业主委员会（syndicat des copropriétaires）有权就驱逐共有部分土地上的共有人提起担保之诉（action en garantie de l'éviction）。
参考判决： 法国最高法院（cc）• 编号 71-14.404 • 1973-03-06 • 查阅判决 →
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业主委员会（syndicat des copropriétaires）有权就驱逐共有部分土地上的共有人提起担保之诉（action en garantie de l'éviction）。
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Dans une copropriété de 10 lots à Lyon 3e, un voisin revendique depuis 2021 la propriété d'une bande de terrain de 25 m² servant de cour commune. Il menace de clôturer, privant les copropriétaires de l'accès. Le syndicat des copropriétaires a été assigné en bornage par ce tiers.
Application pratique:
Le syndicat a qualité pour agir en garantie d'éviction au nom de tous les copropriétaires, comme l'a confirmé la décision de 1973. Il doit donc mandater un avocat pour assigner le vendeur de l'immeuble (ou ses ayants droit) en garantie, tout en contestant la revendication du tiers. Les copropriétaires doivent fournir au syndic tous les titres, actes de vente et plans, et ne surtout pas négocier individuellement avec le voisin revendiquant.
Un investisseur possède 4 appartements dans une copropriété à Bordeaux (18 lots). En 2020, un héritier prétend que le jardin de 80 m², classé partie commune, lui appartient et exige son évacuation. Le syndicat hésite à agir, faute de budget.
Application pratique:
La jurisprudence donne au syndicat le droit d'exercer l'action en garantie de l'éviction pour défendre les parties communes. Le bailleur doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution autorisant le syndic à agir en justice, provisionner les frais (estimer 3000 à 5000 € d'honoraires) et faire voter un mandat précis. Il est aussi recommandé de vérifier si l'assurance protection juridique de la copropriété couvre ce type de litige.
En 2022, un jeune couple achète un appartement dans une petite copropriété de 6 lots à Montpellier. Un mois après l'achat, un tiers revendique la moitié de la cour commune (40 m²) en se fondant sur un titre ancien, et menace d'y construire un mur.
Application pratique:
Le syndicat des copropriétaires peut agir en garantie d'éviction contre le vendeur de l'immeuble, car la cour est une partie commune. Le couple doit immédiatement saisir le syndic par lettre recommandée, demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire et exiger que le syndic consulte un avocat. Ils doivent conserver leur acte de vente et tous plans annexés, et ne pas laisser le tiers prendre possession des lieux sans réaction.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
DOIT ETRE CASSE L'ARRET QUI REJETTE UNE DEMANDE TENDANT AU RETABLISSEMENT DANS LEUR ETAT PRIMITIF D'UN MAGASIN ET D'UN APPARTEMENT QUI, CONSTITUANT UN LOT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, ONT ETE REUNIS PAR LEUR PROPRIETAIRE EN UN LOCAL COMMERCIAL UNIQUE, BIEN QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LES APPARTEMENTS NE POURRONT ETRE OCCUPES QUE BOURGEOISEMENT.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.
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