Mietrückstände in Bordeaux: Der Leitfaden des Anwalts für schnelles Handeln

Sie besitzen eine Wohnung in Bordeaux und Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Die Situation ist stressig, aber vor allem dringend: Jeder Monat des Zahlungsverzugs verschlechtert Ihre Liquidität und verringert Ihre Chancen auf Beitreibung. In Bordeaux, wo der Mietmarkt besonders angespannt und die Mieten hoch sind (Median um 14 €/m² im Stadtzentrum), können Zahlungsrückstände schnell zu einem finanziellen Desaster werden. Hier sind die rechtlichen Schlüssel, um informiert zu handeln.

Mietrückstand: Der rechtliche Rahmen

Der Wohnraummietvertrag unterliegt dem Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 (sogenanntes Alur-Gesetz). Artikel 7 dieses Gesetzes verpflichtet den Mieter, die Miete und Nebenkosten zu den vereinbarten Bedingungen zu zahlen. Bei Verstoß kann sich der Vermieter auf die auflösende Klausel (Artikel 24 desselben Gesetzes) berufen, sofern diese im Vertrag enthalten ist. Diese Klausel sieht vor, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel zwei Monate nach einer Zahlungsaufforderung) automatisch gekündigt wird.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (Code civil) verstärkt diese Pflichten: Artikel 1728 listet die Pflichten des Mieters auf, insbesondere die Zahlung der Miete zu den vereinbarten Bedingungen. Artikel 1729 gibt dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Schließlich regelt das Gesetzbuch der zivilrechtlichen Vollstreckungsverfahren (Code des procédures civiles d'exécution) (Artikel L. 411-1 ff.) das Räumungsverfahren, das ein Urteil und die Einschaltung der Polizei erfordert.

Wenn eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart wurde (Artikel 2288 des Code civil), kann sich der Vermieter an den Bürgen wenden, ohne das Urteil gegen den Hauptmieter abzuwarten. Achtung: Seit dem Alur-Gesetz muss der Bürge eine natürliche Person sein und einer spezifischen Solidaritätsklausel zustimmen (Artikel 22-1 des Gesetzes von 1989).

Besonderheiten in Bordeaux und der Gironde

Das Tribunal Judiciaire de Bordeaux ist für Mietstreitigkeiten der Metropolregion Bordeaux und der Gironde zuständig. Laut lokalen Statistiken (Quelle: Observatoire des loyers de l’agglomération bordelaise - OLBA) sind die Durchschnittsmieten in der Metropolregion zwischen 2019 und 2023 um 12 % gestiegen. Dieser Anstieg erhöht die Verletzlichkeit der Haushalte: Die Mietrückstände in der Gironde sind 2023 im Vergleich zu 2022 um fast 8 % gestiegen, so die Daten der Caisse d’Allocations Familiales de la Gironde.

Vor dem Tribunal Judiciaire de Bordeaux betragen die Bearbeitungszeiten für Rückstandsfälle derzeit 4 bis 6 Monate für eine Klage und bis zu einem Jahr bei Schwierigkeiten (Sachverständigengutachten, Säumnis des Mieters). Die Kammer für einstweilige Verfügungen (beschleunigtes Verfahren) wird oft bevorzugt, um eine schnelle Entscheidung zu erhalten, setzt aber voraus, dass die Forderung unbestritten ist. Da Bordeaux ein wichtiger Gerichtsstandort ist, finden die Verhandlungen für einstweilige Verfügungen mehrmals pro Woche statt, was die Fristen verkürzen kann, wenn die Akte gut vorbereitet ist.

In der Gironde ist der Mietmarkt besonders angespannt rund um die Halbinsel, das Grand Parc und das rechte Ufer. Vermieter sollten besonders auf die finanzielle Solidität ihrer Mieter achten, zumal die Visale-Garantie (Action Logement) ein Sicherheitsnetz sein kann, aber nicht immer alle Rückstände abdeckt.

Wie handeln? Das Verfahren Schritt für Schritt

1. Freundliche Mahnung und Zahlungsaufforderung: Kontaktieren Sie den Mieter telefonisch oder per E-Mail. Wenn das nichts nützt, senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein (LRAR), in dem Sie ihn auffordern, den Rückstand innerhalb von 15 Tagen zu begleichen, unter Hinweis auf die geschuldeten Beträge und die auflösende Klausel. Bewahren Sie Kopien aller Korrespondenz auf.
2. Benachrichtigung des Bürgen: Wenn eine selbstschuldnerische Bürgschaft besteht, informieren Sie den Bürgen sofort per LRAR über den Rückstand. Sie können von ihm die Zahlung verlangen, ohne das Urteil gegen den Mieter abzuwarten.
3. Anrufung des Tribunal Judiciaire de Bordeaux: Zwei Optionen: Mahnbescheid (vereinfachtes Verfahren für bestimmte Forderungen) oder Klage im einstweiligen Verfügungsverfahren (wenn der Betrag bestritten wird oder Sie die Kündigung des Mietvertrags wünschen). Das Formular Cerfa Nr. 15866*03 ist für den Mahnbescheid verfügbar.
4. Verhandlung und Urteil: Vor dem Richter für Mietschutz (am Tribunal Judiciaire de Bordeaux) müssen Sie die Forderung nachweisen (unbezahlte Quittungen, Zahlungsaufforderung). Wenn die auflösende Klausel greift, stellt der Richter die Kündigung fest und ordnet die Räumung an. Bei Bestreiten geht der Fall in die Kammerverhandlung.
5. Räumungsaufforderung: Nach dem Urteil wird eine Räumungsaufforderung durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Wenn der Mieter nicht auszieht, kann der Vermieter die Einschaltung der Polizei (Präfektur der Gironde) beantragen. Durchschnittliche Bearbeitungszeit: 2 bis 4 Monate.
6. Zwangsvollstreckung: Lohnpfändung, Kontopfändung oder Verkauf des Vermögens des Mieters (bei Zahlungsunfähigkeit). Denken Sie auch an die Geltendmachung von Verzugszinsen und einer Pauschalentschädigung von 50 € (Artikel L. 441-4 des Code de la construction et de l'habitation) für Beitreibungskosten.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten

• Zu lange warten, bevor Sie handeln. Die Verjährung von Mietzahlungsklagen beträgt 5 Jahre (Artikel 2224 des Code civil), aber je länger Sie warten, desto eher kann der Mieter untertauchen oder verarmen. In Bordeaux, mit der studentischen Mobilität, kann ein Mieter ohne Adresshinterlassung verschwinden.
• Vergessen, die Bonität des Bürgen bei Vertragsunterzeichnung zu prüfen. Ein Bürge ohne