Wenn die Vermietung eines Gebäudes zum Wohnen

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 24 novembre 1976 établit que lorsqu'un bail d'habitation soumis à la loi de 1948 inclut accessoirement un terrain, l'indivisibilité du bail interdit de soustraire ce terrain à l'application de la loi, d'autant que l'usage agricole personnel a été jugé non fautif. M. Dupont doit conserver son bail et ses quittances de loyer, et rappeler au propriétaire que le terrain ne peut être loué séparément ni justifier une résiliation. En cas de contestation, il peut saisir le juge d'instance pour faire constater l'indivisibilité du bail et l'absence de faute.

Application pratique:

Cette jurisprudence s'applique directement : le bail étant indivisible, le terrain accessoire à l'habitation ne peut être soustrait à la loi de 1948, même si son usage est agricole, dès lors qu'il n'est pas fautif. Mme Martin ne peut ni scinder le bail, ni modifier unilatéralement les conditions, ni résilier pour ce motif. Elle doit conserver tous les actes et échanges avec le locataire, et renoncer à toute procédure d'expulsion fondée sur cet usage. Si elle souhaite récupérer le terrain, elle devra négocier une résiliation amiable avec indemnité ou attendre un motif légitime prévu par la loi de 1948.

Application pratique:

L'agent doit s'appuyer sur la décision du 24 novembre 1976 : le bail unique d'habitation incluant accessoirement un terrain forme un tout indivisible, soumis intégralement à la loi de 1948, et l'usage agricole non fautif n'autorise ni résiliation ni modification du loyer. Il doit expliquer au propriétaire qu'aucune procédure ne peut aboutir sur ce fondement et lui conseiller de conserver le bail et les échanges écrits. L'agent doit aussi vérifier que le bail ne comporte pas de clause interdisant l'usage agricole, mais même dans ce cas, la jurisprudence protège l'indivisibilité et l'usage non fautif. Il recommandera une consultation juridique avant toute action.