Un bailleur de locaux à usage

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation confirme que le congé refusant le renouvellement est valable même si le motif invoqué est erroné, dès lors qu'il est délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction. Le bailleur doit donc veiller à respecter le préavis légal de 6 mois en le signifiant par acte d'huissier, joindre une proposition chiffrée d'indemnité d'éviction, et conserver toutes les preuves d'envoi. Il ne doit pas s'inquiéter de l'inexactitude du motif, car l'absence de motif ou un motif erroné n'affecte pas la validité du congé du moment que l'indemnité est offerte.

Application pratique:

Cette jurisprudence établit que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement en payant une indemnité d'éviction, et que le congé n'a pas à être motivé. Le locataire ne peut donc pas contester la validité du congé au seul motif qu'aucune raison n'est donnée ou que le motif est erroné. Il doit plutôt se concentrer sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction : vérifier qu'elle couvre le préjudice (fonds de commerce, frais de déménagement, perte de clientèle) et, en cas de désaccord, solliciter une expertise ou saisir le juge des loyers commerciaux. Il doit aussi respecter les délais de recours et conserver tous les justificatifs comptables.

Application pratique:

La décision rappelle qu'un congé avec refus de renouvellement est valable même si le motif invoqué est erroné, à condition d'être délivré pour le terme du bail et accompagné d'une offre d'indemnité d'éviction. L'acquéreur doit donc intégrer dans son analyse financière le coût de cette indemnité, car il ne pourra pas éviter de la payer en se fondant sur un motif contestable. Avant l'achat, il doit vérifier la date d'échéance exacte du bail, prévoir un budget pour l'indemnité (souvent équivalente à la valeur du fonds), et faire délivrer le congé par huissier au moins 6 mois avant le terme avec une offre chiffrée. Ne pas compter sur un motif réel ou supposé pour échapper à l'indemnité.