Décision de référence : cc • N° 87-12.892 • 1988-06-08 • Consulter la décision →
Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 8 juin 1988, un syndicat de copropriétaires d'un immeuble à Limoges a tenté d'obtenir un droit de passage sur le fonds voisin. Leur argument : le bâtiment abritant des locaux professionnels devait respecter les normes de sécurité incendie imposées par le Code du travail, et l'issue de secours nécessaire débouchait sur le terrain du voisin. Ce dernier refusait tout passage. La question était donc : peut-on exiger une servitude de passage pour satisfaire à des obligations réglementaires ?
Cette décision, rendue il y a plus de trente ans, reste pourtant d'une actualité brûlante pour tous ceux qui possèdent ou exploitent des locaux professionnels. Elle oppose un syndicat de copropriétaires à un voisin, autour d'un immeuble situé à Limoges. Le cœur du litige : le bâtiment B d'une copropriété est-il enclavé (c'est-à-dire sans accès suffisant à la voie publique) au motif que le Code du travail impose des issues de secours ? La Cour de cassation répond non, et sa décision mérite qu'on s'y attarde.
En clair, cet arrêt nous apprend que les règles de sécurité incendie, pour impératives qu'elles soient, ne créent pas automatiquement une servitude de passage (un droit de passer sur le terrain d'autrui) sur le fonds voisin. Pour obtenir un passage forcé, il faut démontrer que le fonds lui-même est enclavé, et non pas seulement que le bâtiment qui s'y trouve doit respecter certaines normes. Une nuance qui a des conséquences bien concrètes, comme nous allons le voir.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Revenons en 1988. À Limoges, un syndicat de copropriétaires gère un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments. L'un d'eux, appelé « bâtiment B », abrite des locaux professionnels. Les copropriétaires estiment que ce bâtiment est enclavé : pour accéder à la voie publique, ils doivent traverser une parcelle voisine. Ils demandent donc la reconnaissance d'une servitude de passage (un droit de passage forcé) sur le fonds voisin.
Mais pourquoi se disent-ils enclavés ? Parce que le Code du travail impose, dans les locaux d'entreprise, des issues et dégagements suffisants pour évacuer le personnel en cas d'incendie. Les articles L. 231-1, L. 233-1, R. 233-24 et R. 233-25 du Code du travail (devenus depuis les articles L. 4211-1 et suivants) imposent des normes strictes. Le syndicat en tire l'argument suivant : puisque notre bâtiment doit avoir une issue de secours donnant sur l'extérieur, et que cette issue débouche sur le fonds voisin, ce dernier doit nous laisser passer. Autrement dit, l'état d'enclave résulterait des obligations réglementaires.
Le voisin, propriétaire du fonds sur lequel donne l'issue, refuse. Il oppose que son terrain n'est pas grevé d'une servitude, et que le bâtiment B a déjà un accès sur la voie publique par une autre façade. L'affaire est portée devant les tribunaux. En première instance, puis en appel, les juges donnent raison au voisin : le bâtiment B n'est pas enclavé, car le fonds sur lequel il est situé (l'ensemble de la copropriété) dispose d'un accès à la voie publique. Le syndicat se pourvoit alors en cassation.
Devant la Cour de cassation, le syndicat soutient que l'état d'enclave d'un bâtiment (le bâtiment B) doit s'apprécier indépendamment de l'état d'enclave du fonds (la copropriété). Selon eux, même si le fonds n'est pas enclavé, le bâtiment lui-même peut l'être, notamment en raison des obligations de sécurité. La Cour de cassation rejette cet argument dans un arrêt très clair.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 juin 1988, casse l'arrêt d'appel sur un point de détail, mais confirme le principe : l'état d'enclave ne peut résulter des dispositions du Code du travail réglementant les issues et dégagements des locaux d'entreprise. Pourquoi ? Parce que ces dispositions n'édictent aucune obligation à la charge des fonds voisins. En d'autres termes, le Code du travail impose des normes au propriétaire ou à l'exploitant des locaux, mais il ne crée pas de droit de passage sur le terrain d'autrui.
Le raisonnement juridique est simple : pour qu'un fonds soit considéré comme enclavé au sens de l'article 682 du Code civil (qui permet d'obtenir un passage forcé), il faut qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante. Or, en l'espèce, le fonds sur lequel est situé le bâtiment B (la copropriété) n'était pas enclavé : il avait un accès à la rue. Peu importe que le bâtiment B, pris isolément, doive respecter des normes de sécurité : c'est le fonds qui compte, pas le bâtiment.
« Mais alors, » me direz-vous, « si mon bâtiment est aux normes incendie mais que l'issue donne chez le voisin, je ne peux rien faire ? » Pas exactement. La Cour de cassation précise que l'état d'enclave s'apprécie au regard du fonds, et non du bâtiment. Si le fonds a un accès suffisant (même indirect), il n'est pas enclavé. En revanche, si le fonds lui-même est enclavé (par exemple, un terrain sans accès à la voie publique), alors le propriétaire peut demander un passage forcé, sous certaines conditions.
Ce que peu de gens savent, c'est que la Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur ce point. Dans un arrêt antérieur (Civ. 3e, 4 mars 1971), elle avait jugé que l'état d'enclave ne dépendait pas de l'usage auquel le propriétaire destinait son fonds. Ici, elle confirme et précise : les obligations réglementaires n'ont pas d'effet sur l'appréciation de l'enclave. C'est une position constante de la jurisprudence.
Attention toutefois : la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel sur un autre point (non détaillé dans le résumé). Cela signifie que les juges du fond avaient commis une erreur ailleurs, mais le principe de l'absence d'enclave par le Code du travail est confirmé. En pratique, cette décision protège les propriétaires voisins contre des revendications abusives fondées sur des normes réglementaires.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Vous êtes propriétaire d'un local professionnel et vous devez mettre votre bâtiment aux normes de sécurité incendie ? Cette décision vous concerne directement. Si votre fonds (le terrain) a un accès à la voie publique, vous ne pourrez pas exiger un passage sur le fonds voisin au seul motif que votre issue de secours donne chez lui. Vous devrez trouver une autre solution : modifier l'implantation du bâtiment, installer une sortie de secours sur votre propre terrain, ou négocier une servitude amiable avec votre voisin (moyennant une indemnité).
Pour les acquéreurs, c'est un point à vérifier avant d'acheter. Imaginez que vous convoitiez un local commercial. Le vendeur vous assure qu'il a une servitude de passage pour l'issue de secours. Si cette servitude n'est pas inscrite au cadastre ou à l'acte de vente, elle n'existe pas. Vous pourriez vous retrouver dans l'impossibilité d'exploiter le local conformément aux normes. Il n'est pas rare que des commerçants doivent fermer leur activité faute d'issue de secours conforme. Un vrai casse-tête.
Pour les copropriétaires, la leçon est claire : ne vous fiez pas aux apparences. Un bâtiment peut sembler enclavé, mais si la copropriété dans son ensemble a un accès à la rue, le passage forcé ne sera pas accordé. Vous devrez alors supporter vous-même les coûts de mise aux normes, ou trouver un accord avec le voisin. Le montant d'une indemnité de servitude peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros, selon la gêne occasionnée et la valeur du terrain.
Enfin, si vous êtes propriétaire du fonds voisin, cette décision vous protège contre les demandes de passage forcé fondées sur ces normes.
