Publié le 19 octobre 2026
En 2026, le syndic de copropriété est soumis à un calendrier réglementaire très chargé. Diagnostic de performance énergétique collectif, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux, transparence de la gestion : ces obligations ont des effets directs sur la valeur des lots, sur les charges et sur la sécurité juridique des ventes. Voici l'essentiel à retenir.
Ce qui change en 2026 : les faits
Le DPE collectif pour toutes les copropriétés
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif concerne l'ensemble des immeubles à usage d'habitation, même partiel, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les grandes copropriétés (plus de 200 lots, puis de 51 à 200 lots) étaient déjà concernées les années précédentes : ce sont désormais les petites copropriétés de 50 lots ou moins qui doivent s'y conformer. Le syndic a la charge de proposer sa réalisation à l'assemblée générale et d'en suivre l'exécution.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT, qui s'appuie sur un diagnostic technique global (DTG), est désormais exigible pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Il programme les travaux nécessaires sur dix ans : sécurité, salubrité, performance énergétique. Le syndic doit inscrire ces points à l'ordre du jour et ne peut pas les laisser en suspens d'une assemblée à l'autre.
Les obligations de gestion qui restent au cœur du métier
Plusieurs règles, déjà en vigueur, sont de plus en plus contrôlées :
- un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- un fonds de travaux alimenté chaque année, au minimum à hauteur de 5 % du budget prévisionnel ;
- un espace en ligne sécurisé (extranet) donnant accès aux documents essentiels ;
- l'immatriculation de la copropriété au registre national et sa mise à jour ;
- la mise en concurrence des contrats importants et la tenue d'un carnet d'entretien à jour.
Le législateur a par ailleurs poursuivi, ces derniers temps, la simplification des règles de l'assemblée générale et le renforcement de la lutte contre l'habitat dégradé. Il est donc prudent de vérifier les textes applicables à la date de votre assemblée.
Les conséquences pratiques
Pour les propriétaires occupants
Le DPE collectif et le PPT donnent une vision chiffrée des travaux à venir. Cela permet d'anticiper les appels de fonds et de voter en connaissance de cause. Un fonds de travaux bien doté évite les appels exceptionnels brutaux. À l'inverse, une copropriété qui retarde ses décisions voit ses coûts augmenter.
Pour les acheteurs
Avant de signer, demandez les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien, le DTG ou le PPT s'il existe, le montant du fonds de travaux et les travaux votés mais non réalisés. Ces informations pèsent sur le prix et sur la négociation. Un DPE collectif défavorable ou un PPT lourd doivent être pris en compte dès l'offre d'achat.
Pour les bailleurs et les locataires
Les logements classés G sont déjà exclus de la location depuis 2025, et les logements classés F le seront à partir de 2028. Un bailleur en copropriété dépend donc de la rapidité des décisions collectives pour rénover. De leur côté, les locataires gardent le droit de demander un logement décent. Les charges récupérables doivent être justifiées par des documents fournis par le syndic.
Les pièges à éviter
- Laisser passer les délais de contestation. Une décision d'assemblée générale se conteste en principe dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, il est généralement trop tard.
- Voter sans comprendre les devis. Comparez plusieurs offres et demandez la justification technique des travaux proposés. Une mise en concurrence sérieuse protège le syndicat.
- Négliger le fonds de travaux lors d'une vente. Les sommes versées restent acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur, sauf accord prévu dans l'acte. Mieux vaut le préciser par écrit.
- Confondre parties communes et parties privatives. Les travaux réalisés sans autorisation sur les parties communes (façade, fenêtres, structure) peuvent être contestés plusieurs années après.
- Ne pas relire le contrat de syndic. Vérifiez les honoraires, les prestations particulières facturées en plus du forfait et la durée du mandat.
- Accepter un document sans le vérifier. Un DPE ou un DTG de piètre qualité peut sous-estimer des désordres réels. Une contre-expertise indépendante permet d'éviter de mauvaises surprises.
Quand consulter un professionnel
Faites-vous accompagner dans les situations suivantes :
- vous achetez un lot et les documents de la copropriété sont incomplets, ou font apparaître des travaux importants ;
- vous voulez contester une résolution d'assemblée générale ou la gestion du syndic (comptes, absence de réponse, carence dans l'exécution des travaux) ;
- des désordres affectent l'immeuble (fissures, infiltrations, humidité, défaut d'étanchéité) et le syndic tarde à agir ;
- vous préparez une vente ou une location et devez sécuriser les informations transmises à l'acquéreur ou au locataire ;
- vous devez évaluer le coût réel et la pertinence d'un programme de travaux avant de voter.
L'avocat intervient sur le terrain du droit : analyse du règlement de copropriété, contestation de décisions, mise en cause de la responsabilité du syndic, sécurisation des actes. L'expert bâtiment intervient sur le terrain technique : constat des désordres, origine et gravité, chiffrage des travaux, relecture des diagnostics. Les deux approches se complètent, car un dossier solide associe souvent une preuve technique à un argument juridique.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
