Referenzentscheidung: cc • Nr. 85-14.693 • 1986-10-29 • Entscheidung einsehen →
Wir befinden uns in Paris, in einem alten Gebäude. Der Verwalter ist gerade zurückgetreten, und die Wohnungseigentümergemeinschaft hat Mühe, einen neuen zu finden. Plötzlich bedroht ein Wasserrohrbruch die gemeinschaftlichen Teile. Ein Wohnungseigentümer ergreift die Initiative: Er ruft einen Klempner, bezahlt die Rechnung und beruft dann eine Eigentümerversammlung ein, um diese Ausgabe genehmigen zu lassen. Doch ein anderer Wohnungseigentümer widerspricht: Nur der Verwalter kann die Gemeinschaft verpflichten, oder?
Die Frage ist alles andere als theoretisch. Jedes Jahr gibt es Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter, manchmal über Monate. Wer kann dann dringende Arbeiten autorisieren? Und wenn ein Wohnungseigentümer das Geld vorschießt, kann er auf Erstattung hoffen?
Der Kassationshof hat am 29. Oktober 1986 (Nr. 85-14.693) eine klare Antwort gegeben. Er bestätigt die Möglichkeit der Eigentümerversammlung, dringende Ausgaben, die von einem Wohnungseigentümer getätigt wurden, nachträglich zu genehmigen, auch wenn zum Zeitpunkt der Handlungen kein Verwalter bestellt war. Eine schützende Entscheidung, die jedoch bestimmte Bedingungen erfordert. Hier ist, was Sie wissen müssen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Kehren wir zu diesem Pariser Fall zurück. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter stellt eine Wohnungseigentümerin – nennen wir sie Frau X – fest, dass dringende Reparaturen an den gemeinschaftlichen Teilen erforderlich sind. Es kann sich um einen Dachwasserschaden, ein geplatztes Rohr oder einen defekten Aufzug handeln. Angesichts der Dringlichkeit lässt sie die Arbeiten ausführen und trägt die Kosten.
Einige Zeit später findet eine Eigentümerversammlung statt. Die Wohnungseigentümer werden aufgefordert, zu entscheiden: Sollen diese Ausgaben genehmigt werden? Der Beschluss wird mit der erforderlichen Mehrheit angenommen. Alles scheint geregelt, doch ein Wohnungseigentümer widerspricht. Er klagt vor Gericht, um diese Entscheidung aufheben zu lassen. Sein Argument? Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der die Befugnisse des Verwalters definiert) besagt, dass nur der ordnungsgemäß bestellte Verwalter die Gemeinschaft vertreten und finanziell verpflichten kann. Zum Zeitpunkt der Arbeiten gab es jedoch keinen Verwalter. Die Ausgabe wäre daher unregelmäßig und ihre Genehmigung unmöglich.
Das Berufungsgericht weist seine Klage ab. Es stellt fest, dass die Eigentümerversammlung die Ausgaben wirksam genehmigt hat, da sie dringend und für die Gemeinschaft nützlich waren. Der unzufriedene Wohnungseigentümer legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein, in der Hoffnung auf Aufhebung. Vergebens: Der Kassationshof bestätigt das Berufungsurteil. Lassen Sie uns erklären, warum.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Die Kassationsbeschwerde stützte sich auf ein einziges Vorbringen: Einerseits kann nur der Verwalter die Gemeinschaft verpflichten; andererseits (…) aber der Kassationshof hat diese Argumente verworfen. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht festgestellt hat, dass die Eigentümerversammlung „regelmäßig die Ausgaben genehmigt hat, die von einem Wohnungseigentümer getätigt wurden, zu einer Zeit, als die Gemeinschaft keinen Verwalter hatte, um dringende Reparaturen an den gemeinschaftlichen Teilen durchführen zu lassen“.
Das Grundprinzip ist einfach: Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft (Artikel 18 des Gesetzes von 1965). Er schließt Verträge, tätigt Ausgaben und führt die laufende Verwaltung. Ohne Verwalter ist die Gemeinschaft wie ein Schiff ohne Kapitän. Doch das oberste Gericht erinnert an eine grundlegende Regel des Schuldrechts: die Genehmigung. Wenn jemand ohne Vollmacht für einen anderen handelt, kann der Vertretene die Handlung rückwirkend billigen. Diese Billigung, Genehmigung genannt, hat dieselben Wirkungen wie eine im Voraus erteilte Vollmacht. Mit anderen Worten: Wenn die Eigentümerversammlung (das oberste Organ der Gemeinschaft) beschließt, Ausgaben zu genehmigen, werden diese regelmäßig, als wären sie von Anfang an mit ihrer Zustimmung getätigt worden.
Der Kassationshof fügt eine implizite, aber wesentliche Bedingung hinzu: Die Genehmigung muss „dringende“ Ausgaben betreffen und sich auf „gemeinschaftliche Teile“ beziehen. Man könnte beispielsweise keine Ausgaben für reinen Luxus oder für private Arbeiten genehmigen. Die Dringlichkeit rechtfertigt, dass man das Fehlen eines Verwalters übergeht, denn ein Abwarten könnte die Schäden verschlimmern. Es bleibt eine Frage: Wie definiert man Dringlichkeit? Dies liegt im Ermessen der Tatsacheninstanzen, die von Fall zu Fall entscheiden. In dieser Sache hatte das Berufungsgericht die Reparaturen als dringend eingestuft, und der Kassationshof hat dies nicht in Frage gestellt.
Diese Argumentation ist weder eine Revolution noch eine Kehrtwende. Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechungslinie ein, die die Genehmigung in der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkennt, sofern die Handlung der Gemeinschaft zugutekommt und der Beschluss der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß ist (Einberufung, Mehrheit, Tagesordnung). Der Kassationshof bestätigt hier nur ein bereits verankertes Prinzip.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Sie sind Wohnungseigentümer und fragen sich, ob diese fast vierzig Jahre alte Entscheidung noch aktuell ist? Absolut. Sie bleibt eine Referenz, wann immer eine Gemeinschaft ohne Verwalter dasteht. Nehmen wir ein Pariser Beispiel. In einem Gebäude im 11. Arrondissement tritt der Verwalter mitten im Winter plötzlich zurück. Die gemeinsame Heizungsanlage fällt aus. Ein Wohnungseigentümer schießt 2.000 € für eine dringende Reparatur vor. Die folgende Eigentümerversammlung genehmigt diese Ausgabe mit der Mehrheit nach Artikel 25 (Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer). Selbst wenn ein Gegner widerspricht, ist die Genehmigung gültig. Der Wohnungseigentümer wird erstattet.
Aber Achtung, diese Lösung ist kein Freibrief. Sie gilt nur, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: 1) Die Gemeinschaft hat tatsächlich keinen Verwalter; 2) Die Arbeiten sind dringend; 3) Die Ausgaben betreffen gemeinschaftliche Teile. Darüber hinaus muss die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen werden und die Genehmigung muss auf der Tagesordnung stehen. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, riskiert der Wohnungseigentümer, nicht erstattet zu werden. Im Zweifel ist es ratsam, vor der Durchführung von Arbeiten einen Rechtsanwalt zu konsultieren, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.
