根据《建筑与住宅法》第R. 125-2-1条，在其由2012年5月7日第2012-674号法令修改的版本中，电梯维护合同必须包含一项条款，规定其期限不得少于一年，以及当重要工程（如更换设备控制柜）由不同于合同持有者的企业实施时，提前解除合同的条件，需提前三个月通知。由此得出，对于签订为期三年、每年默示续签的合同，提前解除在通知期限届满时生效，而非在中间合同期结束时。
参考判决： 法国最高法院（cc） • N° 24-11.120 • 2025-09-03 • 查阅判决 →
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根据《建筑与住宅法》第R. 125-2-1条，在其由2012年5月7日第2012-674号法令修改的版本中，电梯维护合同必须包含一项条款，规定其期限不得少于一年，以及当重要工程（如更换设备控制柜）由不同于合同持有者的企业实施时，提前解除合同的条件，需提前三个月通知。由此得出，对于签订为期三年、每年默示续签的合同，提前解除在通知期限届满时生效，而非在中间合同期结束时。
本判决确认了财产法的基本原则。
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在里昂（Lyon）一栋12户的公寓楼，业主委员会与某电梯维保公司签订了为期3年的合同（自2023年1月起，每年默示续签），月费180欧元。因服务质量差，业主大会决定更换维保公司，并已委托另一家专业公司负责更换电梯控制柜（重要工程），但原合同条款只允许在每个合同年度结束时解除。
Application pratique:
根据法国最高法院2025年9月3日第24-11.120号判决及《建筑与住宅法》第R.125-2-1条，当重要工程由非合同持有者实施时，业主可提前解除维保合同，只需提前3个月通知，解除在通知期满时生效，无需等到年度合同期结束。业主委员会应立即通过挂号信向原维保公司发出解除通知，明确援引该判例和法条，并保留所有邮寄凭证。同时，将新工程公司的合同及通知副本存档，以防纠纷。
在马赛（Marseille），一位房东拥有一栋6户的整栋出租楼，电梯维保合同于2023年1月签订，期限3年，每年自动续签，月费150欧元。2025年3月，房东已将电梯控制柜更换工程发包给另一家专业公司，现想终止原维保合同并把维保也交给新公司，但原维保商称合同只能每年12月31日解除。
Application pratique:
本案判决明确：当重要工程（如控制柜更换）由第三方企业实施时，维保合同可提前解除，只需提前3个月通知，解除在通知期届满时生效，而非在中间合同期（年度）结束时。房东应立即向原维保商发送带回执的挂号信，说明依据R.125-2-1条和第24-11.120号判例，自通知之日起3个月后合同终止，无需等到年底。保存好通知副本、邮寄回执以及与第三方工程公司的合同，以应对可能的索赔。
在波尔多（Bordeaux），一位首次购房者准备购买一套位于老式公寓楼（带电梯）的公寓。在查阅业主委员会文件时，他发现电梯维保合同于2024年1月签订，期限3年，每年默示续签，且合同规定只能在每个年度结束时解除。他计划购房后对电梯进行现代化改造（包括更换控制柜）并由另一家公司施工，担心被长期绑定。
Application pratique:
购房者应在签署购房合同前，要求卖方或物业管理人提供完整的电梯维保合同副本，核实是否包含法律强制要求的条款：当重要工程由第三方实施时，可提前3个月通知解除合同。如果该条款缺失或表述不当，可依据第24-11.120号判例要求物业管理人与维保商重新协商合同。购房后若确实委托第三方进行控制柜更换等重大工程，他可立即向维保商发出3个月书面解除通知，无需等待年度合同期满。务必保留所有合同、通知和通信记录，作为权利凭证。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
DOIT ETRE CASSE L'ARRET QUI REJETTE UNE DEMANDE TENDANT AU RETABLISSEMENT DANS LEUR ETAT PRIMITIF D'UN MAGASIN ET D'UN APPARTEMENT QUI, CONSTITUANT UN LOT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, ONT ETE REUNIS PAR LEUR PROPRIETAIRE EN UN LOCAL COMMERCIAL UNIQUE, BIEN QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LES APPARTEMENTS NE POURRONT ETRE OCCUPES QUE BOURGEOISEMENT.
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.
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