除非租约中有明确条件，否则在商业租约续租被拒绝时，承租人没有义务在场所内停留直至支付驱逐补偿金。
参考判决： cc • N° 92-10.536 • 1994-07-13 • 查看判决 →
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除非租约中有明确条件，否则在商业租约续租被拒绝时，承租人没有义务在场所内停留直至支付驱逐补偿金。
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M. Martin, boulanger à Lyon, voit le bail commercial de son local de 80 m² arriver à expiration après 9 ans. Le propriétaire refuse le renouvellement sans proposer d'indemnité d'éviction. M. Martin souhaite déménager rapidement vers un local plus grand, mais craint de perdre son droit à indemnité s'il quitte les lieux avant d'être payé.
Application pratique:
La décision de 1994 confirme que le locataire n'est pas obligé de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, sauf clause expresse contraire dans le bail. M. Martin peut donc quitter le local dès maintenant sans renoncer à son indemnité. Il doit vérifier son bail pour s'assurer qu'aucune clause n'impose de rester, puis notifier son départ au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il conservera tous les justificatifs (état des lieux, courriers) pour appuyer sa demande d'indemnité auprès du propriétaire ou du tribunal.
La SCI des Chartrons, propriétaire d'un local commercial à Bordeaux loué à un restaurant depuis 12 ans, refuse le renouvellement du bail. Le locataire annonce son départ immédiat pour un autre emplacement, sans attendre le versement de l'indemnité d'éviction. La SCI pense ne pas devoir payer l'indemnité car le local est libéré plus tôt que prévu.
Application pratique:
La jurisprudence rappelle que le locataire a le droit de quitter les lieux dès le refus de renouvellement, sans que cela supprime l'obligation du bailleur de payer l'indemnité d'éviction. La SCI ne peut donc pas conditionner le paiement à l'occupation continue du local par le locataire. Elle doit provisionner le montant de l'indemnité (souvent équivalente à la valeur du fonds de commerce) et engager des discussions avec le locataire pour en fixer le montant. Si un accord n'est pas trouvé, le juge de l'expropriation pourra être saisi pour déterminer l'indemnité.
Mme Dubois envisage d'acheter un café situé rue de la Roquette à Paris. Le bail commercial du local arrive à échéance dans 6 mois et le propriétaire a déjà notifié son refus de renouvellement. Le vendeur affirme qu'il doit rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui retarderait la prise de possession par Mme Dubois.
Application pratique:
Cette décision écarte l'obligation pour le preneur de rester dans les lieux en attendant l'indemnité, sauf clause expresse du bail. Mme Dubois peut donc acquérir le fonds de commerce et prendre possession des locaux dès la signature, sans attendre le règlement de l'indemnité au vendeur. Elle doit toutefois vérifier le bail original pour identifier toute clause contraire, puis intégrer cette information dans la négociation du prix de cession. Il est recommandé de faire rédiger l'acte par un notaire ou avocat pour sécuriser le transfert du droit au bail et de l'indemnité.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Pour la fixation de l'indemnité d'éviction, la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée.
L'obligation pour un locataire, de verser, pour se réinstaller, un "pas-de-porte", qu'il n'aurait pas eu à payer en cas de renouvellement du bail commercial, doit être retenue pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction.
IL RESULTE DE L'ARTICLE 7 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MODIFIE PAR LA LOI DU 30 JUILLET 1960 QUE, LORSQUE LE BAILLEUR, APRES AVOIR REFUSE LE RENOUVELLEMENT DE BAIL, DECIDE DE LE RENOUVELER, LE NOUVEAU BAIL PRENDRA EFFET A COMPTER DU JOUR DE LA NOTIFICATION DU REPENTIR AU LOCATAIRE ; CETTE DISPOSITION S'APPLIQUE A L'INSTANCE INTRODUITE APRES LE REPENTIR, EN VUE DE FAIRE FIXER LES CONDITIONS DU NOUVEAU BAIL, MEME SI CETTE INSTANCE, ENCORE EN COURS, A ETE ENGAGEE AVANT LA PUBLICATION DE LA LOI PRECITEE.
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