参考判决： cc • N° 79-90.556 • 1979-12-03 • 查看判决 →
想象一下：您是Beaulieu-sur-Mer一处住宅的业主。每个季度，您都会收到物业管理人的付款通知。有一天，您注意到一行奇怪的费用：“供暖管理费：150欧元”。您不禁疑问：供暖不是已经由专业公司管理了吗？为什么物业要额外收费？这合法吗？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1979年12月3日一项著名判决中裁决的问题。在当时严格的价格管控背景下（1945年关于非法价格的法令），尼斯一处公寓楼的物业因额外收取供暖管理和绿化维护报酬而被判罚，而这些服务已委托给外部公司。最高司法机构认为，这些任务本就属于物业的正常职责，单独收费构成非法加价。
四十多年后，这一判决仍是怀疑物业超额收费的业主的有力武器。它提醒一个基本原则：物业不能为同一项服务收取两次费用。让我们一起剖析这一案件、其教训及可能的救济途径。
事实：日常发生的故事
在本案中，位于尼斯（靠近Beaulieu-sur-Mer）一处公寓楼的物业被检察院指控，在其受管制的报酬之外，额外收取了供暖管理和“绿化区域”维护的报酬。而这些服务实际上由专业公司提供（特别是供暖和绿化）。物业辩称这些费用是因为提供了“技术支持”，但实际上，他只是将此技术支持分包给了Cotrim公司，而未告知业主，并将成本转嫁给他们。
不满的业主提起了诉讼。案件首先由尼斯刑事法院审理，然后由Aix-en-Provence上诉法院审理，最后到达最高法院。物业因违反1945年6月30日法令第36条（现已编入《商法典》）的非法定价行为而被判有罪。上诉法院确认了判决，认为物业无权对属于其法定职责的服务收费。
案件出现转折：物业试图辩护称，他并未从技术支持费用中获取个人利益，因为他将全部费用转交给了Cotrim公司。但最高法院驳回了这一论点：即使没有个人利益，物业也不能让业主承担属于其正常职责范围内的费用。换句话说，物业不得将自己的义务转嫁给第三方，再向业主收取费用。这是一个原则问题：物业必须从其固定报酬中承担其职责的费用。
法院的推理 — 解析
最高法院做出了一项非常明确的判决。它依据1945年6月30日第45-1483号法令第36条第1款（当时关于价格的规定，现已废止，但其逻辑在物业报酬法规中依然存在）。该条款禁止任何非法定价行为，即违反价格规定的收款行为。
在本案中，根据1968年一项部级命令所制定的省长令，规定了物业的最高报酬。物业为供暖和绿化管理增加了报酬。然而，根据该省令附录第5段，监督与公司（供暖公司、园丁）签订的合同的执行属于物业的职责范围。因此，没有任何额外报酬的理由：物业已在其基本报酬中为此得到支付。
法官还明确指出，物业不得通过聘请外部公司协助并将成本转嫁给业主来规避此规则。即使他未从中获利，这种做法也等同于规避报酬上限。因此，最高法院驳回了物业的上诉，并确认了其刑事定罪。
这一推理基于对文本的严格解释，同时也基于保护消费者（此处为业主）的逻辑。物业是受托人，必须勤勉管理公寓楼；他不能为同一项任务收费两次。判决明确：任何超出规定报酬的收款，无论形式如何，均为非法。
对您的实际影响
该判决对业主和专业物业均有直接影响。以下是您应该根据自身情况了解的内容。
如果您是业主：您可以质疑任何看似属于物业职责范围内的双重收费项目。例如，如果您的物业收取“技术管理费”或“工程跟进报酬”，而这些服务本应包含在固定费用中，请要求解释。如果物业拒绝，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）起诉，如果金额较小，则向邻近法官（juge de proximité）起诉。别忘了，物业必须提供清晰的物业合同并详细说明包含的服务。任何无正当理由的额外收费都有可能被撤销。
如果您是专业物业：确保您的物业合同符合规定。基本服务（日常管理、合同跟进、召集会议）必须由固定报酬涵盖。您只能对真正超出您职责的服务收取额外费用（例如，特殊专家评估、特定法律程序）。但请谨慎：很容易将本属于常规工作的任务作为“选项”收费。1979年的判决至今仍被法院引用以制裁此类滥用行为。
Saint-Laurent-du-Var的具体例子：一个拥有30套公寓的公寓楼收到了物业的账单，内容为“协助供暖合规”，但维护合同已规定供暖公司应负责合规。物业收取了2,000欧元（不含税）的“协调费”。依据1979年的判例，业主拒绝支付并在法庭上获胜。物业不得不退还多收的款项。教训：不要容忍无理由的费用。
避免此类纠纷的四项建议
- 仔细阅读您的物业合同。在签署前，核实固定费用中包含的服务项目以及额外收费项目。一份好的合同应详尽透明。如果某项服务似乎与物业的法定义务重复，请要求解释。
- 对任何额外服务要求报价。如果物业通知您有合同外的服务，要求一份详细的书面报价。然后您可以与市场价格进行比较，并在业主大会上决定是否接受。
- 监督物业账目。在业主大会批准账目时，检查管理费项目。如果您怀疑超额收费，提出问题并要求提供证明文件（公司发票、合同）。如有必要，请咨询专业律师。
- 如有疑问，寻求调解人或律师的帮助。在启动法律程序前，您可以尝试调解。但如果物业坚持，请不要犹豫咨询房地产法律师。一封提及1979年判例的简单信件往往足以让物业让步。
深入探讨：相关判例及演变
1979年的判决并非孤立。它属于一系列保护业主免受受托人滥用权力侵害的判决。例如，法国最高法院1991年11月20日的一项判决（第90-16.272号）裁定，物业不得收取公寓楼保险合同的佣金，因为这构成利益冲突。同样，2014年的ALUR法律加强了对物业报酬的监管（标准合同、设定追收费上限等）。
因此，法院的趋势是严厉的：物业任何超出其申报报酬的财务利益均属可疑。法官仔细审查合同，并毫不犹豫地将某些服务重新归类为包含在固定费用内的任务。未来，管理数字化（跟踪软件）可能会推动更大的透明度。物业将需要证明每项收费的合理性。与此同时，1979年的判决仍将是所有受害业主的必备参考。
要点总结
常见问题：
我可以拒绝支付物业就供暖或绿化管理向我强制收取的额外报酬吗？
可以，如果这些任务属于其正常职责。您可以依据1979年的判例提出异议。向物业发送挂号信，引用该判决并要求退款。如果拒绝，可向法院起诉。
如果物业在过去的多年中已收取了这些费用怎么办？
您可以要求返还不当得利（退还多收款项），但需在诉讼时效内。注意，一般诉讼时效为5年。建议尽快行动。
物业能否以未获取个人利益为由进行辩护？
不能，正如最高法院在1979年所判，即使没有利益，物业也不能让业主承担其职责范围内的费用。违法行为的构成仅凭收取未经授权的款项。
物业能否对电梯维护合同收取管理费？
不能，监督维护合同属于其职责范围。他不能收取额外佣金或管理费。只有维护合同本身的费用由公寓楼承担。
如何检查我的物业是否合规？
查阅物业合同，并与2015年法令规定的强制性服务清单（合同附件）进行比较。任何差异必须有特殊任务作为理由。如有疑问，请咨询律师。
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