上诉法院认定，出租人对居住在同一栋楼内的租户之间可能发生的各种烦扰、妨害和滥用行为负有责任，当这些行为超出正常邻里不便时，这一担保原则不适用于被归咎于合租人的行为与建筑物的正常共同使用毫无关联，而是源于不良邻里关系的情形，这等于在法律中增加了法律没有规定的条件，违反了《民法典》第1719条和第1725条。
参考判决： 最高法院（cc） • 案件号 03-18.390 • 2005-04-20 • 查阅判决 →
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上诉法院认定，出租人对居住在同一栋楼内的租户之间可能发生的各种烦扰、妨害和滥用行为负有责任，当这些行为超出正常邻里不便时，这一担保原则不适用于被归咎于合租人的行为与建筑物的正常共同使用毫无关联，而是源于不良邻里关系的情形，这等于在法律中增加了法律没有规定的条件，违反了《民法典》第1719条和第1725条。
该判决确认了财产法的基本原则。
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M. Dupont, propriétaire d'un immeuble à Marseille, loue deux appartements. L'un des locataires organise des fêtes nocturnes répétées (musique forte jusqu'à 3h du matin) malgré les plaintes de l'autre locataire, qui retient une partie de son loyer (150 € par mois depuis 4 mois). Le bailleur estime qu'il ne peut rien faire car il s'agit d'un conflit personnel entre voisins.
Application pratique:
Selon la décision, le bailleur est garant de la jouissance paisible du logement, même pour des troubles causés par un autre locataire qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage, sans pouvoir invoquer l'absence de lien avec la jouissance commune. M. Dupont doit envoyer une mise en demeure au locataire bruyant, exiger l'arrêt des nuisances, puis engager une procédure d'expulsion si nécessaire. Il doit aussi consigner les preuves (plaintes, constats, témoignages) pour se prémunir contre l'action du locataire victime.
Mme Lambert, primo-accédante, achète un appartement à Toulouse occupé par un locataire. Avant la vente, elle apprend que ce locataire subit depuis 6 mois des insultes et jets d'ordures de la part d'un autre locataire de l'immeuble. Le vendeur lui assure que cela ne le concerne pas car c'est un différend privé. Le prix d'achat est de 180 000 €.
Application pratique:
La jurisprudence rappelle que le bailleur doit garantir le locataire contre les troubles causés par d'autres occupants, même s'ils résultent de rapports de mauvais voisinage. En tant que future bailleresse, Mme Lambert hériterait de cette obligation et pourrait être condamnée à indemniser le locataire ou à résilier le bail. Elle doit exiger du vendeur qu'il règle le conflit avant la vente, insérer une clause de garantie dans l'acte, ou renégocier le prix pour tenir compte du risque.
M. Rossi, copropriétaire à Nice, loue son appartement à un couple. Ce couple se plaint depuis 8 mois des allées et venues bruyantes et des menaces du locataire d'un autre copropriétaire dans le hall commun. M. Rossi répond qu'il n'est pas responsable car les faits se déroulent hors des parties privatives et relèvent de la seule relation entre locataires.
Application pratique:
Cette décision écarte l'argument selon lequel la garantie du bailleur ne s'applique pas aux actes sans lien avec la jouissance commune normale : le bailleur doit assurer la jouissance paisible même en cas de mauvais voisinage entre locataires. M. Rossi doit contacter le syndic et le copropriétaire concerné pour faire cesser les troubles, puis adresser une mise en demeure au locataire fautif via son bailleur. À défaut, il s'expose à une action en dommages-intérêts ou en résiliation du bail de la part de ses propres locataires.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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La dissolution de l'association syndicale des propriétaires d'un lotissement, qui était chargée de l'entretien de la voirie et de certains équipements, est sans incidence sur la force obligatoire des autres stipulations du cahier des charges.
Celui qui invoque la violation du droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile, garanti par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, doit justifier d'un intérêt personnel à agir, en démontrant qu'il est victime de la violation alléguée. Il s'ensuit qu'un propriétaire n'est pas recevable à invoquer la violation du droit à la vie privée et familiale de ses locataires
Le décès du débiteur, reconnu coupable d'une infraction pénale, appelant de la décision, suivi de la renonciation de son seul héritier à sa succession, n'a pas d'incidence sur le caractère exécutoire du jugement le condamnant civilement au paiement de dommages-intérêts lequel reste opposable à la succession. Il s'ensuit que doit être cassé l'arrêt qui, pour annuler un commandement de payer valant saisie et ordonner la radiation de sa publication, retient que la cour d'appel n'a pas statué sur la demande de confirmation de la condamnation civile prononcée par le tribunal
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