Im Jahr 2022 stellte ein Eigentümer eines 2019 im Viertel Pinchinats in Aubagne erbauten Einfamilienhauses durchgehende Risse in den tragenden Wänden und eine Absenkung des Bodens fest. Die auf 32.000 € geschätzten Reparaturkosten lösten ein Verfahren zur Garantie décennale construction Aubagne aus. Dieser Schadensfall, keineswegs ein Einzelfall, verdeutlicht, wie wichtig es ist, die rechtlichen Mechanismen zu kennen, die Bauherren in den Bouches-du-Rhône schützen. Bei jedem zweiten in der Metropole Aix-Marseille-Provence gebauten Wohngebäude treten strukturelle Mängel innerhalb von zehn Jahren nach Abnahme auf. Maître Cécile Zakine, Doktorin der Rechte und Rechtsanwältin am Barreau de Marseille, gibt Ihnen ihre Einschätzung.
Garantie décennale construction: Was das Gesetz sagt
Die Garantie décennale ist eine verschuldensunabhängige Haftung, die jeden Bauunternehmer eines Bauwerks (Architekt, Bauunternehmer, Planungsbüro usw.) für Schäden trifft, die die Standsicherheit des Bauwerks gefährden oder es für seine Zweckbestimmung ungeeignet machen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Artikeln 1792, 1792-2, 1792-3 und 1792-4 des Code civil. Artikel 1792 besagt, dass "jeder Bauunternehmer eines Bauwerks gegenüber dem Bauherrn oder Erwerber des Bauwerks von Rechts wegen für Schäden haftet, selbst wenn sie auf einem Bodenvitium beruhen, die die Standsicherheit des Bauwerks gefährden oder die, indem sie eines seiner konstituierenden Elemente oder eines seiner Ausstattungselemente betreffen, es für seine Zweckbestimmung ungeeignet machen".
Der Begriff der Zweckentfremdung wird vom Kassationshof weit ausgelegt. In einem Urteil vom 21. November 2019 (Nr. 18-22.857) entschied die dritte Zivilkammer, dass Wassereintritte, die eine Wohnung unbewohnbar machen, einen zehnjährigen Mangel darstellen. Umgekehrt sind bloße ästhetische Mängel oder bei Abnahme erkennbare Mängel ausgeschlossen. Die Garantiefrist beträgt zehn Jahre ab Abnahme der Arbeiten, ohne Möglichkeit des vertraglichen Verzichts (Artikel 1792-4-1 des Code civil).
Darüber hinaus verpflichtet der Code de l'habitation et de la construction den Bauherrn, vor Baubeginn eine Bauherrenversicherung (assurance dommages-ouvrage) abzuschließen (Artikel L. 242-1 des Code des assurances). Diese Versicherung ermöglicht die Finanzierung von Reparaturen, ohne den Ausgang eines Gerichtsverfahrens abzuwarten. Der Unternehmer seinerseits muss eine zehnjährige Haftpflichtversicherung (assurance responsabilité civile décennale) abschließen (Artikel L. 241-1 desselben Gesetzbuchs). In Aubagne wie auch anderswo zieht die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen strafrechtliche Sanktionen nach sich (Geldstrafe von 75.000 € und 6 Monate Haft).
Die aktuelle Rechtsprechung
Die dritte Zivilkammer des Kassationshofs hat kürzlich den Begriff des Bauwerks im Sinne von Artikel 1792 präzisiert. In einem Urteil vom 9. Dezember 2021 (Nr. 20-19.627) entschied sie, dass eine Stützmauer, auch wenn sie nicht mit einem Gebäude verbunden ist, ein Bauwerk darstellt, das der Garantie décennale unterliegt, wenn sie dazu bestimmt ist, Erdreich zu stützen, und in eine Gesamtanlage integriert ist. Diese Entscheidung ist entscheidend für Hanggrundstücke in den Bouches-du-Rhône, insbesondere in Aubagne, wo das Gelände uneben ist.
Ein weiteres Urteil vom 15. September 2022 (Nr. 21-17.842) erinnerte daran, dass Mängel, die die Standsicherheit von Ausstattungselementen (Fenster, Türen, Heizkessel) beeinträchtigen, unter die Garantie décennale fallen können, wenn sie das Bauwerk für seine Zweckbestimmung ungeeignet machen. So könnte ein defektes Fenster, das in einem Haus in Aubagne wiederholt Wasser durchlässt, abgedeckt sein. Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 8. Juli 2020 (Nr. 428 577) ebenfalls daran erinnert, dass die Baugenehmigung der Inanspruchnahme der zehnjährigen Haftung nicht entgegensteht, wenn das Bauwerk konform ist, aber Konstruktionsfehler aufweist.
Besonderheiten in Aubagne und in den Bouches-du-Rhône
Aubagne, in der Metropole Aix-Marseille-Provence gelegen, verzeichnet eine rege Neubautätigkeit: etwa 1.200 genehmigte Wohneinheiten pro Jahr in der Gemeinde (Quelle: Observatoire des permis de construire 2023). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 3.450 € (Daten von MeilleursAgents, April 2025), was die finanziellen Risiken im Schadensfall erheblich macht. Darüber hinaus ist das Gebiet seit 2011 als Erdbebenzone 3 (mäßig) eingestuft, was verstärkte Erdbebenschutznormen vorschreibt. Mängel aufgrund unsachgemäßer Anwendung dieser Regeln (unzureichende Verankerungen, defekte Fugen) sind häufig und begründen einen Anspruch auf die Garantie décennale.
Auf gerichtlicher Ebene weist das Tribunal judiciaire de Marseille, das für Streitigkeiten in Aubagne zuständig ist, eine durchschnittliche Terminierungsdauer von 14 Monaten für beschleunigte Verfahren (référé expertise) und 18 bis 24 Monate für Hauptsacheverfahren auf. Diese Frist, zwar lang, kann durch Mediation oder Vergleich verkürzt werden. Maître Zakine empfiehlt, den Eilrichter (juge des référés) bereits beim Auftreten der Mängel anzurufen, um eine gerichtliche Expertise zu erhalten, da außergerichtliche Gutachten von Versicherern oft angefochten werden. Darüber hinaus neigt die Rechtsprechung in Marseille dazu, nachlässige Bauunternehmer streng zu sanktionieren: Eine kürzliche Entscheidung des TJ de Marseille (22. März 2024, Nr. 23/01452) verurteilte einen Architekten und einen Bauunternehmer gesamtschuldnerisch zu 85.000 € Schadensersatz für strukturelle Risse in einer Villa in Aubagne.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Feststellung der Mängel: Lassen Sie die Mängel durch einen Gerichtsvollzieher (huissier de justice) oder einen gerichtlichen Sachverständigen feststellen. Machen Sie datierte Fotos und
