Der Reservierungsvertrag und die Angabe der Fläche
Wenn Sie eine Immobilie im Bau (VEFA) in Antibes kaufen, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag, der gemäß Artikel L. 721-2 des Code de la construction et de l'habitation (Bau- und Wohnungsgesetzbuch) zwingend die private Fläche der Wohnung angeben muss. Diese als "Carrez-Fläche" bezeichnete Fläche wird nach den Regeln des Artikels R. 111-2 desselben Gesetzbuchs berechnet: Sie umfasst nicht Wände, Trennwände, Treppen usw. Wenn die tatsächliche Fläche bei der Übergabe um mehr als 5 % von der angekündigten Fläche abweicht, kann der Käufer eine verhältnismäßige Kaufpreisminderung verlangen.
Die 5 %-Schwelle: Ein zwingendes Recht
Artikel L. 721-2 des Code de la construction et de l'habitation bestimmt: "Wenn die Fläche um mehr als ein Zwanzigstel von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht, trägt der Verkäufer, sofern der Käufer nicht anders handelt, eine dem geringeren Maß entsprechende proportionale Kaufpreisminderung." Diese Regel ist zwingendes Recht: Jede abweichende Klausel gilt als nicht geschrieben. Selbst wenn der Reservierungsvertrag eine andere Toleranz vorsieht, können Sie eine Entschädigung verlangen, sobald die Abweichung 5 % übersteigt.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Antibes: Sie haben eine Wohnung mit 60 m² Carrez-Fläche für 300.000 € reserviert. Wenn der Vermesser bei der Übergabe 56,5 m² misst, beträgt die Differenz 3,5 m², also 5,83 %. Sie haben Anspruch auf eine Kaufpreisminderung, die wie folgt berechnet wird: (3,5 / 60) x 300.000 € = 17.500 €. Der Verkäufer kann Ihnen diesen Betrag entweder erstatten oder den Restkaufpreis entsprechend den vertraglichen Bedingungen mindern.
Wie machen Sie Ihre Rechte geltend?
Der erste Schritt besteht darin, die tatsächliche Fläche durch einen Vermessungsingenieur oder einen qualifizierten Fachmann feststellen zu lassen. Diese Messung sollte innerhalb einer angemessenen Frist nach der Übergabe erfolgen, idealerweise vor der Abnahme der Arbeiten oder spätestens innerhalb von zehn Tagen danach. Anschließend müssen Sie den Verkäufer (Bauträger) per Einschreiben mit Rückschein in Verzug setzen, dem Sie den Messbericht beifügen und die Anwendung der Kaufpreisminderung verlangen.
Wenn der Bauträger sich weigert, können Sie das Tribunal judiciaire de Grasse anrufen, das für Immobilienstreitigkeiten in Antibes zuständig ist. Es wird empfohlen, sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt begleiten zu lassen, da das Verfahren komplex sein kann und strenge Fristen gelten.
Zu vermeidende Fallstricke
Achtung: Die Carrez-Fläche betrifft nur die privaten Einheiten (Haupträume, Nebenräume wie Keller und Parkplätze, jedoch unter Bedingungen). Terrassen, Balkone und Gärten werden nicht berücksichtigt, es sei denn, sie sind geschlossen und überdacht. Darüber hinaus kann der Verkäufer versuchen, sich auf eine vertragliche Toleranz zu berufen, aber diese ist nichtig, wenn sie gegen das Gesetz verstößt. Schließlich beachten Sie: Die Kaufpreisminderung befreit Sie nicht von der Zahlung der Notarkosten und anderer Steuern auf der Grundlage des ursprünglichen Preises; sie werden nach der Minderung angepasst, aber Sie müssen die Beträge vorstrecken.
Anwaltsrat in Antibes
Bevor Sie den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen, lassen Sie die Fläche von einem unabhängigen Fachmann messen. Wenn die Abweichung mehr als 5 % beträgt, verhandeln Sie eine Kaufpreisminderung oder einen Ausgleich (z. B. Ausbauarbeiten). Wenn der Verkauf bereits abgeschlossen ist, handeln Sie schnell: Es gilt eine Frist von fünf Jahren ab Unterzeichnung des Kaufvertrags, aber je länger Sie warten, desto schwieriger wird es zu beweisen, dass die ursprüngliche Messung fehlerhaft war. Im Streitfall zögern Sie nicht, einen Anwalt zu konsultieren. Bei Fragen können Sie sich an die Kanzlei von Me Cécile Zakine, Anwältin am Barreau de Grasse, wenden, die in Antibes tätig ist und Sie bei Ihren Schritten begleiten kann. Weitere Informationen finden Sie unter www.cecile-zakine.fr.
