Droit Immobilier

The starting point of the time limit

📅 Décision du 12 October 2017⚖️ Cour de cassation👁️ 6 vues📖 2 min de lecture

The starting point of the execution period, failure to comply with which is sanctioned by late penalties provided for in Article L. 231-2, i, of the Construction and Housing Code, is the date specified in the contract for the commencement of works.

Reference decision: Court of Cassation • No. 16-21.238 • 12 October 2017 • View the decision →

This decision sheds important light on your property law rights. Here is what it means for you.

The situation

The starting point of the execution period, failure to comply with which is sanctioned by late penalties provided for in Article L. 231-2, i, of the Construction and Housing Code, is the date specified in the contract for the commencement of works.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Key points

  • Strictly comply with legal time limits for bringing proceedings
  • Keep all your supporting documents (deeds, instruments, correspondence)
  • Plan ahead: preventive advice always costs less than litigation

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Informations juridiques

  • Numéro: 16-21.238
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 12 octobre 2017

Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

1

First-time buyers facing construction delay in Bordeaux

A young couple in Bordeaux signed a contract for a single-family home worth €250,000. The contract specified a commencement date of 1 March 2023 and a 12-month execution period. The builder only started work on 1 May 2023 and delivered the house on 30 June 2024, four months late.

Application pratique:

Under this Court of Cassation ruling, the execution period starts from the contractually agreed commencement date (1 March 2023), not the actual start. This means the builder was required to finish by 1 March 2024. Since they finished on 30 June 2024, they are liable for late-delivery penalties from 1 March 2024 onwards, as typically set out in the contract (often a daily rate). You should calculate the total penalty due, send a formal notice of default, and if necessary, take the matter to court to enforce payment.

2

Lyon property investor caught in contractor excuse

An investor in Lyon contracted for an apartment block with a commencement date of 1 September 2022 and a 24-month construction period. The builder cited bad weather for a six-week delay, finishing on 31 March 2025. The contract price was €1.2 million, with penalties set at €300 per day of delay.

Application pratique:

This ruling confirms that the commencement date is fixed by the contract, so any argument about actual start date is irrelevant. The builder's obligation was to complete by 1 September 2024. Unless weather conditions meet the contractual definition of force majeure or excusable delay, penalties apply from that date until actual completion (31 March 2025). You should formally demand payment of the accumulated penalties, referencing this decision, and consider legal action if the builder refuses.

3

Nice co-ownership enforces renovation deadline

A co-ownership in Nice hired a contractor for facade renovation with a start date of 15 April 2023 and a 6-month period, for a total price of €180,000. The contractor began on 1 June 2023 and finished on 15 December 2023. Some co-owners believed penalties should only apply from the actual start.

Application pratique:

Following this case law, the execution period begins on the date specified in the contract (15 April 2023), so the work should have been completed by 15 October 2023. The two-month delay from 15 October to 15 December entitles the co-ownership to late penalties as defined in the contract (often a percentage of the price per week). The syndicate should calculate the exact amount, issue a formal demand to the contractor, and, if needed, initiate proceedings to recover the sums due.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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