Construction without planning permission

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 13 mars 1973 confirme que la construction d'une terrasse sans permis de construire constitue un délit prévu par le Code de l'urbanisme, même si elle n'empiète pas sur le domaine public ni ne nécessite d'autre autorisation. Avant de signer l'acte de vente, l'acheteur doit exiger un certificat d'urbanisme opérationnel et vérifier l'absence de procédure pénale ou de démolition. Il est recommandé d'insérer une condition suspensive de régularisation administrative et de consulter un avocat spécialisé pour évaluer le risque de devoir démolir la terrasse à ses frais après l'achat. Conserver tous les échanges écrits avec le vendeur pour prouver sa bonne foi.

Application pratique:

Cet arrêt rappelle que toute construction de terrasse sans autorisation d'urbanisme est un délit, indépendamment de l'accord des copropriétaires ou d'une éventuelle permission de voirie. Le propriétaire doit immédiatement déposer une demande de permis de construire de régularisation auprès de la mairie de Marseille, en joignant des photos et plans de la terrasse existante. Il doit aussi cesser les travaux et ne pas louer l'espace tant que la situation n'est pas régularisée. Une consultation rapide avec un avocat en droit immobilier permettra d'anticiper une procédure pénale et de négocier avec l'administration pour éviter une démolition si la construction est conforme aux règles de fond.

Application pratique:

La décision de 1973 établit que la construction irrégulière d'une terrasse est un délit même si elle empiète sur le domaine public et aurait pu nécessiter une permission de voirie : l'absence de permis de construire suffit à engager la responsabilité pénale. Le syndicat des copropriétaires peut s'appuyer sur cette jurisprudence pour exiger la démolition et le rétablissement des parties communes, en saisissant le juge civil et en signalant l'infraction à la mairie de Nice. Il est conseillé de réunir une assemblée générale pour voter une action en justice et désigner un avocat, tout en respectant le délai de prescription de six ans pour les infractions pénales d'urbanisme. Conserver le procès-verbal de l'AG et les photos datées de la terrasse constitue une preuve essentielle.