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Non-performance of an agreement and
Droit Foncier

Non-performance of an agreement and

📅 Décision du 20 June 1978⚖️ Cour de cassation👁️ 15 vues📖 2 min de lecture

Non-performance of an agreement, and in particular breach of the clauses of a housing estate's development specifications, cannot give rise to a possessory action, and the party complaining of such non-performance must bring, as appropriate, a personal or real action arising from the contract entered into.

Reference decision: cc • No. 77-10.390 • 1978-06-20 • Consult the decision →

This decision provides important insight into your property law rights. Here is what it changes for you.

The situation

Non-performance of an agreement, and in particular breach of the clauses of a housing estate's development specifications, cannot give rise to a possessory action, and the party complaining of such non-performance must bring, as appropriate, a personal or real action arising from the contract entered into.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Key takeaways

  • Strictly observe statutory time limits for lodging appeals
  • Keep all your supporting documents (title deeds, deeds, correspondence)
  • Plan ahead: preventive legal advice always costs less than litigation

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Informations juridiques

  • Numéro: 77-10.390
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 20 juin 1978

Mots-clés

droit immobilierjurisprudencefoncier

Cas d'usage pratiques

1

Nouveau propriétaire face à une clôture non conforme

Après avoir acheté une maison dans un lotissement à Cestas (Gironde) il y a 6 mois, votre voisin installe une haie de 3 mètres de haut, alors que le cahier des charges limite les haies à 1,20 mètre. Vous avez demandé l'arrêt des travaux, mais il refuse, invoquant qu'il est chez lui.

Application pratique:

La décision du 20 juin 1978 vous empêche d'engager une action possessoire (comme un référé possessoire) car il s'agit d'une violation du cahier des charges, qui est un contrat. Vous devez agir par une action personnelle ou réelle fondée sur ce contrat. Concrètement, rassemblez les preuves (photos, constat d'huissier), relisez le cahier des charges, et adressez une mise en demeure à votre voisin. S'il ne s'exécute pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la remise en état sous astreinte.

2

Bailleur dont le locataire subit une nuisance contractuelle

À Montélimar (Drôme), vous louez une maison dans un lotissement. Votre locataire menace de réduire le loyer car le voisin a transformé son garage en gîte touristique, violant la clause d'habitation bourgeoise exclusive du cahier des charges. Le locataire exige une intervention rapide.

Application pratique:

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas vous appuyer sur une action possessoire pour faire cesser ce trouble, car il résulte d'une violation contractuelle du cahier des charges. Vous devez exercer les droits nés du contrat de lotissement : envoyez une mise en demeure au voisin en rappelant les clauses, et si nécessaire, engagez une action en justice sur le fondement de la violation du cahier des charges. Informez aussi votre locataire que vous agissez, mais que la procédure peut prendre plusieurs mois.

3

Promoteur confronté à une extension illicite d'un acquéreur

À Blagnac (Haute-Garonne), vous finalisez la vente des derniers lots de votre lotissement. Un acquéreur de la première tranche a construit une véranda à moins de 4 mètres de la limite séparative, alors que le cahier des charges impose un retrait de 6 mètres. Cela risque de faire échouer une vente en cours.

Application pratique:

La jurisprudence vous interdit d'utiliser une action possessoire, car le non-respect du cahier des charges relève du droit contractuel. Vous devez agir sur le fondement du contrat (soit en tant que lotisseur si vous avez conservé les droits, soit en tant que propriétaire d'un lot contigu). Vérifiez vos droits dans le cahier des charges, mettez en demeure l'acquéreur de démolir l'extension, et si nécessaire, demandez en référé une mesure conservatoire ou une astreinte pour éviter la perte de la vente.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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