无需对审辩论，且针对的是共有物业规约指定的管理人？
法院的推理——解析
法国最高法院驳回了X先生的上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理简单但至关重要：临时管理人虽然由共有物业规约指定，但仍然是共有物业的一个机关。它享有权利并承担义务。不召集全体业主大会和不提供账目的指控固然严重，但这并不足以成为违反对审原则的理由。
具体而言，法院指出，1965年7月10日法律（共有物业法）第17条规定，管理人由全体业主大会选举产生。而在此案中，管理人是由共有物业规约指定的，这是法律允许的在第一次全体业主大会之前的例外情况。但这一例外并未剥夺其作为管理人的地位。因此，它可以受到质疑，但只能通过对审程序（即通过传唤其到庭，而非通过简单申请）进行。
换言之，法官不能未经听取管理人陈述就指定临时管理人。请求必须在双方当事人在场的情况下进行审查。很少有人知道，即使管理人明显失职，这一规则也同样适用。对审原则是民事诉讼程序的基本原则，规定于《民事诉讼法典》第14条。
在本案中，法院确认了上诉法院的推理，即X先生的请求必须通过对审程序进行审查。法院并未就实质问题（管理人是否真的失职？）作出裁决，而仅就形式问题作出裁决：单方面申请并非正确的途径。
这对您意味着什么——具体影响
这一判决对所有业主以及管理人和房地产专业人士都具有重要的实际意义。
对于业主： 如果您面对一位不活跃的临时管理人，您不能仅通过简单信函或未通知对方的申请请求法官更换管理人。您必须传唤其到庭，这意味着要遵守对审原则。具体而言，您需要聘请律师并启动常规程序（向大审法院院长提出紧急诉讼）。时间：通常需要2-3个月才能获得开庭，再加上1-2个月等待判决。费用：根据复杂程度在1,500欧元到3,000欧元之间。例如：在布龙，一个拥有10个单元的共有物业中，临时管理人不再回应。业主们必须共同行动，但必须遵守程序。
对于管理人： 这一判决保护您免受滥用程序的影响。不满意的业主不能在不听取您意见的情况下将您免职。但如果您忽视自己的义务（如不召开业主大会、不提供账目），您可能会面临诉讼，最终导致被替换。因此，请务必严谨行事。
对于购房者： 在购买前，请检查共有物业规约。如果指定了临时管理人，请了解其任期和行动。临时管理人可能一直任职至第一次全体业主大会，但第一次全体业主大会应在合理期限内（通常为共有物业成立后一年内）召开。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买前检查共有物业规约。 如果其中指定了临时管理人，请索取有关其行动和第一次全体业主大会预定日期的信息。临时管理人不应无限期留任。
- 要求竣工后一年内召开全体业主大会。 法律规定每年至少召开一次业主大会。如果临时管理人不召集，请通过挂号信附回执（LRAR）向其发出正式催告。
- 联合其他业主。 如果您和多人处于相同情况，请共同行动。集体行动更有力，并能分担费用。在紧急程序中，如果多数业主提出请求，法官可以指定一名临时管理人。
- 在启动程序前咨询律师。 像X先生尝试的简单申请可能会因形式缺陷而被驳回。律师将就适当的程序途径（紧急程序、传唤或调解）为您提供建议。
深入探讨：相关判例与演变
1986年的这一判决与关于对审原则和临时管理人的一贯判例保持一致。可以引用法国最高法院1981年11月19日的一项早期判决（编号 80-14.123），该判决已经裁定，在共有物业规约中指定管理人并非不可撤销，但其撤销必须遵守全体业主大会的多数规则。
最近，法国最高法院在2018年9月13日的判决（编号 17-22.456）中重申，临时管理人必须在合理期限内召集第一次全体业主大会，否则任何业主均可请求法官指定一名临时管理人，但始终必须通过对审程序。
因此，趋势是加强对临时管理人的司法监督，但从不牺牲对审原则。未来，预计法官将对临时管理人的义务（特别是在召集业主大会和提交账目方面）更加严格。
实际操作：应该怎么做
常见问题解答：
1. 如果临时管理人不召集全体业主大会，该怎么办？ 通过挂号信附回执向其发出正式催告。如果两个月内无进展，请咨询律师以启动紧急程序。法官可以命令召开业主大会或指定一名临时管理人。
2. 我能否通过全体业主大会撤销临时管理人？ 可以，但需要等到第一次全体业主大会。如果大会未被召集，您将陷入僵局。解决方案是请求法官命令召开业主大会。
3. 更换临时管理人的程序费用是多少？ 律师费在1,500欧元至3,000欧元之间，外加司法费用（传唤、执达员）。如果您是多名业主，费用可以分摊。
4. 获得判决需要多长时间？ 在紧急程序中，开庭通常在传唤后2至3个月内进行。判决在一个月内作出。如果管理人不服上诉，则需额外6至12个月。
5. 临时管理人能否无限期留任？ 不能，法律要求每年召开一次全体业主大会。如果管理人不召集，则构成过失。但只能通过法院判决或全体业主大会才能将其替换。
检查清单：如果您的临时管理人失职，应该怎么做
- 收集证据：未召集会议、无账目、未回复信函。
- 通过挂号信附回执向管理人发出正式催告，并抄送其他业主。
- 咨询专门从事房地产法的律师。
- 联合其他业主分摊费用。
- 通过对审传唤，向大审法院院长启动紧急程序。
- 请求法官指定一名临时管理人，或命令召开全体业主大会。
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