Referenzentscheidung: cc • N° 11-21.631 • 2012-09-19 • Entscheidung einsehen →
Paris, an einem Herbstmorgen. Ein Ehepaar, das eine Wohnung im 16. Arrondissement besitzt, lässt eine Glasfront einbauen, die ihr Wohnzimmer mit dem Balkon verbindet. Sie haben bei der letzten Eigentümerversammlung einen Antrag gestellt, aber ihr Beschluss wurde mit Mehrheit abgelehnt. In Eile beginnen sie mit den Arbeiten, überzeugt davon, dass die Justiz ihnen später Recht geben wird. Einige Monate später annulliert das Gericht die Weigerung der Versammlung. Und doch verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Abriss des Bauwerks. Wie ist das möglich?
Dieses Szenario, das sich in Paris und anderswo wiederholt, veranschaulicht eine häufige Falle im Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele glauben, dass die Annullierung einer Weigerung einer rückwirkenden Genehmigung gleichkommt. Irrtum. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 19. September 2012 unmissverständlich entschieden: Die gerichtliche Aufhebung einer Weigerung stellt keine Genehmigung für Arbeiten dar. Arbeiten, die ohne vorherige Zustimmung durchgeführt wurden, sind illegal und setzen ihren Urheber schwerwiegenden Konsequenzen aus.
Warum also diese Unterscheidung zwischen Annullierung und Genehmigung? Was riskieren Sie konkret, wenn Sie Arbeiten beginnen, bevor Sie die Zustimmung Ihrer Eigentümerversammlung haben? Und vor allem: Wie sollten Sie handeln, um nicht in eine Sackgasse zu geraten? Dieses Urteil, das auch fünfzehn Jahre später noch eine Referenz ist, liefert klare Antworten, die wir im Folgenden analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall hat seinen Ursprung in einer Wohnanlage in Aix-en-Provence. Ein Ehepaar besitzt zwei Einheiten in einem Gebäude, das dem Regime der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt. Sie möchten Arbeiten durchführen, die die Gemeinschaftsflächen oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen – wahrscheinlich eine Fassadenänderung oder eine Erweiterung auf einem Balkon. In Kenntnis der Vorschriften beantragen sie die Genehmigung der Eigentümerversammlung, wie es das Gesetz vom 10. Juli 1965 für diese Art von Arbeiten vorschreibt, insbesondere in Artikel 25 b.
Aber die Versammlung lehnt ab. Weit davon entfernt, sich zu fügen, setzen sich die Eigentümer darüber hinweg und lassen die Arbeiten ausführen. In der Folge reichen sie Klage ein, um die Aufhebung des Beschlusses der Versammlung zu erreichen, da sie ihn für missbräuchlich oder mit Unregelmäßigkeiten behaftet halten. Sie haben vor dem Berufungsgericht von Aix-en-Provence Erfolg, das die Weigerung aufhebt. Gestärkt durch diese Entscheidung glauben sie, ihre Arbeiten seien legalisiert. Doch die Wohnungseigentümergemeinschaft, die das kollektive Interesse verteidigt, fordert die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Das Berufungsgericht weist diese Klage ab, da es der Ansicht ist, dass die Aufhebung der Weigerung die Arbeiten legitimiert habe.
Interpretationsfehler. Die Gemeinschaft legt Kassation ein. Die Frage ist einfach: Reicht die Aufhebung einer Genehmigungsverweigerung aus, um ein Bauwerk abzudecken, das ohne vorherige Genehmigung errichtet wurde? Der Kassationsgerichtshof wird dies verneinen und an ein grundlegendes Prinzip des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaft erinnern.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof erinnert zunächst an den rechtlichen Rahmen. Artikel 25 b des Gesetzes vom 10. Juli 1965 sieht vor, dass bestimmte Arbeiten, die die Gemeinschaftsflächen oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung, die mit einer bestimmten Mehrheit erteilt wird, durchgeführt werden dürfen. Die Genehmigung muss vorher eingeholt werden. Im vorliegenden Fall hatte die konsultierte Versammlung jedoch abgelehnt. Die Tatsache, dass diese Weigerung später vom Richter aufgehoben wurde, ändert nichts: Zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten lag keine Genehmigung vor.
Die hohen Richter stellen mit Nachdruck fest, dass „die gerichtliche Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Genehmigung von Arbeiten verweigert, keine Genehmigung zur Durchführung dieser Arbeiten darstellt“. Mit anderen Worten: Die Aufhebung löscht die Weigerung, schafft aber keine Genehmigung, die nie erteilt wurde. Arbeiten ohne vorherige Genehmigung durchzuführen, obwohl diese obligatorisch ist, stellt eine unerlaubte Handlung dar – also einen rechtswidrigen Eingriff in das Recht der Gemeinschaft. Die Folge ist unmittelbar: Der fehlbare Eigentümer muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Warum diese Strenge? Weil die Genehmigung der Eigentümerversammlung keine bloße Formalität ist. Sie ermöglicht es, die Übereinstimmung des Projekts mit der Teilungserklärung, der Ästhetik des Gebäudes und der Sicherheit zu überprüfen. Sie ist eine Garantie für alle Bewohner. Durch die Umgehung dieses Schritts entzieht der Eigentümer der Gemeinschaft ihr Kontrollrecht und beeinträchtigt das kollektive Interesse. Der Kassationsgerichtshof sanktioniert damit ein Berufungsgericht, das Annullierung und Genehmigung verwechselt hatte. Dieses Urteil fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Seit langem verlangt das oberste Gericht eine ausdrückliche Zustimmung der Versammlung für solche Arbeiten. Beispielsweise hatte ein Urteil vom 10. März 2009 (Nr. 08-10.428) bereits entschieden, dass das Fehlen einer Genehmigung die Bauwerke unregelmäßig macht und der Eigentümer der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht durch Berufung auf seinen guten Glauben entgehen kann.
Die Analyse der Argumente der Parteien erhellt die Debatte. Die Eigentümer argumentierten wahrscheinlich mit rückwirkender Legalisierung: Da die Weigerung aufgehoben wurde, müsse die Situation so wiederhergestellt werden, als ob die Genehmigung erteilt worden wäre. Aber die Gemeinschaft vertrat die Ansicht, dass die Reihenfolge der Dinge nicht umgekehrt werden könne. Der Kassationsrichter übernimmt diese zweite Sichtweise und erinnert an die Bedeutung des Legalitätsprinzips in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Dieses Urteil hat sehr praktische Auswirkungen für alle Akteure der Immobilienbranche. Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, merken Sie sich Folgendes: Beginnen Sie niemals mit Arbeiten, die eine Genehmigung erfordern, ohne diese vorher zu haben. Selbst wenn Sie glauben, dass die Weigerung der Versammlung ungerechtfertigt ist, müssen Sie zuerst die gerichtliche Aufhebung abwarten und dann – und nur dann – können Sie die Arbeiten durchführen, aber nur, wenn Sie eine neue Genehmigung erhalten oder die Aufhebung selbst als Genehmigung gilt? Nein, das Urteil stellt klar, dass die Aufhebung keine Genehmigung ersetzt. Sie müssen also nach der Aufhebung eine neue Versammlung einberufen und eine Genehmigung einholen. Andernfalls riskieren Sie, dass die Gemeinschaft die Beseitigung der Arbeiten verlangt, und das auf Ihre Kosten. Darüber hinaus können Sie sich nicht auf Ihren guten Glauben berufen, um einer Rückbaupflicht zu entgehen. Die einzige Möglichkeit, sicher zu sein, besteht darin, die Genehmigung vor Beginn der Arbeiten einzuholen. Wenn Sie bereits Arbeiten ohne Genehmigung durchgeführt haben, sollten Sie schnellstmöglich eine nachträgliche Genehmigung bei der Versammlung beantragen, auch wenn diese nicht rückwirkend wirkt. In jedem Fall ist es ratsam, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um Ihre Situation zu bewerten und die besten Schritte zu unternehmen.
