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Doit être rejetée la demande de démolition fondée sur une voie de fait
Droit Foncier

Doit être rejetée la demande de démolition fondée sur une voie de fait

📅 Décision du 19 décembre 2012⚖️ Cour de cassation👁️ 13 vues📖 2 min de lecture

Doit être rejetée la demande de démolition d'un ouvrage construit sur le fonds d'autrui comme étant le produit d'une voie de fait, lorsque les propriétaires successifs de ce fonds, parmi lesquels l'auteur de la demande, sont réputés avoir accepté tacitement cet ouvrage dont ils avaient connaissance en restant inactifs pendant plusieurs années

Décision de référence : cc • N° 11-21.616 • 2012-12-19 • Consulter la décision →

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La situation

Doit être rejetée la demande de démolition d'un ouvrage construit sur le fonds d'autrui comme étant le produit d'une voie de fait, lorsque les propriétaires successifs de ce fonds, parmi lesquels l'auteur de la demande, sont réputés avoir accepté tacitement cet ouvrage dont ils avaient connaissance en restant inactifs pendant plusieurs années

Ce que dit la loi

Cette décision confirme les principes fondamentaux du droit de la propriété.

Points à retenir

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Informations juridiques

  • Numéro: 11-21.616
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 19 décembre 2012

Mots-clés

droit immobilierjurisprudencefoncier

Cas d'usage pratiques

1

Propriétaire découvrant une extension empiétante historique

M. Dupont, propriétaire d'une maison à Lyon, constate que la véranda de son voisin empiète de 8 m² sur son terrain depuis plus de 12 ans. Il envisage d'exiger la démolition, mais son propre vendeur n'avait jamais contesté cette situation.

Application pratique:

La décision montre que l'inaction prolongée des propriétaires successifs vaut acceptation tacite de l'empiètement. M. Dupont doit d'abord vérifier les actes notariés et éventuels échanges écrits antérieurs. S'il souhaite contester, il doit agir rapidement avant que sa propre inaction ne consolide la situation. Une négociation amiable ou une servitude conventionnelle pourrait être préférable à un contentieux incertain.

2

Primo-accédant face à un mur mitoyen litigieux

Mme Leroy, jeune acquéreuse à Toulouse, découvre avant la signature que le garage du fonds voisin dépasse de 1,5 m sur le terrain qu'elle souhaite acheter, et ce depuis au moins 20 ans. Le vendeur indique n'avoir jamais protesté.

Application pratique:

En tant que future propriétaire, elle sera réputée avoir accepté l'empiètement si elle acquiert en connaissance de cause sans réserve. Elle doit exiger du vendeur une régularisation avant la vente (cession de la bande de terrain, constitution de servitude) ou une baisse de prix. Après l'achat, toute action en démolition serait vouée à l'échec à cause de l'acceptation tacite des propriétaires antérieurs.

3

Copropriété avec construction empiétant sur parties communes

Dans une copropriété à Nice, un copropriétaire a bâti une véranda sur le toit-terrasse commun il y a 15 ans. Le syndicat des copropriétaires envisage des poursuites pour récupérer l'espace, mais plusieurs résidents s'y opposent car l'ouvrage est ancien.

Application pratique:

La jurisprudence indique que l'acceptation tacite peut résulter de l'inaction prolongée des copropriétaires successifs. Le syndicat doit vérifier dans les procès-verbaux d'assemblée générale si une autorisation ou une contestation a été actée. Sans preuve d'une opposition claire et continue, la demande de démolition sera probablement rejetée. Une régularisation par une servitude ou une cession de droit d'usage serait plus réaliste.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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