发包人的责任不能仅因其作为开发商的职业身份而产生，只有在证明其具备技术能力并且其介入工程设计或施工的情况下，才能追究其责任。
参考判决： 最高法院 • N° 80-14.329 • 1982年1月13日 • 查阅判决 →
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发包人的责任不能仅因其作为开发商的职业身份而产生，只有在证明其具备技术能力并且其介入工程设计或施工的情况下，才能追究其责任。
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一位首次购房者于2022年在波尔多购买了一套全新的公寓，由当地一家开发商建造。入住18个月后，客厅墙壁出现多处裂缝，渗水导致地板损坏，预计维修费用约15,000欧元。开发商辩称其仅为财务投资者，未实际参与设计与施工，因此不承担责任。
Application pratique:
本案判决明确指出，开发商的责任不能仅凭其职业身份自动成立，必须证明其具备技术能力并实际介入了设计或施工。因此，购房者需收集证据表明开发商曾直接参与技术决策（如修改图纸、选择材料、监督工地），否则难以追究其责任。建议立即保存所有购房合同、宣传资料及沟通记录，委托专业机构进行建筑鉴定以确定缺陷原因，并咨询律师评估开发商是否实际履行了技术监督角色。
一位房东于2021年在马赛购入一栋由开发商翻新的四层小楼，用于出租。2023年大雨后，屋顶严重渗漏，损坏了顶层租户的家居物品，房东因此被索赔8,000欧元，并需自付屋顶维修费约20,000欧元。开发商称翻新工程全由外部分包商实施，其从未参与技术工作。
Application pratique:
根据判例，若开发商仅为项目融资方，而未实际控制工程细节，则可能免于建筑缺陷责任。房东应审查原始买卖合同和工程记录，寻找开发商介入技术协调的证据（如每周工地会议签字、材料变更指令）。若无此类证据，则需直接起诉实际施工的分包商或建筑师。建议立即整理所有通信记录、付款凭证及现场报告，并聘请建筑专家出具渗漏原因鉴定，以明确责任主体。
里昂一栋由开发商于2019年交付的公寓楼，在5年后（2024年）集体发现地下车库梁柱出现结构性裂缝，修复估价高达50,000欧元。业主委员会试图追究开发商责任，但开发商声称其仅作为销售机构，从未参与施工图设计或现场管理。
Application pratique:
本判例强调，追究开发商责任需证明其具有技术能力并实际干预了工程设计或施工。业主委员会应查阅最初的销售说明书、公证书和交付文件，查找开发商是否曾对建筑方案提出修改意见或亲自检验过关键部位。若无法证明，则需转而向建筑承包商或项目监理（maître d'œuvre）索赔。建议立即聘请独立结构工程师进行详细检测，并召开业主大会决议采取法律行动，同时收集所有开发商以往有关项目管理的声明或广告，以尝试建立其技术介入的间接证据。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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La connaissance des actions possessoires relève de la compétence exclusive du tribunal d'instance statuant selon les règles régissant ces actions, lesquelles sont distinctes et différentes de celles qui gouvernent la procédure de référé.
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
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