servitude-et-distance-reglementaire-de-construction-a-cannes-ce-qu-il-faut-savoi">Servitude et distance réglementaire de construction à Cannes : ce qu'il faut savoir
Lorsque l'on envisage de construire sur la Côte d'Azur, notamment à Cannes, la question des servitudes et des distances réglementaires est cruciale. Que vous soyez propriétaire d'un terrain ou voisin, comprendre ces règles peut éviter bien des litiges. Dans cet article, nous vous expliquons les principes essentiels et les pièges à éviter.
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude est une charge imposée à un fonds (le fonds servant) au profit d'un autre fonds (le fonds dominant). Elle peut être établie par la loi, par la volonté des parties (servitude conventionnelle) ou par la destination du père de famille. Les servitudes les plus courantes concernent le passage, l'écoulement des eaux, ou encore les vues et la distance des plantations.
La distance réglementaire de construction
En matière de construction, la distance à respecter par rapport aux limites séparatives est souvent fixée par le plan local d'urbanisme (PLU) ou le règlement national d'urbanisme (RNU) en l'absence de PLU. À Cannes, le PLU impose généralement une distance minimale de 3 mètres pour les constructions de plus de 3 mètres de hauteur, mais il convient de vérifier les règles spécifiques à chaque zone.
Outre les règles d'urbanisme, le Code civil impose des distances pour certaines servitudes légales, comme celles relatives aux vues et aux plantations. Par exemple, l'article 678 du Code civil dispose qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect sur le fonds voisin si la distance est inférieure à 1,90 mètre. Cette distance se mesure du parement extérieur du mur à la ligne séparative des deux propriétés.
Les servitudes de vue et de distance
Les servitudes de vue sont souvent source de conflits. Si vous souhaitez créer une fenêtre ou une ouverture donnant sur le fonds voisin, vous devez respecter les distances légales. À défaut, le voisin peut exiger la suppression ou la modification de l'ouvrage. De même, pour les plantations, l'article 671 du Code civil impose une distance minimale de 2 mètres pour les arbres de haute tige, et de 0,5 mètre pour les autres plantations, sauf si une servitude particulière ou un usage local prévoit autre chose.
Le cas particulier de Cannes
À Cannes, la pression foncière est forte et les terrains sont souvent exigus. Il est donc fréquent que les constructions soient proches des limites. Les règles du PLU de Cannes sont strictes et peuvent varier selon le secteur : zone urbaine dense, zone pavillonnaire, etc. Il est impératif de consulter le service urbanisme de la mairie avant tout projet.
De plus, certaines servitudes peuvent résulter de l'application de la loi sur l'eau ou de la loi littoral, qui impose des contraintes supplémentaires pour les communes du littoral comme Cannes. Par exemple, la loi littoral interdit toute construction dans une bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage, sauf exceptions.
Les recours en cas de non-respect
Si une construction ne respecte pas les distances réglementaires, le voisin peut intenter une action en justice pour faire cesser le trouble. Le délai pour agir est de 5 ans à compter de l'achèvement des travaux. Il est également possible de saisir le juge des référés pour faire suspendre les travaux s'ils sont en cours.
En cas de servitude conventionnelle, il est essentiel de respecter les clauses de l'acte notarié. Toute violation peut entraîner des dommages-intérêts et l'obligation de remettre les lieux en état.
Conseil pratique
Avant d'acheter un terrain ou de lancer un projet de construction à Cannes, faites réaliser un état des servitudes et des règles d'urbanisme par un professionnel du droit. Ce diagnostic vous évitera des surprises et des contentieux coûteux. N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner.
Pour plus d'informations, rendez-vous sur www.cecile-zakine.fr.
