En 2025, le gouvernement a dévoilé un nouveau dispositif visant à relancer le marché du logement, tant pour l’achat que pour la location. En tant qu’avocate spécialisée en droit immobilier, je suis quotidiennement confrontée aux difficultés de mes clients, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs. Ce texte, bien que technique, mérite une attention particulière. Je vous propose d’en explorer les contours, à travers une histoire concrète.
Prenons le cas d’un jeune couple qui cherche à acheter un appartement. Ils se heurtent à des taux d’intérêt élevés et à des conditions de financement drastiques. Le nouveau dispositif introduit un mécanisme de prêt à taux zéro élargi (PTZ+) et une garantie publique de rachat pour les logements neufs. Concrètement, cela signifie que l’État se porte garant en cas de revente dans les cinq premières années, ce qui sécurise les banques et permet aux acquéreurs d’obtenir un crédit plus facilement. Cette garantie ne constitue pas une caution au sens de l’article 2288 du Code civil, mais une obligation de rachat conditionnelle. Cela évite aux acheteurs de se voir opposer des clauses abusives.
Par ailleurs, pour la location, le dispositif instaure un bail mobilité renforcé (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée) qui permet au locataire de donner congé avec un préavis réduit à un mois, sans justification. Les propriétaires, eux, bénéficient d’une garantie Visale élargie couvrant jusqu’à 36 mois d’impayés. J’ai ainsi pu assister un propriétaire qui, grâce à cette garantie, a accepté de louer à un étudiant sans caution parentale.
Sur le plan fiscal, le dispositif prévoit une exonération partielle de la plus-value pour les cessions de logements locatifs (article 150 U du Code général des impôts). Les propriétaires qui vendent un bien loué depuis au moins cinq ans peuvent bénéficier d’un abattement renforcé, ce qui encourage la rotation des biens et libère du foncier.
Conseils pratiques :
- Pour les acheteurs : Avant de signer un compromis, vérifiez que le vendeur est bien éligible au PTZ+ et que la garantie de rachat est mentionnée dans l’acte. Exigez une clause suspensive spécifique.
- Pour les propriétaires bailleurs : Adhérez à la garantie Visale via Action Logement. Le coût est nul et la couverture renforcée. Pour les baux mobilité, rédigez un contrat type conforme à la réglementation en vigueur.
- Pour les investisseurs : Profitez de l’exonération de plus-value en programmant vos ventes après cinq ans de location. Consultez un avocat pour optimiser votre stratégie.
En conclusion, ce nouveau dispositif est une bouffée d’oxygène pour un secteur en crise. Il combine incitations financières et sécurités juridiques, mais son application nécessite une vigilance accrue. Comme je le répète à mes clients : « Un bon contrat vaut mieux qu’un long procès. » Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à me consulter, où que vous soyez en France.
