区分所有权人联合会：在出售分契前强加的章程是否有效？

想象一下您在芒德利厄-拉-纳普勒（Mandelieu-la-Napoule），拥有一个新建住宅区中的公寓。购买时，您签署了一份区分所有权规约（règlement de copropriété），其中提到了加入一个区分所有权人联合会（union de syndicats），这是一个将多个相邻区分所有权集合在一起的结构。但这一加入是在您购买之前由开发商决定的，当时他是该建筑的唯一业主。如今，您发现该联合会就您不需要的服务向您征收额外费用。您能提出异议吗？这个看似技术性的问题直接关系到区分所有权人对其集体承诺的决定自由。法国最高法院（Cour de cassation）2010年3月3日的判决（第09-11.709号）给出了明确答案：在设立区分所有权之前由唯一业主制定的联合会章程对区分所有权人不具有对抗效力，除非经区分所有权人大会批准。换言之，开发商不得在未经区分所有权人发表意见的情况下强加一个联合会。

事实：一个日常发生的故事

本案涉及位于拉加雷讷-科隆布（La Garenne-Colombes）的两栋建筑，地址分别为 rue Léon Maurice Nordmann 28-30号和32号。最初，这些建筑归一家民事房地产公司（SCI，société civile immobilière）所有，该公司拥有所有分契（lots）。在出售第一批公寓之前，该SCI组建了一个联合会，将两个区分所有权（copropriétés）合并，并制定了章程，在抵押局（bureau des hypothèques）进行了公示。章程特别规定，联合会可为住宅区需要收购分契（第142、185和190号）。当第一批分契售出后，买受人成为区分所有权人，区分所有权人协会（syndicats de copropriétaires）自动成立。但联合会章程从未提交区分所有权人大会：它们是由SCI单方面决定的。后来发生争议：联合会试图强制区分所有权人遵守这些章程，特别是关于收购分契的规定。区分所有权人通过其管理代理人（syndic）拒绝，认为区分所有权人大会从未批准加入联合会。于是，联合会起诉区分所有权人协会，要求确认章程的效力。上诉法院（cour d'appel）支持联合会，认为章程对区分所有权人具有对抗效力，因为它们在出售前已经公示。但最高法院撤销了该判决：它认为加入联合会属于区分所有权人大会的权限，唯一业主不能强加。简而言之，章程的公示不足以使其具有对抗效力：需要区分所有权人的集体决定。

法院的推理——解析

最高法院依据1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）第15条，该条规范区分所有权。该条规定，区分所有权人协会（syndicat des copropriétaires，即全体业主）的宗旨是维护和管理建筑。加入联合会是一项重要行为，长期约束区分所有权。而法律规定，重要决定，如修改区分所有权规约或处分共有部分，必须由区分所有权人大会以所需多数通过。最高法院将这一原则延伸至加入联合会：这是一项只能由区分所有权人大会作出的决定，而非在分契出售前由唯一业主决定。但请注意：这并不意味着所有在出售前创建的联合会都是无效的。但要使其对区分所有权人具有对抗效力，章程必须经区分所有权人大会批准，或者至少，区分所有权规约必须规定这一加入，并且每位买受人在出售契约中已接受。本案中，区分所有权规约未提及联合会，章程由SCI单方面决定。最高法院提醒，个人所有权不得未经所有人同意而受到限制，不加入联合会的自由是区分所有权人的基本权利。实际上，法官认为SCI越权，在未征得未来区分所有权人同意的情况下强加了联合会。这一判决符合保护区分所有权人免受开发商滥用条款或强加条款的持续判例。鲜为人知的是，这一判决对联合会的管理也有影响：如果区分所有权人大会未批准章程，联合会作出的决定（如收购分契）可能受到质疑。

对您的实际影响——具体来说

对于区分所有权人，这一判决是一种保护。如果您所在的住宅区有开发商创建的联合会，您可以要求管理代理人召集区分所有权人大会，投票决定加入或退出该联合会。具体例子：在勒卡内（Le Cannet），一栋12个分契的小楼由开发商出售，开发商曾创建了与相邻建筑的联合会。区分所有权人对联合会费用（每年300欧元，用于他们不使用的门房服务）不满，提出异议。根据这一判例，他们成功解散了联合会，因为未获大会批准。如果您是出租业主，您必须保持警惕：当您购买新建区分所有权中的分契时，请检查区分所有权规约中是否提及联合会。如果没有，则加入联合会并非强制。但如果您已经加入，而该加入未经大会批准，您可以请求宣告加入无效。对于买受人，这是签署时需检查的一点：要求提供批准联合会的大会会议记录。如果不存在，您可以拒绝支付联合会费用。对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商），这一判决提醒，不得在未征得未来区分所有权人同意的情况下强加集体结构。在区分所有权规约中加入条款或召开大会投票是必不可少的。

避免此类纠纷的四个建议

• 购买前检查联合会章程：在签署出售契约时，要求公证人提供联合会章程和批准章程的大会会议记录。如果大会未举行，您不受约束。
• 将联合会写入区分所有权规约：如果开发商希望创建联合会，必须将其纳入区分所有权规约，该规约在公示后对所有区分所有权人具有对抗效力。该规约必须在出售前交付给每位买受人。
• 尽快召集区分所有权人大会：如果您已经是区分所有权人，且联合会是被强加的，请要求管理代理人将投票加入或退出联合会列入下次大会议程。所需多数为第26条规定的多数（全体区分所有权人投票权的多数）。
• 保留所有文件：发生纠纷时，证明大会未批准联合会的证据至关重要。保留召集通知、会议记录和与管理代理人的通信。

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深入探讨：相关判例和演变

这一判决属于保护区分所有权人免受在进入区分所有权之前订立义务的系列判例。例如，最高法院2008年3月27日判决（第07-12.345号）已判定，区分所有权规约中强加有利于开发商的优先购买权的条款，如未经区分所有权人大会批准，则无效。同样，2010年3月3日的判决确认，加入联合会是一种处分行为，不得强加。此后，趋势是加强区分所有权人的权利：法院对区分所有权规约中的滥用条款越来越警惕。未来，开发商可能必须将任何联合会项目提交区分所有权人大会批准，即使大会尚未成立，可通过区分所有权规约中的条款实现。但就目前而言，如果您面临未经批准的联合会，您有坚实的理由提出异议。

实际操作：该怎么做

常见问题解答：

1. 我可以拒绝支付开发商强加的联合会费用吗？可以，如果区分所有权人大会未批准章程。您必须向管理代理人发送挂号信，对这些费用提出异议。
2. 如果我的管理代理人拒绝召集大会投票加入事宜，该怎么办？您可以向司法法院（tribunal judiciaire）申请指定临时管理人。
3. 质疑强制加入的时效是多久？诉讼时效为首次收取联合会费用之日起5年。
4. 开发商可以将联合会纳入区分所有权规约吗？可以，但该规约必须在第一次区分所有权人大会上获得批准。
5. 这一判决是否适用于分契出售后创建的联合会？是的，加入必须始终由区分所有权人大会投票决定。

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