在一座受建筑区分所有权制度管辖的旅游住宅中，旅游法典第D. 321-2条规定的唯一经营者的要求，以及由一名共有人（其只能转让自己拥有的权利）订立的商业租赁中加入的、将经营者“代位”到其针对建筑商及其保险人的权利和诉讼中的条款，均不具有剥夺共同所有权人协会针对他们提起诉讼、以获得对影响建筑物共有部分的损害赔偿的资格的效果。
参考判决： cc • 编号 23-19.544 • 2025-05-22
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在一座受建筑区分所有权制度管辖的旅游住宅中，旅游法典第D. 321-2条规定的唯一经营者的要求，以及由一名共有人（其只能转让自己拥有的权利）订立的商业租赁中加入的、将经营者“代位”到其针对建筑商及其保险人的权利和诉讼中的条款，均不具有剥夺共同所有权人协会针对他们提起诉讼、以获得对影响建筑物共有部分的损害赔偿的资格的效果。
该判决确认了财产法的基本原则。
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Le syndic bénévole de la résidence de tourisme « Les Neiges » à Avoriaz (74) gère 45 lots. Depuis 2022, des infiltrations d'eau affectent le hall et le local à skis (parties communes). Le promoteur refuse d'intervenir, arguant qu'un exploitant unique est désigné et qu'un copropriétaire l'a subrogé dans ses droits contre les constructeurs.
Application pratique:
La décision du 22 mai 2025 confirme que ni l'exigence d'un exploitant unique ni la clause de subrogation insérée dans un bail commercial ne privent le syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir contre les constructeurs pour les dommages aux parties communes. Le syndic doit donc mandater un avocat et engager une action en garantie décennale (délai de 10 ans à compter de la réception, ici encore ouvert). Il faut réunir les procès-verbaux d'assemblée générale autorisant l'action, les constats d'huissier et les rapports d'expertise éventuels, puis saisir le tribunal judiciaire.
M. Lambert a acheté en 2019 un studio dans la résidence « Océane » à Biarritz (64), loué via un bail commercial à un exploitant unique. Des fissures traversent les couloirs et le parking en sous-sol. Un autre copropriétaire a subrogé l'exploitant dans ses droits contre le constructeur, et ce dernier prétend que seul l'exploitant peut agir, bloquant toute réparation.
Application pratique:
La Cour de cassation rappelle qu'un copropriétaire ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a et que la subrogation ne prive pas le syndicat des copropriétaires de son droit d'agir pour les parties communes. M. Lambert doit exiger que le syndic inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution autorisant une action en justice contre le constructeur et son assureur. Il peut aussi adresser une mise en demeure au syndic, et en cas d'inaction, solliciter la désignation d'un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire.
Mme Petit, 28 ans, a acheté en 2023 un T2 à Cannes (06) dans une résidence mixte (60 % tourisme, 40 % habitation). Le hall, la piscine et le local poubelles présentent des malfaçons importantes. Le syndic hésite à agir car un bail commercial avec exploitant unique contient une clause de subrogation au profit de l'exploitant, et le promoteur affirme que le syndicat n'a plus qualité à agir.
Application pratique:
La décision du 22 mai 2025 écarte cet argument : le syndicat des copropriétaires conserve sa qualité à agir pour les dommages aux parties communes, indépendamment de l'exploitant unique et de toute subrogation conventionnelle. Mme Petit doit se rapprocher du conseil syndical et demander une assemblée générale extraordinaire pour voter une action en référé-expertise afin de constater les désordres et préserver les preuves. Elle doit conserver tous les courriers, photos et le procès-verbal de livraison, et veiller à ce que l'action soit intentée dans le délai décennal (avant 2033).
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
DOIT ETRE CASSE L'ARRET QUI REJETTE UNE DEMANDE TENDANT AU RETABLISSEMENT DANS LEUR ETAT PRIMITIF D'UN MAGASIN ET D'UN APPARTEMENT QUI, CONSTITUANT UN LOT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, ONT ETE REUNIS PAR LEUR PROPRIETAIRE EN UN LOCAL COMMERCIAL UNIQUE, BIEN QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LES APPARTEMENTS NE POURRONT ETRE OCCUPES QUE BOURGEOISEMENT.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.
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