Droit Immobilier

For an amendment to the regulations

📅 Décision du 08 April 1970⚖️ Cour de cassation👁️ 2 vues📖 2 min de lecture

For an amendment to the co-ownership regulations to be enforceable against a particular successor in title of a co-owner, it must have been registered with the Land Registry.

Reference decision: cc • No. 68-14.369 • 1970-04-08 • View the decision →

This decision provides important insights into your property law. Here is what it changes for you.

The situation

For an amendment to the co-ownership regulations to be enforceable against a particular successor in title of a co-owner, it must have been registered with the Land Registry.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Key points to remember

  • Scrupulously observe the statutory time limits for appeals
  • Keep all your supporting documents (title deeds, conveyancing documents, correspondence)
  • Plan ahead: preventive legal advice always costs less than litigation

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Informations juridiques

  • Numéro: 68-14.369
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 08 avril 1970

Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

1

First-Time Buyer Unaware of Unregistered Rental Ban

Sophie, a first-time buyer, purchased a studio apartment in Bordeaux for €180,000 six months ago to generate rental income through short-term lets. After receiving a €2,000 fine from the co-owners’ association for violating an alleged ban on short-term rentals passed two years ago, she discovers the amendment never appeared in the Land Registry records.

Application pratique:

This case law confirms that amendments to co-ownership regulations are only binding on new owners if registered with the Land Registry before the sale. Sophie should immediately request the full Land Registry extract to verify the amendment’s registration status. If unregistered, she can challenge the fine in writing, citing this principle, and refuse to alter her usage. Going forward, always instruct a notaire to check for registered amendments before purchase.

2

Co-Owner Enforcing Rules Against New Resident Fails

Jean, a long-standing co-owner in a Lyon building, tries to force a newly moved-in neighbour, Thomas, to pay a special levy of €1,200 for roof repairs approved by the co-ownership 14 months ago. Thomas’s notary confirmed the levy amendment was never registered at the Land Registry before his purchase, making it unenforceable against him.

Application pratique:

The decision reinforces that unregistered amendments cannot be imposed on successors in title. Jean should immediately check the Land Registry record; if the amendment is indeed missing, he must drop his claim and instead seek reimbursement from the co-ownership’s reserve funds. To prevent future disputes, the co-ownership must urgently register all past amendments. In any enforcement action, the registration date relative to the new owner’s acquisition date is decisive.

3

Landlord Sells Apartment With Unregistered Use Restriction

Marc, a landlord owning a flat in Marseille, agreed two years ago to an amendment prohibiting structural internal modifications without consent. He recently sold the property for €350,000. The buyer, Emilie, now wants to knock down a non-load-bearing wall; the co-ownership objects, but Emilie argues the restriction is unregistered and thus not binding, threatening legal action to proceed.

Application pratique:

Under this ruling, Emilie is correct: the restriction lacks enforceability. Marc should immediately disclose the situation to his notaire, as he may face warranty claims from Emilie for failing to deliver a property with binding obligations or for misrepresentation. To mitigate, Marc should seek a post-sale registration of the amendment with the buyer’s cooperation, but this requires Emilie’s consent. Landlords must always verify Land Registry filings before listing a property to avoid passing unenforceable restrictions.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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