Marie, Mieterin im Viertel La Plaine in Marseille, hat die Schlüssel ihrer Wohnung am 1. März 2023 zurückgegeben. Acht Monate später hat sie ihre Kaution von 900 Euro immer noch nicht zurückerhalten. Wie ihr ergeht es 12 % der Mieter in Marseille, die ihre Kaution laut einer Umfrage des Verbraucher-, Wohnungs- und Lebensumfeldverbands (CLCV) nie vollständig zurückbekommen. Die nicht erstattete Kaution in Marseille ist eine Realität, die den Mietmarkt der Bouches-du-Rhône belastet. Zwischen missbräuchlichen Einbehalten, Phantomfristen und Unkenntnis der Gesetze sind Mieter oft wehrlos. Dabei bietet das Gesetz starke Waffen – man muss sie nur kennen und vor dem Tribunal Judiciaire in Marseille einsetzen.
Nicht erstattete Kaution: Was das Gesetz sagt
Die Kaution wird durch Artikel 22 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 geregelt, heute kodifiziert in den Artikeln L. 145-40 und folgende des Code de la construction et de l'habitation (Bau- und Wohnungsgesetzbuch). Für unmöblierte Mietverhältnisse darf sie einen Monatsmietzins ohne Nebenkosten nicht übersteigen (Art. 22, Abs. 1). Der Vermieter muss sie innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe zurückzahlen, wenn das Übergabeprotokoll beim Auszug dem beim Einzug entspricht, oder innerhalb von zwei Monaten, wenn Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind (Art. 22, Abs. 5). Nach Ablauf dieser Frist ist der geschuldete Betrag ab Fristablauf mit dem gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen (Art. 22, Abs. 6).
Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs hat mehrere wesentliche Punkte präzisiert. Erstens trägt der Vermieter die Beweislast für Schäden: Er muss nachweisen, dass die Schäden über die normale Abnutzung hinausgehen (Cass. 3e civ., 4. Mai 2016, Nr. 14-29.572). Zweitens muss das Übergabeprotokoll beim Auszug kontradiktorisch erstellt werden; andernfalls kann der Mieter jede auf einem einseitigen Dokument beruhende Einbehaltung anfechten (Cass. 3e civ., 15. Juni 2017, Nr. 16-16.949). Schließlich darf der Vermieter dem Mieter keine Verschönerungs- oder Abnutzungsarbeiten anlasten (Cass. 3e civ., 12. Dez. 2019, Nr. 18-24.029). In Marseille werden diese Grundsätze zu oft ignoriert, und missbräuchliche Einbehalte gedeihen unter vagen Vorwänden.
Aktuelle Rechtsprechung
Zwei Urteile markieren eine Wende beim Schutz der Mieter. Am 18. November 2020 erinnerte die dritte Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs (Nr. 19-22.247) daran, dass der Vermieter die Kaution nicht wegen „fehlender Reinigung“ einbehalten darf, ohne ein kontradiktorisches Übergabeprotokoll und eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag vorzulegen, die die tatsächlichen Kosten belegen. Diese Entscheidung ist besonders nützlich in den Bouches-du-Rhône, wo Übergabeprotokolle beim Auszug oft in Abwesenheit des Mieters erstellt werden.
Der Conseil d'État (Staatsrat) hat in einem Urteil vom 8. Juli 2020 (Nr. 428.239) entschieden, dass das Dekret zur Festlegung der Berechnungsmodalitäten für Verzugszinsen streng anzuwenden ist: Der gesetzliche Zinssatz ist geschuldet, ohne dass dem Vermieter eine neue Gnadenfrist gewährt wird. Vor dem Tribunal Judiciaire in Marseille werden diese Entscheidungen regelmäßig von Anwälten angeführt, um skrupellose Vermieter verurteilen zu lassen. Beispielsweise ordnete der Richter in einem Urteil vom 5. Februar 2024 (RG 11-23-00589) die vollständige Rückzahlung der Kaution an, erhöht um 10 % des Betrags wegen widersetzlichen Verhaltens.
Besonderheiten in Marseille und den Bouches-du-Rhône
Der Mietmarkt in Marseille ist besonders angespannt: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Stadt liegt bei etwa 13 € (Quelle: Observatoire des loyers de l'agglomération marseillaise – AGAM, 2023). Eine Kaution entspricht daher oft zwischen 650 und 900 €, eine entscheidende Summe für die Haushalte. Eine Studie der Nationalen Vereinigung der Nachbarschaftsräte (ANCQ) aus dem Jahr 2022 ergab jedoch, dass 18 % der Mieter in Marseille angeben, ihre Kaution nie zurückerhalten zu haben – ein Wert, der deutlich über dem nationalen Durchschnitt (8 %) liegt.
Das Tribunal Judiciaire in Marseille ist eines der am stärksten überlasteten Gerichte Frankreichs. Nach Angaben des Justizministeriums (Statistisches Jahrbuch 2023) betrug die mediane Dauer bis zur Verhandlung für Mietstreitigkeiten im Jahr 2022 11 Monate. Für Beträge unter 10.000 € ist das Amtsgericht (tribunal de proximité) zuständig, aber die Wartezeiten bleiben lang. Diese Langsamkeit ist eine Falle: Viele Mieter geben auf. Dabei kann die obligatorische vorherige Schlichtung vor der Schlichtungskommission für Mietangelegenheiten (CCPAP) der Bouches-du-Rhône die Situation manchmal in zwei bis drei Monaten lösen. In Marseille behandelt diese Kommission etwa 300 Fälle pro Jahr im Zusammenhang mit Kautionen, mit einer Erfolgsquote von 45 %.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Sammeln Sie Beweise: Mietvertrag, Mietquittungen, Übergabeprotokolle bei Einzug und Auszug (wenn möglich mit datierten Fotos), Korrespondenz mit dem Vermieter (Briefe, E-Mails). Jedes Dokument, das das Fehlen von Schäden belegt, ist wertvoll.
- Berechnen Sie die verstrichene Frist: Wie viele Monate seit der Schlüsselübergabe? Wenn die gesetzliche Frist (1 oder 2 Monate) überschritten ist, schuldet der Vermieter bereits Zinsen. Notieren Sie das genaue Datum.
- Senden Sie einen Einschreibebrief mit Rückschein (LRAR) an den Vermieter, unter Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen und mit der Aufforderung zur Rückzahlung innerhalb von 8 Tagen. Fügen Sie Kopien Ihrer Beweise bei.
- Rufen Sie die Schlichtungskommission an (CCPAP Ihres Departements – in Marseille: 132 avenue du Prado, 13008). Dieser Schritt ist kostenlos und vor einer Klage für Streitigkeiten unter 5.000 € obligatorisch.
- Wenn die Schlichtung scheitert oder nicht obligatorisch ist (Betrag > 5.000 €), reichen Sie eine Klage beim Tribunal Judiciaire in Marseille ein (Amtsgericht für kleinere Beträge). Für Beträge über 10.000 € ist ein Anwalt erforderlich; für andere können Sie allein auftreten, m
