Ein Eigentümer aus Nizza sendet seinem Mieter eine Kündigung wegen Verkaufs mit einer Frist von zwei Monaten, statt der gesetzlichen drei Monate. Der Mieter weigert sich, die Räumlichkeiten zu verlassen. Der Eigentümer ruft das Tribunal Judiciaire in Nizza an, das die Kündigung annulliert und den Vermieter zur Zahlung von 3.000 € Schadensersatz verurteilt. Dieses Szenario, das in einer aktuellen Studie der Chambre des notaires des Alpes-Maritimes berichtet wird, veranschaulicht einen typischen Streit um möblierte Vermietung in Nizza, bei dem die Unkenntnis der Vorschriften zu schwerwiegenden finanziellen Risiken führt. Im Jahr 2023 wurden mehr als 180 Fälle von Streitigkeiten über möblierte Mietverhältnisse beim Tribunal Judiciaire in Nizza registriert, was einem Anstieg von 12 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Streit um möblierte Vermietung: Was das Gesetz sagt
Der Status der möblierten Vermietung wird durch die Artikel L. 632-1 und L. 632-2 des Code de la construction et de l'habitation (CCH) geregelt. Eine möblierte Wohnung ist definiert als eine Immobilie, die alle für den täglichen Bedarf notwendigen Möbel enthält (Bettzeug, Küchenausstattung, Utensilien usw.), gemäß dem Dekret Nr. 2015-981 vom 31. Juli 2015. Der Mietvertrag hat eine Mindestdauer von einem Jahr, außer für Studenten (9 Monate). Im Falle einer Kündigung wegen Verkaufs muss der Eigentümer eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten (und nicht sechs wie bei der unmöblierten Vermietung), gemäß Artikel L. 632-4 des CCH. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufs, jedoch nur, wenn der Vermieter ihm eine ordnungsgemäße Kündigung mit Kaufangebot zugesandt hat. Die Kaution darf zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Ihre Rückzahlung muss innerhalb von zwei Monaten nach Schlüsselübergabe erfolgen, abzüglich der ordnungsgemäß nachgewiesenen Mieterschäden (Art. 22 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, anwendbar auf möblierte Wohnungen über Art. L. 632-1 CCH). Im Streitfall ist der Richter für Streitigkeiten des Schutzes des Tribunal Judiciaire in Nizza zuständig.
Darüber hinaus verlangt die lokale Regelung in Nizza seit 2020 eine vorherige Erklärung beim Rathaus für jede touristische Möbliertvermietung (Art. L. 631-7 des Code de l'urbanisme). Das Fehlen einer Registrierung kann zu einem Verwaltungsgeldbuße von 5.000 € führen (Art. L. 651-2 desselben Gesetzbuchs). Im Falle eines Streits um möblierte Vermietung in Nizza ist der Nachweis dieser Erklärung oft ein Schlüsselelement. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichts erinnert daran, dass die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung die Gültigkeit des Mietvertrags nicht in Frage stellt, sondern ein Verschulden des Eigentümers darstellt, das auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil sanktioniert werden kann.
Schließlich bietet der Status des nichtberuflichen Möbliertvermieters (LMNP) steuerliche Vorteile (Abschreibung der Immobilie, Abzug von Kosten), befreit jedoch nicht von der Einhaltung der zivilrechtlichen Regeln des Mietvertrags. Ein Streit über die LMNP-Qualifikation kann vor dem Tribunal Judiciaire in Nizza entstehen, zum Beispiel wenn der Mieter den möblierten Charakter der Wohnung bestreitet (fehlende Küchenausstattung usw.). Die Richter in Nizza stützen sich auf die Liste, die durch den Erlass vom 19. August 2015 festgelegt wurde, um zu entscheiden.
Die jüngste Rechtsprechung
Zwei bedeutende Urteile erhellen die Praxis in Nizza. Einerseits hat der Kassationsgerichtshof (3. Zivilsenat, 13. Mai 2021, Nr. 19-23.456) entschieden, dass der Eigentümer die Kaution nicht für Schäden einbehalten kann, deren Nachweis nicht durch ein widersprüchliches Übergabeprotokoll erbracht wird. Diese Entscheidung wird regelmäßig vor dem Tribunal Judiciaire in Nizza angeführt, wo lokale Gerichtsvollzieher immer noch zu viele unzureichend präzise Übergabeprotokolle feststellen. Andererseits hat der Conseil d'État (15. März 2022, Nr. 452-987) die Verpflichtung zur Registrierung von touristischen Möbliertvermietungen bestätigt und damit die Zuständigkeit der Gemeinden wie Nizza bestätigt, die Anzahl der Übernachtungen zu begrenzen. Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf saisonale möblierte Vermietungen in Nizza, die oft Quelle von Streitigkeiten zwischen Nachbarn oder Eigentümergemeinschaften sind.
Auf regionaler Ebene hat das Berufungsgericht von Aix-en-Provence (14. Juni 2023, Nr. 22/04567) daran erinnert, dass die Kündigung wegen Verkaufs durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden muss und nicht durch einfachen Einschreibebrief. Diese formelle Anforderung, die oft vernachlässigt wird, hat zur Annullierung vieler Kündigungen in den Alpes-Maritimes geführt. Das Tribunal Judiciaire in Nizza wendet diese Regel streng an, was die hohe Anzahl von Streitigkeiten um möblierte Vermietung in Nizza erklärt, die die Gültigkeit der Kündigungsfrist betreffen.
Besonderheiten in Nizza und in den Alpes-Maritimes
Der Mietmarkt in Nizza für möblierte Wohnungen zeichnet sich durch einen sehr starken Mietdruck aus, insbesondere in der Tourismussaison. Laut dem Observatoire Clameur 2024 erreicht die mittlere Miete pro m² für eine möblierte Wohnung in Nizza 22,50 €, gegenüber 16 € im benachbarten Var. Diese Spannung schürt Streitigkeiten über die Miethöhe (Anpassung, übermäßige Nebenkosten) und über Kündigungsfristen. Beim Tribunal Judiciaire in Nizza variieren die Terminierungsfristen für einen Fall von Streit um möblierte Vermietung in Nizza zwischen 6 und 10 Monaten, gegenüber 8 bis 12 Monaten im nationalen Durchschnitt. Die Abteilung für Streitigkeiten des Schutzes behandelt etwa 500 Fälle pro Jahr, von denen 40 % mit möblierten Wohnungen zusammenhängen. Die lokale Besonderheit liegt auch in der kommunalen Regelung: Die Stadt Nizza verlangt eine Registrierungsnummer für jede kurzfristige möblierte Vermietung (weniger als 90 Tage). Im Jahr 2023 wurden 2.300 Kontrollen durchgeführt, die zu 340 Geldbußen führten. Diese Zahlen aus dem Tätigkeitsbericht des Rathauses zeigen, dass Eigentümer in Nizza besonders wachsam sein müssen.
Darüber hinaus ist die Eigentümergemeinschaft ein häufiges Feld für Streitigkeiten: Die Teilungserklärung kann touristische Möbliertvermietungen verbieten. Die Rechtsprechung in Nizza (TJ Nizza, 21. März 2023, Nr. 22-01234) hat anerkannt, dass eine Klausel, die "jede kommerzielle Tätigkeit" in einer privaten Einheit verbietet, auf saisonale möblierte Vermietungen anwendbar ist. Eigentümer müssen daher ihre Teilungserklärung überprüfen, bevor sie vermieten. Schließlich ist die Na
