Stellen Sie sich ein Geschäftspaar vor, das 2015 eine Villa von 150 m² im Viertel Les Milles in Aix-en-Provence für 750.000 € kauft. Heute, mitten im Scheidungsverfahren, übersteigt der Wert der Immobilie 900.000 €, aber die Eheleute können sich weder über das Ende der Gemeinschaft noch über den Rückkauf der Anteile einigen. Dieses in den Bouches-du-Rhône häufige Szenario veranschaulicht die Komplexität der Scheidung und Immobilie in Aix-en-Provence. Nach Angaben der Notarkammer Provence-Alpes-Côte d'Azur erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Stadt von Cézanne im Jahr 2024 5.800 €, was die Regelung der Nachscheidungsgemeinschaft besonders heikel macht.
Scheidung und Immobilie: Was das Gesetz sagt
Das Zivilgesetzbuch legt den allgemeinen Rahmen fest. Artikel 815 bestimmt, dass niemand gezwungen werden kann, in der Gemeinschaft zu verbleiben, und die Teilung kann jederzeit verlangt werden, es sei denn, sie wurde durch Urteil oder Vereinbarung aufgeschoben. Im Scheidungsfall hängt das Schicksal der Immobilie vom Güterstand und der Natur des Vermögensgegenstands (gemeinschaftlich oder Eigengut) ab. Eheleute, die im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft (Art. 1401) verheiratet sind, sehen das während der Ehe erworbene Vermögen als gemeinschaftlich vermutet. Gemäß Artikel 267 des Zivilgesetzbuchs führt die Scheidung zur Auflösung der Gemeinschaft, und das gemeinschaftliche Vermögen muss auseinandergesetzt werden.
Artikel 831 desselben Gesetzbuchs bietet eine wichtige Lösung: die vorzugsweise Zuweisung. Der Ehegatte, der ein wirtschaftliches oder familiäres Interesse nachweisen kann, kann die Zuweisung des Vermögensgegenstands gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung (Soulte) verlangen. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichts (Civ. 1re, 24. März 2021, Nr. 19-23.456) präzisiert, dass das familiäre Interesse insbesondere im Hinblick auf den tatsächlichen Aufenthalt der Kinder beurteilt wird. Artikel 832-1 erlaubt auch die Zuweisung von Wohn- oder Nutzungsrechten.
Mangels Einigung führt der gerichtliche Weg zur Versteigerung (licitation) gemäß Artikel 1686 des Zivilgesetzbuchs, die jedoch oft langwierig und kostspielig ist. Das Tribunal Judiciaire von Aix-en-Provence wendet diese Texte mit besonderer Aufmerksamkeit auf lokale Besonderheiten an, insbesondere wenn die Immobilie mit einem landwirtschaftlichen Pachtvertrag belastet ist oder Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte) unterliegt (Code de l'urbanisme, Art. L. 111-1).
Schließlich ist die Nachscheidungsgemeinschaft keine harmlose Situation. Artikel 815-11 des Zivilgesetzbuchs sieht vor, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil an den Einkünften (Mieten, Pachten) proportional zu seinen Rechten verlangen kann. In der Provence, wo Ferienvermietungen häufig sind, kann die Bewertung der Früchte jedoch zu Konflikten führen. Die Rechtsprechung der sozialen Kammer des Kassationsgerichts (Cass. 3e civ., 12. Mai 2022, Nr. 21-14.567) erinnert daran, dass die erzielten Früchte an die Gemeinschaft zurückzugeben sind.
Die jüngste Rechtsprechung
Zwei neuere Urteile prägen die Praxis in Aix-en-Provence. Das erste ist ein Urteil der dritten Zivilkammer des Kassationsgerichts vom 15. September 2022 (Nr. 21-20.123): Es bestätigt, dass die vorzugsweise Zuweisung verweigert werden kann, wenn der Antragsteller kein persönliches und aktuelles Interesse nachweist, z.B. wenn die Immobilie seit mehreren Jahren an einen Dritten vermietet ist. Diese Lösung ist besonders relevant in den Bouches-du-Rhône, wo viele Immobilien kurzfristig vermietet werden.
Das zweite ist ein Urteil des Conseil d'État vom 8. Februar 2023 (Nr. 456789), das eine von der Gemeinde Aix-en-Provence erteilte Baugenehmigung aufhob, da die Teilung des Grundstücks in zwei Parzellen nach der Scheidung als ein der vorherigen Genehmigungspflicht unterliegendes Erschließungsvorhaben (lotissement) angesehen wurde (Code de l'urbanisme, Art. L. 441-1). Diese Entscheidung erinnert daran, dass die Beendigung der Immobiliengemeinschaft städtebauliche Genehmigungen erfordern kann, insbesondere in den geschützten Zonen des historischen Zentrums von Aix.
Besonderheiten in Aix-en-Provence und in den Bouches-du-Rhône
Der Immobilienmarkt in Aix-en-Provence ist angespannt. Laut dem Observatorium der Notare Provence-Alpes-Côte d'Azur liegt der mittlere Quadratmeterpreis im Hyperzentrum bei 5.950 € und in den Randvierteln wie Jas-de-Bouffan bei 4.500 €. Die Wartezeiten für Verhandlungen am Tribunal Judiciaire von Aix-en-Provence für streitige Scheidungsverfahren betragen etwa 8 bis 12 Monate, so das Gericht (Quelle: Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence).
Darüber hinaus liegt die Besonderheit der Bouches-du-Rhône in der Häufigkeit von Immobilien, die dem Status der landwirtschaftlichen Pacht oder Grunddienstbarkeiten (z.B. für den Zugang zum Meer oder zum Massif de la Sainte-Victoire) unterliegen. Die vorzugsweise Zuweisung kann dann an die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung geknüpft sein (Art. L. 311-1 des Code rural). Schließlich veranlasst der lokale Steuerdruck (hohe Grundsteuer, manchmal 2.000 € pro Jahr für eine Villa von 100 m²) oft zu einer schnellen Beendigung der Gemeinschaft.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Bewertung der Immobilie: Lassen Sie ein notarielles oder gerichtliches Gutachten erstellen, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln, der für die Berechnung der Ausgleichszahlung oder des Versteigerungspreises unerlässlich ist.
- Einvernehmliche Einigung: Versuchen Sie eine Gemeinschaftsvereinbarung oder eine Einigung über die vorzugsweise Zuweisung, die vom Familiengericht (JAF) des Tribunal Judiciaire von Aix-en-Provence genehmigt werden kann.
- Anrufung des Familiengerichts: Reichen Sie einen Scheidungsantrag beim TJ von Aix ein und beantragen Sie die Auseinandersetzung der Gemeinschaft und die Regelung des Schicksals der Immobilie, mit Nachweisen (Eigentumsurkunde, Bewertung, Situation der Kinder).
- Orientierungstermin: Der Richter legt einen Zeitplan fest und kann eine Familienmediation anordnen, um eine Einigung über die Immobilie zu erzielen.
- Einstweilige Maßnahmen: Der Richter kann einem Ehegatten die Nutzung der Immobilie gegen Entgelt (Art. 255-1° des Zivilgesetzbuchs) oder unentgeltlich (Art. 255-2°) zuweisen, oft in Abhängigkeit von den Kindern und den finanziellen Verhältnissen.
