servitude-d-urbanisme-anterieure-n-engage-pas-la-collectivite-expropriante">Une servitude d'urbanisme antérieure n'engage pas la collectivité expropriante
Lorsqu'un immeuble est exproprié, le préjudice lié à une interdiction de construire déjà inscrite au plan d'occupation des sols avant la procédure ne peut pas être indemnisé au titre de l'expropriation. C'est la solution confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 28 mars 1984 (n° 83-70.056), qui continue d'éclairer les litiges d'indemnisation en matière d'expropriation immobilière.
Les faits : un jardin d'agrément frappé d'inconstructibilité
Dans cette affaire, les copropriétaires d'un immeuble d'habitation faisaient l'objet d'une procédure d'expropriation. Leur bien était attenant à un vaste jardin d'agrément sur lequel pesait, depuis le plan d'occupation des sols (POS) applicable, une interdiction d'édifier toute construction nouvelle. Les copropriétaires réclamaient une indemnisation pour la perte de valeur liée à cette inconstructibilité, estimant qu'elle participait du préjudice global causé par l'expropriation.
Ce que juge la Cour de cassation
La Cour rejette cette demande. Elle pose un principe clair : n'est pas la conséquence directe de l'expropriation, et ne peut donc donner lieu à indemnisation, le dommage qui résulte d'une interdiction préexistante figurant au plan d'occupation des sols. En d'autres termes, la restriction de construire ne naît pas de l'expropriation : elle existait déjà et s'imposait indépendamment de toute procédure engagée par l'autorité expropriante.
Ce raisonnement repose sur le principe du lien de causalité direct exigé en matière d'indemnisation d'expropriation. Seuls les préjudices qui découlent directement de la dépossession forcée du bien peuvent être pris en charge. Une contrainte d'urbanisme antérieure, même si elle réduit la valeur vénale du bien, relève d'un autre fondement juridique : celui du droit de l'urbanisme, et non celui du droit de l'expropriation.
Pourquoi cette distinction est essentielle
Cette jurisprudence protège les collectivités expropriantes contre des demandes d'indemnisation qui, en réalité, sanctionneraient une servitude d'urbanisme déjà opposable à tous, expropriation ou non. Pour les propriétaires concernés, elle rappelle une règle importante : la valeur du bien exproprié s'apprécie en tenant compte des contraintes d'urbanisme qui lui sont déjà applicables au moment de l'expropriation.
Points à retenir
- Seul le préjudice directement causé par l'expropriation elle-même est indemnisable.
- Une interdiction de construire inscrite au POS avant la procédure ne constitue pas un dommage lié à l'expropriation.
- L'évaluation du bien exproprié doit intégrer les servitudes d'urbanisme préexistantes.
- Conservez tous les documents d'urbanisme (POS, PLU, certificats) antérieurs à la déclaration d'utilité publique : ils déterminent l'assiette réelle de l'indemnisation.
Questions fréquentes
Une interdiction de construire peut-elle être indemnisée séparément ?
Non, pas dans le cadre de l'expropriation. Si elle cause un préjudice, celui-ci relève d'un contentieux d'urbanisme distinct, et non de la procédure d'indemnisation d'expropriation.
expropriation-dans-ce-cas">Comment est calculée l'indemnité d'expropriation dans ce cas ?
Le juge de l'expropriation évalue le bien tel qu'il se trouve au moment de la dépossession, en tenant compte des contraintes d'urbanisme déjà applicables, y compris celles qui limitent la constructibilité.
Cette règle s'applique-t-elle à toutes les servitudes antérieures ?
Le principe vaut pour toute restriction préexistante et indépendante de la procédure d'expropriation, qu'elle résulte d'un POS, d'un PLU ou d'un autre document d'urbanisme opposable avant la déclaration d'utilité publique.
Face à une procédure d'expropriation ou un désaccord sur le montant de l'indemnité proposée, un accompagnement juridique permet d'identifier les postes de préjudice réellement indemnisables. Le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, assiste les propriétaires concernés dans ces contentieux.
