The French Supreme Court (Cour de cassation) ruled that a co-owner cannot receive alone the sale price of a party wall when the co-ownership regulations include the ground as common parts. Decision of 16 February 1968, important for co-owners and purchasers.
Reference decision: cc • No. 65-12.884 • 1968-02-16 • View the decision →
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C'est la situation où un mur appartient pour moitié à deux propriétaires voisins, chacun ayant des droits d'usage et d'entretien. En copropriété, la mitoyenneté peut exister entre le syndicat et un copropriétaire ou entre deux copropriétaires.
Non, si le mur est situé sur une partie commune (comme le sol). Selon la décision de 1968, le prix doit être réparti entre tous les copropriétaires, et non perçu intégralement par un seul.
La prescription est de 5 ans à compter de la connaissance de la vente. Il est conseillé d'agir rapidement dès la découverte.
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître vos droits. La mitoyenneté s'acquiert par prescription trentenaire ou par accord écrit.
Oui, mais c'est rare. En général, le sol est une partie commune. Si le règlement l'attribue à titre privatif, le copropriétaire peut percevoir seul le prix de cession de la mitoyenneté.
Mr. Dupont, a co-owner in Pamiers, owns a lot with exclusive use of a piece of land. A wall separates his property from the neighbour's. The neighbour wishes to purchase the party wall rights. The co-ownership regulations state that the ground is common property.
Application pratique:
Mr. Dupont cannot receive the price alone. He must share it with all co-owners. Advice: check the co-ownership regulations before any transaction.
Mrs. Martin buys a house in Saint-Gaudens. A wall separates her garden from that of the neighbour. The sale deed does not mention the party wall. The neighbour claims half the price for having acquired party wall rights.
Application pratique:
If the wall is on common property, the price must be shared. Mrs. Martin must check the co-ownership regulations and the sale deed. If in doubt, consult a lawyer.
A developer builds a building in Toulouse. The boundary wall is a party wall with the neighbour. The neighbour transfers his party wall rights. The developer pays the price to a single co-owner.
Application pratique:
Risk of nullity of the transfer if the ground is common property. The developer must ensure that the seller has the right to receive the price alone. Better to reach an agreement with the co-owners' association.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un copropriétaire peut-il s'opposer à la suppression d'une servitude de passage qui profite à son lot, même si le syndicat accepte la fin de l'enclave ? La Cour de cassation répond oui, reconnaissant un intérêt distinct pour agir en tierce opposition.
La Cour de cassation rappelle que l'état d'enclave d'un fonds ne peut résulter des obligations réglementaires imposées aux entreprises en matière d'issues et dégagements. Ainsi, un propriétaire ne peut exiger un passage sur le fonds voisin au seul motif que son bâtiment doit respecter des normes de sécurité incendie.
Lorsque, faute de convention écrite ou dans le silence de cette convention, les parties à un contrat de transport public routier de marchandises n'ont pas stipulé une durée de préavis de rupture, cette durée est fixée par un contrat-type approuvé par décret pris en application de l'article L. 1432-4 du code des transports. Les dispositions de l'article L. 442-6, I, 5°, devenu L. 442-1, II, du code de commerce ne trouvent alors pas à s'appliquer. Il en va de même lorsque la convention écrite renvoie expressément à la clause du contrat-type fixant une telle durée. Lorsque les parties ont conclu un contrat écrit stipulant la durée du préavis de rupture, les dispositions de l'article L. 442-1, II, du code de commerce sont applicables. Dans cette hypothèse, l'auteur de la rupture qui a consenti à son partenaire un délai de préavis au moins égal à celui prévu au contrat-type dans sa version en vigueur à la date de la notification de la rupture, ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement de ce texte
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