共同所有权人大会单独有权确定共有人协会人员的职位数量和类别，并且不能通过批准明确包含这些雇员工资的会计账目来“追认”由管理人进行的雇员招聘。
参考判决： cc • N° 92-16.395 • 1994-05-26 • 查阅判决 →
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共同所有权人大会单独有权确定共有人协会人员的职位数量和类别，并且不能通过批准明确包含这些雇员工资的会计账目来“追认”由管理人进行的雇员招聘。
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À Lyon, dans une copropriété de 20 lots, le syndic a engagé un gardien à temps partiel pour 900 € par mois sans consulter l'assemblée générale. Les rémunérations figurent ensuite dans les comptes annuels approuvés par les copropriétaires, dont un bailleur qui découvre la charge supplémentaire.
Application pratique:
Selon la décision, seule l'assemblée générale peut fixer le nombre et la catégorie des emplois du syndicat ; l'approbation des comptes incluant ces salaires ne vaut pas ratification. Le copropriétaire bailleur peut contester la validité de l'embauche et refuser sa quote-part de salaire non autorisé. Il doit demander au syndic de convoquer une AG pour régulariser la situation et, en cas de refus, saisir le tribunal dans le délai de deux mois après la notification du procès-verbal d'approbation des comptes.
À Bordeaux, une primo-accédante s'apprête à acheter un appartement dans une petite copropriété de 8 lots. En examinant les documents, elle constate que le syndic emploie une femme de ménage pour 500 € par mois sans qu'aucune résolution d'assemblée générale n'ait autorisé ce poste.
Application pratique:
La décision rappelle que le syndic ne peut pas créer d'emploi sans vote préalable de l'assemblée générale. L'acheteuse doit demander au vendeur les procès-verbaux des trois dernières AG pour vérifier l'existence d'une autorisation explicite. Si le poste n'est pas régulier, elle peut négocier une baisse du prix ou exiger une régularisation avant la signature de l'acte authentique, car en devenant copropriétaire elle serait tenue de contribuer à ces charges contestables.
À Paris, dans une copropriété de 50 lots, le syndic a embauché un employé d'entretien pour 1 400 € par mois sans autorisation de l'AG. Lors de l'approbation des comptes, certains copropriétaires estiment que le vote des comptes vaut ratification, tandis qu'un membre du conseil syndical s'y oppose fermement.
Application pratique:
La jurisprudence confirme qu'il n'y a pas de ratification tacite par l'approbation des comptes : l'assemblée générale reste seule compétente pour créer le poste. Le membre du conseil syndical doit exiger du syndic la convocation d'une AG extraordinaire avec une résolution précise sur l'emploi (nombre d'heures, catégorie, coût). Il peut aussi contester la résolution d'approbation des comptes devant le tribunal dans les deux mois suivant sa notification, en invoquant l'irrégularité de la dépense.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
DOIT ETRE CASSE L'ARRET QUI REJETTE UNE DEMANDE TENDANT AU RETABLISSEMENT DANS LEUR ETAT PRIMITIF D'UN MAGASIN ET D'UN APPARTEMENT QUI, CONSTITUANT UN LOT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, ONT ETE REUNIS PAR LEUR PROPRIETAIRE EN UN LOCAL COMMERCIAL UNIQUE, BIEN QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LES APPARTEMENTS NE POURRONT ETRE OCCUPES QUE BOURGEOISEMENT.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.
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