驱逐补偿金必须仅根据租约中授权的活动计算，而不是根据租户实际从事的活动，即使房东未提出异议，这种沉默并不等于房东默许了新的活动。
参考判决： cc • N° 05-10.938 • 2006-05-04 • 查阅判决 →
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驱逐补偿金必须仅根据租约中授权的活动计算，而不是根据租户实际从事的活动，即使房东未提出异议，这种沉默并不等于房东默许了新的活动。
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À Lyon, un bailleur loue un local commercial pour une boulangerie-pâtisserie. Le locataire le transforme en sandwicherie rapide sans autorisation écrite. Après 8 ans, le bailleur refuse le renouvellement et doit verser une indemnité d'éviction.
Application pratique:
En application de la décision, l'indemnité d'éviction se calcule sur la seule activité autorisée au bail (boulangerie) et non sur l'activité réelle (sandwicherie). Le silence du bailleur pendant 8 ans ne vaut pas acquiescement. Le bailleur doit donc rassembler le bail initial, tout courrier échangé, et refuser toute indemnité fondée sur le chiffre d'affaires de la sandwicherie. Il doit faire chiffrer l'indemnité par un expert sur la base de la boulangerie uniquement, et saisir le juge en cas de désaccord.
À Paris, un locataire loue une boutique pour la vente de prêt-à-porter. Depuis 5 ans, il a ajouté un coin café et des accessoires sans opposition du bailleur. Le bail arrive à échéance et le bailleur propose une indemnité d'éviction faible, calculée sur la seule activité de prêt-à-porter.
Application pratique:
La jurisprudence rappelle que l'indemnité d'éviction ne tient pas compte des activités non autorisées au bail, même si le bailleur ne s'y est pas opposé. Le locataire ne peut donc pas réclamer une indemnité basée sur le café ou les accessoires. Il doit vérifier si une autorisation écrite existe ; à défaut, il peut tenter de négocier un avenant au bail avant la fin, ou accepter l'indemnité calculée sur l'activité autorisée. Il doit aussi anticiper en demandant par écrit au bailleur la régularisation de ces activités pour tout futur bail.
À Bordeaux, un investisseur envisage d'acheter un local commercial occupé par un bar-brasserie, mais le bail en cours mentionne uniquement 'restaurant traditionnel'. Le vendeur affirme que le bailleur a toléré l'activité de bar pendant 6 ans.
Application pratique:
Avant d'acheter, l'investisseur doit vérifier l'activité autorisée au bail et la comparer à l'activité réelle. Selon la décision, le silence du bailleur ne vaut pas consentement, donc en cas d'éviction future, l'indemnité serait calculée sur le restaurant traditionnel seulement, ce qui diminue la valeur du fonds. L'acquéreur doit exiger une attestation écrite du bailleur confirmant l'autorisation de l'activité de bar, ou une régularisation par avenant au bail avant la signature. À défaut, il doit renégocier le prix en tenant compte du risque de moindre indemnité d'éviction.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit, intervient en droit immobilier et foncier dans toutes les Alpes-Maritimes. Sélectionnez votre ville :
La dissolution de l'association syndicale des propriétaires d'un lotissement, qui était chargée de l'entretien de la voirie et de certains équipements, est sans incidence sur la force obligatoire des autres stipulations du cahier des charges.
Celui qui invoque la violation du droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile, garanti par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, doit justifier d'un intérêt personnel à agir, en démontrant qu'il est victime de la violation alléguée. Il s'ensuit qu'un propriétaire n'est pas recevable à invoquer la violation du droit à la vie privée et familiale de ses locataires
Le décès du débiteur, reconnu coupable d'une infraction pénale, appelant de la décision, suivi de la renonciation de son seul héritier à sa succession, n'a pas d'incidence sur le caractère exécutoire du jugement le condamnant civilement au paiement de dommages-intérêts lequel reste opposable à la succession. Il s'ensuit que doit être cassé l'arrêt qui, pour annuler un commandement de payer valant saisie et ordonner la radiation de sa publication, retient que la cour d'appel n'a pas statué sur la demande de confirmation de la condamnation civile prononcée par le tribunal
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