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Droit Immobilier

The right of use of a track

📅 Décision du 24 November 2010⚖️ Cour de cassation👁️ 2 vues📖 2 min de lecture

The right of use of a farm track not being linked to ownership of the land, the existence of a title deed in favour of an adjoining owner does not make it impossible to classify the track as a farm track. The Court of Appeal, having noted that the plot farmed by a tenant was adjacent to a track whose purpose was to enable the landlord (owner) to access, cross and use his plot and also to serve the plot farmed as an olive grove by the tenant, and having held as a matter of its sovereign assessment that the track was exclusively used for communication between the parcels and that the tenant had an interest in using it, made a correct application of Article L. 162-1 of the Rural Code, read together with Article 544 of the Civil Code, and deduced that the track had to be classified as a farm track and that the tenant was entitled to use it.

Reference decision: Court of Cassation • No. 09-70.917 • 2010-11-24 • View the decision →

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The situation

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

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Informations juridiques

Numéro: 09-70.917
Juridiction: Cour de cassation
Date de décision: 24 novembre 2010

Source

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Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

Propriétaire bailleur veut interdire un chemin d'exploitation à son locataire

À Aix-en-Provence, un propriétaire bailleur loue à un agriculteur une parcelle d'oliviers. Il possède un titre de propriété sur un chemin de terre qui longe sa parcelle et celle du voisin, utilisé depuis plus de 30 ans pour accéder aux champs. Le bailleur souhaite interdire l'accès à son locataire en se fondant sur ce titre.

Application pratique:

La décision de 2010 confirme que l'existence d'un titre de propriété sur le sol n'empêche pas de qualifier le chemin de chemin d'exploitation s'il sert exclusivement à la communication entre les fonds et que le locataire a intérêt à l'emprunter. Le bailleur ne peut donc pas fermer le chemin ni empêcher l'accès de son locataire, sous peine d'engager sa responsabilité. Il doit conserver tous les justificatifs d'usage passé (photos, témoignages, actes) et ne pas installer de barrière. En cas de conflit, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit rural pour éviter un litige coûteux.

Locataire agricole privé d'accès à une oliveraie par un voisin

À Nyons (Drôme), un preneur à bail cultive une oliveraie de 2 hectares. Le seul accès pour les engins et la récolte passe par un chemin de terre qui traverse la propriété voisine. Le voisin, qui possède un acte notarié mentionnant ce chemin comme sa propriété privée, a installé un portail cadenassé et refuse de donner la clé au locataire.

Application pratique:

Cette jurisprudence s'applique directement : le droit d'usage d'un chemin d'exploitation n'est pas lié à la propriété du sol, et le preneur à bail riverain est fondé à l'emprunter. Le locataire doit rassembler des preuves d'usage historique (attestations d'anciens exploitants, photos aériennes, cadastre) et adresser une mise en demeure au voisin en citant l'article L.162-1 du code rural et cette décision. Si le refus persiste, il peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir la suppression de l'obstacle et des dommages-intérêts. Une consultation rapide avec un avocat en droit immobilier rural est fortement recommandée pour sécuriser ses droits.

Acheteur d'une propriété rurale vérifie l'accès par un chemin litigieux

Près de Carcassonne (Aude), un primo-accédant souhaite acheter une ancienne ferme viticole avec 5 hectares de vignes. L'accès se fait par un chemin de 200 mètres qui traverse la parcelle du voisin. Le vendeur ne possède aucun droit de passage écrit, mais affirme que ce chemin est utilisé depuis toujours par tous les riverains pour l'exploitation agricole.

Application pratique:

Avant de signer le compromis, l'acheteur doit vérifier si ce chemin peut être qualifié de chemin d'exploitation au sens de l'article L.162-1 du code rural, comme l'a confirmé la décision de 2010 : usage exclusif de communication entre fonds et intérêt du riverain à l'emprunter suffisent, même sans titre. Il doit demander au vendeur des attestations de voisins, des photos anciennes, le plan cadastral et les actes antérieurs. Il est prudent d'insérer dans le compromis une condition suspensive d'obtention d'un accès reconnu ou de prévoir une réduction du prix en cas de litige. L'assistance d'un notaire et d'un avocat spécialisé est indispensable pour éviter d'acheter un bien enclavé ou conflictuel.

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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