En 2022, un propriétaire d'une maison individuelle construite en 2019 dans le quartier des Pinchinats à Aubagne a constaté des fissures traversantes sur les murs porteurs et un affaissement du plancher. Le coût des réparations, estimé à 32 000 €, a déclenché une procédure en garantie décennale construction Aubagne. Ce sinistre, loin d'être isolé, illustre l'importance de connaître les mécanismes juridiques qui protègent les maîtres d'ouvrage dans les Bouches-du-Rhône. Pour un logement sur deux construit dans la métropole Aix-Marseille-Provence, les désordres structurels apparaissent dans les dix ans suivant la réception. Maître Cécile Zakine, docteur en droit et avocate au barreau de Marseille, vous apporte son éclairage.
Garantie décennale construction : ce que dit la loi
La garantie décennale est une responsabilité de plein droit pesant sur tout constructeur d'un ouvrage (architecte, entrepreneur, bureau d'études, etc.) pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le fondement textuel se trouve aux articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 du Code civil. L'article 1792 énonce que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».
La notion d'impropriété à destination est interprétée largement par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 21 novembre 2019 (n° 18-22.857), la troisième chambre civile a jugé que des infiltrations d'eau rendant un logement inhabitable constituent un désordre décennal. À l'inverse, les simples désordres esthétiques ou les vices apparents à la réception sont exclus. Le délai de garantie est de dix ans à compter de la réception des travaux, sans possibilité de renonciation contractuelle (article 1792-4-1 du Code civil).
Par ailleurs, le Code de l'habitation et de la construction impose au maître d'ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances) avant l'ouverture du chantier. Cette assurance permet de financer les réparations sans attendre l'issue d'un procès. L'entrepreneur, quant à lui, doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale (article L. 241-1 du même code). À Aubagne comme ailleurs, le non-respect de ces obligations expose à des sanctions pénales (amende de 75 000 € et 6 mois d'emprisonnement).
La jurisprudence récente
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé la notion d'ouvrage au sens de l'article 1792. Dans un arrêt du 9 décembre 2021 (n° 20-19.627), elle a jugé qu'un mur de soutènement, même non relié à une construction, constitue un ouvrage soumis à la garantie décennale lorsqu'il est destiné à supporter des terres et qu'il s'intègre dans un ensemble immobilier. Cette décision est cruciale pour les propriétés en pente dans les Bouches-du-Rhône, notamment à Aubagne où le relief est accidenté.
Un autre arrêt du 15 septembre 2022 (n° 21-17.842) a rappelé que les désordres affectant la solidité des éléments d'équipement (fenêtres, portes, chaudière) peuvent relever de la garantie décennale s'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Ainsi, une fenêtre défaillante qui laisse passer l'eau à répétition dans une maison à Aubagne pourrait être couverte. Le Conseil d'État, dans une décision du 8 juillet 2020 (n° 428 577), a également rappelé que le permis de construire ne fait pas obstacle à l'engagement de la responsabilité décennale si l'ouvrage est conforme mais présente des vices de conception.
Spécificités à Aubagne et dans les Bouches-du-Rhône
Aubagne, située dans la métropole Aix-Marseille-Provence, connaît une forte activité de construction neuve : environ 1 200 logements autorisés par an dans la commune (source : Observatoire des permis de construire 2023). Le prix moyen au mètre carré s'élève à 3 450 € (données MeilleursAgents, avril 2025), ce qui rend les enjeux financiers considérables en cas de sinistre. Par ailleurs, le territoire est classé en zone sismique 3 (modérée) depuis 2011, ce qui impose des normes parasismiques renforcées. Les malfaçons liées à une mauvaise application de ces règles (ancrages insuffisants, joints défaillants) sont fréquentes et ouvrent droit à la garantie décennale.
Au niveau judiciaire, le Tribunal judiciaire de Marseille, compétent pour les litiges à Aubagne, affiche un délai d'audiencement de 14 mois en moyenne pour les procédures accélérées (référé expertise) et de 18 à 24 mois pour les procédures au fond. Ce délai, certes long, peut être réduit par une médiation ou une transaction. Maître Zakine recommande de saisir le juge des référés dès l'apparition des désordres pour obtenir une expertise judiciaire, car les expertises amiables sont souvent contestées par les assureurs. De plus, la jurisprudence marseillaise tend à sanctionner sévèrement les constructeurs négligents : une décision récente du TJ de Marseille (22 mars 2024, n° 23/01452) a condamné solidairement un architecte et un entrepreneur à 85 000 € de dommages-intérêts pour des fissures structurelles dans une villa à Aubagne.
La procédure étape par étape
- Constat des désordres : Faire constater les vices par un huissier de justice ou un expert judiciaire. Prendre des photos datées et conserver toutes les factures. Important : ne pas entreprendre de réparations avant l'expertise.
- Notification au constructeur : Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, architecte et éventuellement au vendeur, décrivant précisément les désordres et invoquant la garantie décennale. Conserver une copie.
- Saisine du juge des référés : Au Tribunal judiciaire de Marseille, déposer une requête en référé expertise (article 145 du Code de procédure civile). Un avocat est obligatoire. Le juge désigne un expert judiciaire, souvent spécialisé en bâtiment.
- Expertise judiciaire : L'expert se rend sur place, entend les parties, analyse les désordres et leur origine. Il rend un rapport qui déterminera la responsabilité et le coût des réparations. Durée : 6 à 12 mois.
- Assignation au fond : Sur la base du rapport, assigner le ou les constructeurs devant la chambre des constructions du TJ de Marseille. Le délai est de 10 ans à compter de la réception, mais l'assignation interrompt le délai.
- Audience et jugement : Après échanges de conclusions et plaidoiries, le tribunal rend son jugement. Il peut condamner solidairement les constructeurs à payer les réparations, les frais d'expertise et des dommages-intérêts.
- Exécution et appel : Si la décision est favorable, faire exécuter le jugement (saisies, etc.). Les parties peuvent interjeter appel dans le mois suivant la signification. L'appel est porté devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
- Action directe contre l'assureur : En cas d'insolvabilité du constructeur, action directe contre son assureur décennal (article L. 124-3 du Code des assurances).
Les pièges à éviter absolument
- Négliger le délai de dix ans : Beaucoup de propriétaires attendent trop longtemps. La garantie court à compter de la réception des travaux, même sans réserves. Passé ce délai, toute action est forclose, sauf dol du constructeur.
- Entreprendre des réparations avant expertise : Si vous faites réparer sans attendre le rapport d'expert, vous risquez de perdre la preuve du lien entre le désordre et la construction. L'assureur pourra contester la garantie.
- Ne pas déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage : L'assurance dommages-ouvrage doit être déclarée dans les 5 ans suivant la réception, faute de quoi la garantie est perdue. Même si vous avez un avocat, la déclaration est une étape clé.
- Choisir un expert non spécialisé : Un expert généraliste méconnaît souvent les normes parasismiques ou les règles de l'art en Provence. À Aubagne, privilégiez un expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, spécialité génie civil.
Questions fréquentes
Q : Quels types de désordres sont couverts par la garantie décennale ?
R : Sont couverts les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage (fissures structurelles, effondrement partiel) ou qui le rendent impropre à sa destination (infiltrations rendant le logement inhabitable, défaut d'étanchéité d'une piscine). Les vices esthétiques ou les malfaçons mineures (peinture qui s'écaille) ne relèvent pas de la décennale.
Q : Quel est le délai pour agir en garantie décennale ?
R : Le délai est de dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil). Ce délai est un délai butoir : aucune action ne peut être intentée après, sauf si le constructeur a commis un dol (dissimulation intentionnelle) qui repousse le point de départ.
Q : L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier à Aubagne ?
R : Oui, pour tout maître d'ouvrage qui fait construire un bâtiment neuf (article L. 242-1 du Code des assurances). Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. En cas de sinistre, elle préfinance les réparations sans attendre le procès. Son non-respect expose à une amende.
Q : Que faire si le constructeur est insolvable ou a disparu ?
R : Vous pouvez agir directement contre son assureur responsabilité civile décennale (action directe, article L. 124-3 du Code des assurances). Vous devez prouver que le sinistre est bien couvert par la police. Si l'assureur est inconnu, adressez-vous au Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) pour les dommages aux personnes.
Un litige en cours ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier, vous reçoit en consultation vidéo. Prendre rendez-vous en visio — 45€
