根据1965年7月10日法律第43条，视为未书写的是共有物业规章中的一项条款，该条款规定业主委员会成员的职能只能由已向业主联合会履行财务义务的共有人行使，而根据同一法律第21条具有公共秩序性质的条款，任何共有人均可由业主大会指定为业主委员会成员。
参考判决： cc • 编号 01-12.269 • 2002-12-18 • 查阅判决 →
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根据1965年7月10日法律第43条，视为未书写的是共有物业规章中的一项条款，该条款规定业主委员会成员的职能只能由已向业主联合会履行财务义务的共有人行使，而根据同一法律第21条具有公共秩序性质的条款，任何共有人均可由业主大会指定为业主委员会成员。
该判决确认了物权法的基本原则。
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Propriétaire bailleur d'un appartement à Lyon, M. Durand est en désaccord avec le syndicat sur des charges de chauffage collectif qu'il conteste (1 800 € impayés). Le règlement de copropriété exige d'être à jour de ses charges pour être membre du conseil syndical, ce qui l'empêche de candidater.
Application pratique:
La Cour de cassation (18 déc. 2002, n° 01-12.269) juge non écrite une telle clause car l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire d'être désigné au conseil syndical, sans condition de solvabilité. M. Durand peut donc exiger du syndic l'inscription de sa candidature à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, malgré sa dette contestée. Si le syndic refuse, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander l'application de la loi et, à défaut, saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la clause et obtenir réparation.
Mme Leroy, primo-accédante à Bordeaux, découvre lors de sa première assemblée générale un règlement de copropriété stipulant que seuls les copropriétaires sans aucune dette peuvent siéger au conseil syndical. Elle doit 350 € de charges de parking qu'elle conteste pour vice de calcul.
Application pratique:
Cette clause est réputée non écrite conformément à la décision du 18 décembre 2002 : l'article 21 de la loi de 1965 est d'ordre public et interdit toute restriction à l'éligibilité au conseil syndical. Mme Leroy doit signaler au syndic que la clause est illicite et demander son retrait de l'ordre du jour ou son inapplicabilité. Elle peut se porter candidate immédiatement, sans régler préalablement sa dette contestée. En cas de refus, elle peut faire constater la nullité de la clause par le tribunal judiciaire.
À Marseille, M. Benali conteste une décision d'assemblée générale ayant voté des travaux de toiture (sa quote-part : 4 200 €) qu'il estime irrégulière. Le règlement de copropriété l'empêche d'être membre du conseil syndical tant qu'il n'a pas soldé cette somme.
Application pratique:
La Cour de cassation a déclaré non écrite une clause conditionnant l'accès au conseil syndical au paiement des charges, car l'article 21 de la loi de 1965 prévoit que tout copropriétaire peut être désigné, sans restriction. M. Benali peut donc présenter sa candidature au conseil syndical lors de la prochaine assemblée, même avec sa dette litigieuse. Il doit notifier sa candidature au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avant la date limite, en invoquant la jurisprudence du 18 décembre 2002. En cas de rejet, il peut demander l'annulation de la décision de l'assemblée et la condamnation du syndicat à des dommages-intérêts.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
DOIT ETRE CASSE L'ARRET QUI REJETTE UNE DEMANDE TENDANT AU RETABLISSEMENT DANS LEUR ETAT PRIMITIF D'UN MAGASIN ET D'UN APPARTEMENT QUI, CONSTITUANT UN LOT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, ONT ETE REUNIS PAR LEUR PROPRIETAIRE EN UN LOCAL COMMERCIAL UNIQUE, BIEN QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LES APPARTEMENTS NE POURRONT ETRE OCCUPES QUE BOURGEOISEMENT.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.
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