L'achat immobilier peut se faire en nom propre ou via une Société Civile Immobilière (SCI). Ce choix impacte la fiscalité, la responsabilité, la transmission et les coûts. Voici un comparatif pour vous aider.
Fiscalité
Achat direct : les revenus fonciers sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, avec possibilité de déduction des charges. La plus-value est imposée à 19% + prélèvements sociaux (17,2%).
SCI : la SCI est soumise à l'IR par défaut (transparence fiscale), mais peut opter pour l'IS (impôt sur les sociétés). À l'IS, les bénéfices sont imposés à 15% jusqu'à 38 120 €, puis 25%. La plus-value est imposée à l'IS. Me Zakine vous aide à choisir le régime adapté.
Responsabilité
Achat direct : responsabilité personnelle et indéfinie sur le patrimoine personnel.
SCI : responsabilité limitée aux apports (sauf caution personnelle des associés). La SCI protège le patrimoine personnel des associés.
Transmission
Achat direct : transmission par donation ou succession, avec abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
SCI : transmission facilitée par cession de parts sociales (droits d'enregistrement de 3% après abattement de 23 000 € par associé). La SCI permet de démembrer la propriété (usufruit/nue-propriété). Lisez notre article sur la transmission du patrimoine.
Coûts
- Achat direct : frais de notaire (7-8% dans l'ancien), pas de frais de création de société.
- SCI : frais de création (rédaction des statuts, immatriculation, environ 1 500 €), frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées).
Quand choisir la SCI ?
La SCI est adaptée pour : acheter à plusieurs, protéger son patrimoine, faciliter la transmission. L'achat direct convient pour un bien unique, sans projet de transmission complexe.
Consultez un avocat pour une analyse personnalisée.
