Referenzentscheidung: cc • N° 97-12.163 • 1998-12-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz mit Pool, Tennisplatz und Grünflächen, die von einem Verein verwaltet werden, in Sophia-Antipolis. Eines Tages erhalten Sie eine gerichtliche Vorladung … aber nicht Sie sind gemeint, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft Ihrer Eigentumsanlage. Wer muss die Beiträge der Association Syndicale Libre (ASL) zahlen? Die Gemeinschaft oder die einzelnen Wohnungseigentümer? Diese scheinbar technische Frage hat konkrete Auswirkungen auf Ihren Geldbeutel. Der Kassationsgerichtshof hat sie am 9. Dezember 1998 in einem bis heute richtungsweisenden Urteil beantwortet. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In Andrézieux umfasst eine Immobilienanlage mehrere Gebäude: ein Haus in der 2-4-6 allée d'Andrézieux, ein weiteres Gebäude und Garagen. Das Ganze ist in mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften unterteilt, aber die Gemeinschaftsflächen (Straßen, Grünanlagen, Leitungen) werden von einer Association Syndicale Libre (ASL) verwaltet: der ASL du 2-4-6 allée d'Andrézieux. Die Satzung der ASL sieht vor, dass „jeder Eigentümer oder Miteigentümer, auf welche Weise und aus welchem Grund auch immer, eines Teils der Immobilienanlage … kraft Gesetzes Mitglied des vorliegenden Syndikats wird“. Und sie fügt hinzu: „Wenn die der vorliegenden Satzung unterworfenen Eigentumseinheiten Gegenstand einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind … vertreten die Verwalter die Wohnungseigentümer in der Generalversammlung.“
Problem: Einige Wohnungseigentümer zahlen ihre Beiträge an die ASL nicht. Die ASL beschließt daraufhin, … die Wohnungseigentümergemeinschaft des 2-4-6 allée d'Andrézieux auf Zahlung der ausstehenden Beiträge zu verklagen. Die Gemeinschaft verteidigt sich mit den Worten: „Nicht ich bin der Schuldner, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer.“ Das Berufungsgericht gibt der Gemeinschaft recht: Die Klage ist unzulässig. Die ASL legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die dem Kassationsgerichtshof vorgelegte Frage lautete: Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als „Mitglied“ der ASL angesehen werden und daher zur Zahlung der Beiträge verpflichtet sein? Oder sind die einzigen Mitglieder die einzelnen Eigentümer, während die Gemeinschaft nur ein Vertreter ist?
Zur Beantwortung prüft das Gericht die Satzung der ASL. Es stellt fest, dass diese als Mitglieder „jeden Eigentümer oder Miteigentümer“ eines Teils der Anlage bezeichnet. Die Gemeinschaft ist nicht Eigentümer: Die Wohnungseigentümer halten die Einheiten. Die Gemeinschaft ist eine eigenständige juristische Person, die die Eigentumsanlage verwaltet, aber nicht Eigentümer der Einheiten ist. Die Satzung präzisiert zudem, dass die Verwalter „die Wohnungseigentümer in der Generalversammlung vertreten“: Die Gemeinschaft ist also nur ein Beauftragter, kein Mitglied.
Das Gericht folgert daraus, dass die auf Zahlung von Beiträgen gegen die Gemeinschaft gerichtete Klage unzulässig ist. Nur die einzelnen Wohnungseigentümer können verklagt werden. Diese Lösung ist logisch: Die ASL ist ein Zusammenschluss von Eigentümern, nicht von Gemeinschaften. Die Gemeinschaft hat nicht die Mitgliedschaft, also keine persönliche Verpflichtung, die Beiträge der ASL zu zahlen.
Kurz gesagt: Das Urteil bestätigt eine strenge Auslegung der Satzung. Es schafft kein neues Recht, sondern erinnert an einen wesentlichen Grundsatz: Die Rechtspersönlichkeit der Gemeinschaft ist von der ihrer Mitglieder getrennt. Wenig bekannt ist, dass diese Entscheidung vor dem SRU-Gesetz von 2000 erging, das den Status der ASL änderte. Ihre Argumentation bleibt jedoch für ASL, die vor diesem Gesetz gegründet wurden, oder für Vereinigungen, die nicht dem Gesetz von 1965 unterliegen, aktuell.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer in einer von einer ASL verwalteten Immobilienanlage sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Die ASL kann Ihre Gemeinschaft nicht verklagen: Sie muss Sie einzeln verklagen. Das bedeutet, wenn Ihr Nachbar seine ASL-Beiträge nicht zahlt, kann die ASL nicht die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, um die Zahlung zu erhalten. Sie muss gegen den Nachbarn selbst vorgehen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ASL aus Unkenntnis systematisch die Gemeinschaft verklagten, was zu Unzulässigkeiten und Zeit- und Geldverlust führte.
Für einen Verwalter ist die Lehre klar: Wenn die ASL von Ihnen Beiträge fordert, müssen Sie die Zahlung aus dem Gemeinschaftsvermögen verweigern, es sei denn, die Eigentümerversammlung hat ein spezielles Budget dafür beschlossen. Sie müssen die ASL darüber informieren, dass der Schuldner jeder einzelne Wohnungseigentümer ist.
Für einen Käufer in einer Residenz mit ASL: Überprüfen Sie die Satzung genau. Wenn die ASL vor 2000 gegründet wurde, gilt das Recht des freien Vereins. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer Sie über Ihre Pflichten informiert. In Cannes zum Beispiel kann eine ASL in einer Residenz mit Meerblick und Park erhebliche Beiträge für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen verlangen. Wenn Sie kaufen, müssen Sie diese direkt zahlen, nicht über die Gemeinschaft.
In der Praxis: Wenn Sie als Wohnungseigentümer von der ASL wegen ausstehender Beiträge belangt werden, sagen Sie nicht „wenden Sie sich an die Gemeinschaft“. Sie sind persönlich verpflichtet. Sie können jedoch die Gemeinschaft bitten, Ihnen zu helfen, die Angelegenheit zu klären, etwa durch Information oder Vermittlung. Aber die Zahlungspflicht liegt bei Ihnen.
