Die Garantie für die fertige Fertigstellung: eine Säule der VEFA
Im Rahmen eines Verkaufs in noch zu errichtendem Zustand (VEFA) profitiert der Käufer von mehreren gesetzlichen Garantien. Unter diesen nimmt die Garantie für die fertige Fertigstellung (GPA) eine zentrale Stellung ein. Sie verpflichtet den Verkäufer (oft einen Bauträger), alle vom Käufer gemeldeten Mängel zu beheben, und zwar innerhalb einer Frist von einem Jahr ab der Abnahme der Arbeiten. Diese Garantie deckt alle Mängel, Konformitätsabweichungen oder offensichtlichen Mängel ab, die nicht bei der Übergabe behoben wurden.
In Toulon, wo der Markt für Neubauten dynamisch ist, insbesondere in den Stadtteilen mit Stadterneuerung wie der Rade oder der Innenstadt, müssen die Käufer besonders auf die Fristen für die Inanspruchnahme dieser Garantie achten. Tatsächlich wird die GPA oft mit anderen Garantien wie der zweijährigen oder zehnjährigen Garantie verwechselt, unterscheidet sich jedoch durch ihren Anwendungsbereich und ihre Dauer.
Die Frist von einem Jahr: ein entscheidender Ausgangspunkt
Der Ausgangspunkt der Frist von einem Jahr ist die Abnahme der Arbeiten, mit oder ohne Vorbehalte. Dieses Datum ist entscheidend, da es die Frist für das Handeln bestimmt. Nach Ablauf dieser Frist kann der Käufer die GPA nicht mehr für Mängel geltend machen, die innerhalb des Jahres hätten gemeldet werden müssen. Es ist daher unerlässlich, jede Anomalie schriftlich (per Einschreiben mit Rückschein) an den Bauträger zu melden, und zwar vor Ablauf der Frist.
Es ist zu beachten, dass die GPA nicht für Schäden gilt, die auf normale Abnutzung oder unsachgemäße Nutzung zurückzuführen sind. Darüber hinaus deckt sie keine offensichtlichen Mängel ab, die bei der Übergabe vorbehalten wurden, es sei denn, der Bauträger hat sich verpflichtet, sie zu beheben.
Rechtsbehelfe bei Nichtbehebung innerhalb der Fristen
Wenn der Bauträger die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Aufforderung behebt, kann der Käufer das Gericht im Eilverfahren anrufen, um ein Sachverständigengutachten und eine Verurteilung unter Zwangsgeld zu erhalten. In Toulon ist das Tribunal judiciaire zuständig. Es wird empfohlen, alle Beweise (Fotos, Schreiben, E-Mails) aufzubewahren und die Mängel gegebenenfalls durch einen Gerichtsvollzieher (früher Huissier) feststellen zu lassen.
Bei Nichteinhaltung seiner Verpflichtungen haftet der Bauträger vertraglich. Der Käufer kann auch Schadensersatz für den erlittenen Schaden (Nutzungsbeeinträchtigung usw.) verlangen.
Das Zusammenspiel mit anderen Garantien
Die GPA darf nicht mit der zweijährigen Garantie (trennbare Ausstattungselemente) oder der zehnjährigen Garantie (Schäden, die die Stabilität beeinträchtigen oder das Gebäude für seine Zweckbestimmung ungeeignet machen) verwechselt werden. Diese Garantien haben längere Fristen (2 und 10 Jahre) und spezifische Bedingungen. Es ist daher entscheidend, die Art des Mangels genau zu identifizieren, um zu wissen, welche Garantie in Anspruch genommen werden kann.
Zum Beispiel fällt ein Abdichtungsfehler des Dachs unter die zehnjährige Garantie, während ein Problem mit der Armatur durch die zweijährige Garantie abgedeckt sein kann. Die GPA ist dagegen subsidiär für Mängel, die nicht von den anderen Garantien abgedeckt sind, aber sie ist oft einfacher umzusetzen, da sie nicht den Nachweis der Schwere des Mangels erfordert.
Praktischer Rat für Käufer in Toulon
Um Ihre Investition zu sichern, hier einige Empfehlungen:
- Bei der Abnahme der Arbeiten untersuchen Sie die Wohnung sorgfältig und listen Sie alle Vorbehalte auf. Zögern Sie nicht, sich von einem Baufachmann unterstützen zu lassen.
- Während des Jahres melden Sie jeden neuen Mangel schriftlich unter Beachtung der gesetzlichen Formen. Bewahren Sie Beweise für den Versand auf.
- Vor Ablauf der Frist erstellen Sie eine vollständige Bestandsaufnahme und melden Sie jede Anomalie, auch geringfügige.
Im Streitfall warten Sie nicht bis zum Ende der Frist, um zu handeln. Eine vorherige Aufforderung ist oft vor einer gerichtlichen Klage erforderlich.
Fazit
Die Garantie für die fertige Fertigstellung ist ein schützendes Instrument für den Käufer in VEFA, aber ihre Wirksamkeit hängt von der strikten Einhaltung der Fristen ab. In Toulon, wo der Neubau boomt, ist es unerlässlich, Ihre Rechte zu kennen und sie rechtzeitig geltend zu machen. Wenn Sie Schwierigkeiten mit Ihrem Bauträger haben, zögern Sie nicht, einen spezialisierten Anwalt zu konsultieren.
Für eine persönliche Begleitung kontaktieren Sie die Kanzlei von Me Cécile Zakine, Anwältin am Barreau de Grasse, mit Sitz in Antibes. Sie können auch ihre Website besuchen: www.cecile-zakine.fr.
