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Abuse of Confidence by the Managing Agent: What to Do When He Fails to Account?

📅 Décision du 15 December 2004⚖️ Cour de cassation👁️ 9 vues📖 2 min de lecture

The Court of Cassation has reminded that the co-ownership managing agent, as an agent, must account for all funds received and cannot receive any hidden remuneration. Analysis of the decision of 15 December 2004 and practical advice for co-owners.

Reference decision: cc • No. 03-86.646 • 2004-12-15 • View the decision →

Imagine: you are a co-owner in a residence in Capbreton, overlooking Lac Marin. Each year, the service charges increase, but the managing agent never explains why. You ask for the accounts, he tells you everything is fine. Then one day, you discover that he has invoiced the co-ownership for fictitious services, or that he has received hidden commissions from the companies he instructed. What can you do? The Court of Cassation ruled on this question in a decision of 15 December 2004, reminding us of a simple but often forgotten rule: the managing agent, like any agent, must account for everything he receives and can only remunerate himself to the extent provided for in the contract. A decision that changes the game for thousands of co-ownerships, including in the Landes and Aquitaine.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'abus de confiance en copropriété ?

C'est le fait pour un syndic de ne pas restituer les fonds qu'il a reçus pour le compte de la copropriété, ou de les détourner à son profit. Par exemple, facturer des travaux fictifs ou percevoir des commissions sans informer le conseil syndical.

Puis-je demander au syndic de rendre les comptes à tout moment ?

Oui, en tant que copropriétaire, vous pouvez demander communication des pièces comptables (factures, relevés bancaires, etc.) au moins une fois par an, et à tout moment en cas de motif légitime. Le syndic doit répondre sous un mois.

Quels sont les délais pour agir en cas d'abus de confiance du syndic ?

L'action publique pour abus de confiance se prescrit par 6 ans à compter de la découverte du fait. Mais en copropriété, pour une action en reddition des comptes, le délai est de 5 ans à compter de la fin du mandat. Il faut agir vite dès les premiers soupçons.

Que dois-je faire si je soupçonne mon syndic de malversations ?

1) Rassemblez les preuves (factures, courriels, comptes rendus). 2) Saisissez le conseil syndical pour demander une vérification. 3) Si pas de réponse, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic en réclamant les justificatifs. 4) En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire voire déposez une plainte pénale.

L'arrêt de 2004 a-t-il changé la jurisprudence sur les commissions occultes ?

Oui, il a confirmé que le syndic ne peut percevoir aucune rémunération en dehors de celle prévue au contrat de mandat. Toute commission ou rétrocommission d'une entreprise travaillant pour la copropriété doit être reversée. Depuis, la loi ALUR (2014) a renforcé ces obligations.

Informations juridiques

Numéro: 03-86.646
Juridiction: Cour de cassation
Date de décision: 15 décembre 2004

Source

Consulter la décision originale →

Mots-clés

syndic de copropriétéabus de confiancereddition des comptesarticle 1993 Code civilmandat

Cas d'usage pratiques

Co-owner in Tarnos: Soaring Service Charges

You are a co-owner in a residence in Tarnos, near Bayonne. For two years, the maintenance charges for green spaces have doubled. The managing agent says it is due to inflation, but you notice that the same company always invoices the same amount. You ask for the invoices, the managing agent refuses.

Application pratique:

This decision allows you to demand the disclosure of all invoices and contracts. If the managing agent refuses, you can apply to the court to have an accountant appointed and seek restitution of sums improperly received. In practice, send a registered letter with acknowledgement of receipt giving 15 days' notice to produce the supporting documents.

Landlord in Capbreton: The Managing Agent Does Not Pass on Rents

You rent out an apartment in a co-ownership in Capbreton. The managing agent is also responsible for managing seasonal rentals on behalf of several co-owners. You note that the rents for summer 2023 have not been passed on to you. The managing agent cites cash flow problems.

Application pratique:

The managing agent is an agent and must pass on funds as soon as he receives them. He cannot use them for other expenses. You can ask him to justify the use of the funds and, failing that, bring an action for an account. The Court of Cassation reminds that any unjustified retention is an abuse of confidence.

Member of the Syndical Council in Mont-de-Marsan: Hidden Commissions

You are a member of the syndical council of a co-ownership in Mont-de-Marsan. You discover that the managing agent has invoiced the co-ownership for fees for work that was never carried out, and that he has received commissions from the cleaning company.

Application pratique:

You can convene a general meeting to request the replacement of the managing agent and bring an action for liability against him. The 2004 decision allows these facts to be recharacterised as abuse of confidence, which opens the way to damages and a criminal complaint. Do not hesitate to consult a specialised lawyer.

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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